不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权当事人之间发生不动产买卖、赠与、继承、承包等法律关系，经不动产登记部门依法办理相应的不动产物权变动登记后，一方当事人对物权变动登记行为提出异议的，一般应先行通过民事等途径解决基于买卖、赠与、继承、承包等基础民事法律关系发生的纠纷，或者依据《行政诉讼法》第六十一条的规定，在提起行政诉讼的同时，申请一并解决相关民事争议，人民法院可以一并审理行政和民事争议。

合同可以约定以审计意见作为结算依据《建设工程施工合同》中“工程总价以政府审计部门审核造价为结算价”的约定，系双方真实意思，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。并且案涉工程属于拆迁还房安置小区工程，涉及到公众利益，约定工程总价由政府审计部门审核也具有一定的必要性、合理性。

实际施工人未依约结算情形下工程款的认定针对发包人提出的索回超付工程款诉求，应当如何认定工程款的问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”故在建设工程承包合同无效的情况下，发包人与承包人仍应依据合同结算条款履行工程结算义务。

房屋买卖合同属债权类纠纷，不适用不动产专属管辖《民诉法解释》第28条规定的适用专属管辖的不动产纠纷仅限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”，而案涉合同系因房屋买卖引起不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷。因此，本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第33条第1项规定的适用专属管辖规定的情形。

转包人破产不影响实际施工人向发包人主张权利实际施工人突破合同相对性向发包人主张权利，系司法解释为保护农民工权益而作出的特殊制度安排，是实际施工人的法定权利。其主要在于解决农民工组成的实际施工人在与其有合同关系的相对人，因下落不明、破产、资信状况恶化等原因导致其缺乏支付能力，实际施工人又投诉无门的情况下，为实际施工人主张工程价款提供的特殊救济途径，即准许实际施工人突破合同相对性，提起以发包人、施工总承包人为被告的诉讼。

当事人在诉讼前已经对建设工程价款结算达成协议，诉讼中一方当事人申请对工程造价进行鉴定的，人民法院不予支持大兴公司实际上已认可了同安一建移交的竣工结算文件，并已签发了竣工付款证书，其再申请工程造价鉴定，既不符合上述司法解释规定，也违背双方合同关于“自总监理工程师收到承包人提交的竣工结算申请单后第29天起视为已签发竣工付款证书，发包人和总监理工程师不得以任何事由对此提出异议”的约定，故一审法院准许大兴公司的造价鉴定申请不当。

建设施工合同被认定为无效，但建设工程质量合格的，可以参照合同约定结算工程价款承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。本案中，案涉工程应当招投标而未经招投标，双方即签订了《长安紫翰庭院工程施工合同》，该合同依法无效。案涉工程未竣工，但在施工过程中双方进行了分项验收，海天公司可以请求参照合同约定要求佑利公司支付工程价款。

建设工程施工合同无效时，承包人请求参照合同约定支付的范围仅限于工程价款，并不包括违约金

在工程实际使用近两年的情况下，发包人未向财政、审计部门提交工程建设资料启动审计部门审计的，法院可依法委托司法鉴定以确定工程造价

工程质量是否合格、是否需要进行修复以及修复费用的确定均属于司法鉴定的范围工程质量是否合格，是否需要进行修复以及修复费用的确定均属于专业问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款的规定，联合利丰公司对此有权向法院申请鉴定，一审未准许工程质量鉴定不仅影响当事人的实体权利，而且影响当事人的程序利益，剥夺当事人的举证权利。