以集体土地合作开发房地产的当事人在合作开发合同中约定由一方办理集体土地的征收、出让等手续，再进行房地产开发的，合作开发合同有效

裁判规则：以集体土地合作开发房地产的当事人在合作开发合同中约定由一方办理集体土地的征收、出让等手续，再进行房地产开发的，合作开发合同有效。

案例：上诉人荆州市荆北房地产开发有限公司、荆州市荆州区郢城镇荆北村村民委员会与被上诉人湖北城堡投资有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷案民事判决书[湖北省高级人民法院（2014）鄂民二终字第00008号] ，本院认为，关于合同效力。根据城堡投资公司与荆北房地产公司、荆北村委会签订的《协议书》及《补充协议书》的约定，双方的合同目的是，荆北房地产公司、荆北村委会将已经政府主管部门批准并经村民代表大会同意可进行商业开发的荆北村委会集体所有按10%预留的四宗土地，在合同签订后6个月期限内由荆北房地产公司将上述四宗土地办理‘征用、补偿、拆迁、土地出让等一系列手续，最后将该四宗土地变更为国有商业、住宅出让地’，并将土地使用权办至城堡投资公司名下，有关费用由城堡投资公司出资垫付，合作项目竣工后一个月内由荆北房地产公司、荆北村委会共同清偿，建设施工及管理部门规费则由城堡投资公司承担，待房地产项目建成后，再根据约定方式进行房屋的实物分割，分别销售，获取收益。其实质是荆北房地产公司、荆北村委会以集体土地变更为国有出让土地后出资，城堡投资公司以资金出资，共同出资、合作开发房地产，本案案由应为合资、合作开发房地产合同纠纷。双方能否继续合作，须以城堡投资公司垫资和荆北房地产公司将荆北村委会集体土地变性登记至城堡投资公司名下为前提，即荆北房地产公司、荆北村委会并非直接以集体土地出资，故双方签订的合同不存在因违反《中华人民共和国土地管理法》第十一条关于‘农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权’的规定而无效的情形。……因荆北房地产公司、荆北村委会的出资原为荆北村委会集体土地，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：‘任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定：‘工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。’依据上述规定，合同所指向土地使用权要办到城堡投资公司名下进行房地产开发，依法应首先对集体土地进行征用变更性质为国有土地，再通过招标、拍卖或挂牌程序竞买国有出让土地使用权。而《协议书》已经约定此项义务由荆北房地产公司履行，《协议书》第二条约定荆北房地产公司‘负责办理上述合作开发用地的征用、补偿、拆迁、土地出让等一系列手续，最后将该四宗土地变更为国有商业、住宅出让地’，第四条约定‘荆北房地产公司在国土资源部门取得上述四宗土地国有土地使用权时，需支付的土地拍卖款超出5000万元的，由荆北房地产公司、荆北村委会与政府部门协商妥当，待项目开发出来后用荆北房地产公司分得的房屋变卖后予以支付’，根据上述约定，荆北房地产公司有义务办理征用、参与竞买，并根据约定将土地使用权办理至城堡投资公司名下。上述约定义务不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，亦非在法律上或事实上不能履行，荆北房地产公司、荆北村委会在法律上或客观上并无办理征用审批手续及参与竞买的障碍。……综合以上分析，《协议书》及《补充协议书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为合法有效，荆北房地产公司、荆北村委会认为合同无效的上诉理由不能成立。

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