上诉人嘉诺公司与上诉人厚海公司商品房委托代理销售合同纠纷一案

上诉人嘉诺公司与上诉人厚海公司商品房委托代理销售合同纠纷一案

安徽省高级人民法院

民事判决书

（2013）皖民四终字第00254号

上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽嘉诺世纪地产投资顾问有限公司，住所地安徽省铜陵市石城大道南端586号物资大厦4楼，组织机构代码58613146-1。

法定代表人：钱某，该公司董事长。

上诉人（原审被告、反诉原告）：黄山厚海投资有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区耿城镇金桥村，组织机构代码78490253-8。

法定代表人：张某，该公司董事长。

上诉人安徽嘉诺世纪地产投资顾问有限公司（简称嘉诺公司）与上诉人黄山厚海投资有限公司（简称厚海公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，双方均不服安徽省黄山市中级人民法院（2013）黄中法民一初字第00026号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年10月22日公开开庭审理了本案。嘉诺公司的委托代理人方某，厚海公司的委托代理人张某某到庭参加审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：厚海公司与嘉诺公司于2012年1月21日签订了《黄山-厚海全程代理合作协议》，约定：由厚海公司委托嘉诺公司全程策划及代理销售“黄山•厚海水岸度假山庄”商品住宅。协议具体条款：1、销售基价为3550元（1#-8#楼），其他未开发后续项目销售价格待定；2、销售佣金的确定方式：由嘉诺公司根据销售基价制定的单套定价表报厚海公司签字确认，并作为嘉诺公司的结算标准，在价格确认后，销售过程中的价格变动不再另行签订价格表；3、结算方式为基价部分无提点，超出基价部分作为厚海公司应支付嘉诺公司的佣金；4、结算标准为签订正式商品房买卖合同，住宅销售期间同比例结清全部溢价佣金；5、结算程序：次月3日前为代理佣金结算日，厚海公司按照合同条款向嘉诺公司支付代理费用，嘉诺公司须提供合法税票；6、销售任务为正式对外销售后6个月完成总推盘量的80%；7、双方结算后，若因厚海公司原因造成客户退房，嘉诺公司不再退还该房屋代理佣金；若因嘉诺公司原因造成客户退房，嘉诺公司退回佣金；8、嘉诺公司统包一切由销售本楼盘产生的各项综合费用；9、违约责任，如厚海公司拖欠嘉诺公司代理佣金超过10天，每延付一天，厚海公司应按所欠金额的万分之五/天向嘉诺公司支付违约滞纳金。

2012年4月28日，嘉诺公司函告厚海公司涉案楼盘正式对外销售。2012年6月30日，厚海公司确认嘉诺公司销售的客户有18户，其中，秦君琼、时军、张斐、陶文波、徐国珑、李发江、顾兴章等7户，均于2012年7底前在商品房买卖合同上签字，厚海公司共收取5户的购房款148.2473万元，嘉诺公司代收秦君琼、时军等2户购房款55.8504万元，未交付厚海公司。陆化琴、刘聪智、王志华、杨天一、朱鸿生、蔡文英、余爱娟、王金凤、夏宏达等9户为分期付款，均于2012年7月底前在商品房买卖合同上签字，且将合计150.4479万元首付款直接给付厚海公司，厚海公司出具了购房发票。因客户退款交易未成功的合计8户，其中许盛元、黄新华、汪挺辉、冯颖、王珊玲、赵东等6户未签订商品房买卖合同，只签了认购书，而王金凤、夏宏达2户已在商品房买卖合同上签字。侯军、马骏伟、汪海波等3户交付了定金，但未签订商品房买卖合同。2012年8月9日，厚海公司工程部人员从嘉诺公司取走所有房屋钥匙，致使嘉诺公司无法继续代理销售房产。2012年8月16日，嘉诺公司通知厚海公司解除《黄山-厚海全程代理合作协议》，并以代收的房款55.8504万元抵销厚海公司应付的部分佣金。厚海公司对嘉诺公司解除协议及行使抵销权无异议，并办理了有关交接手续。嘉诺公司主张装修样板房费用68500元及印刷费用30万元，厚海公司不予认可。由于双方发生纠纷，嘉诺公司诉诸法院，请求判令：1、厚海公司立即支付佣金29.8896万元（已付款部分，该佣金系抵销购房款55.8504万元后的佣金）；2、厚海公司赔偿佣金损失70.3607万元（未付款部分）；3、厚海公司赔偿经济损失35.85万元；4、厚海公司按照每日万分之五的标准支付所欠佣金29.8896万元的逾期付款违约金，自2012年9月1日起至实际付清之日止；5、厚海公司承担全部案件受理费。厚海公司则提起反诉，请求判令：1、嘉诺公司立即给付占有的购房款以及装潢款共计60.9134万元，并承担延期给付利息（按照银行同期贷款利率从2012年7月22日起计算至实际给付日止）；2、嘉诺公司承担全部案件受理费。

另查明：黄山市黄山区金陵装饰有限公司与秦君琼于2012年7月22日签订了房屋委托装修合同，嘉诺公司代黄山市黄山区金陵装饰公司收取秦君琼装潢款50630元。

原审法院认为：嘉诺公司与厚海公司签订的《黄山-厚海全程代理合作协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效协议，双方应按约全面履行。2012年8月13日嘉诺公司发给厚海公司解除《黄山-厚海全程代理合作协议》的函件，厚海公司在2012年8月16日收到后3个月内未向法院起诉，故双方的《黄山-厚海全程代理合作协议》已依法解除。16位购房户均在商品房买卖合同上签字，且将购房款支付给厚海公司，厚海公司出具了购房发票。按照《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。因此，购房户已经履行付款的主要义务，厚海公司接受，厚海公司支付佣金的条件已成就。厚海公司以16位购房户商品房买卖合同其未盖章及嘉诺公司未交税票为由，拒绝结算佣金的理由不能成立，厚海公司应按约支付嘉诺公司代理销售中一次性付款（7户）佣金38.8097万元、分期已付款（9户）佣金38.4949万元，合计佣金77.3046万元，分期未付款（9户）佣金损失23.0197万元。嘉诺公司于2012年8月13日发给厚海公司抵销债务的通知，厚海公司在收到后3个月内并未向法院起诉，故嘉诺公司主张以其代收的55.8504万元购房款抵销厚海公司应付佣金的请求成立，原审法院予以支持。综上，厚海公司尚欠佣金21.4541万元，根据协议约定厚海公司应支付所欠佣金21.4541万元的逾期付款违约金（按照万分之五/日，从2012年9月1日起计算至该款付清之日止）。

嘉诺公司要求厚海公司承担已退款6户的佣金损失，但已退款6户（许盛元、黄新华、汪挺辉、冯颖、王珊玲、赵东）未与厚海公司签订商品房买卖合同，佣金结算的条件未成就，故厚海公司不应支付该6户佣金损失。另嘉诺公司要求厚海公司承担已交定金5户的佣金损失，因该5户中除王珊玲、赵东不应支付佣金损失外，另3户即侯军、马骏伟、汪海波因在代理销售合同解除之前均未签订商品房买卖合同，不具备佣金结算的条件，故嘉诺公司要求赔偿5户佣金损失的诉请无事实和法律依据，原审法院不予支持。协议虽约定嘉诺公司统包一切由销售本楼盘产生的各项综合费用，但因厚海公司的违约，导致嘉诺公司不能继续履行合同，故厚海公司对嘉诺公司为履行代理销售协议实际发生的综合费用36.85万元，承担30%（计11.06万元）销售费用为宜。双方协议约定了厚海公司支付佣金，嘉诺公司须提供合法税票。因厚海公司未向嘉诺公司支付佣金，也未反诉要求嘉诺公司承担多少税费，故双方应按约结算佣金。厚海公司以嘉诺公司未在6个月内完成总推盘量80%及嘉诺公司没有提交溢价部分的相关税收税票为由拒绝结算佣金的抗辩主张，不能成立，依法不予支持。厚海公司要求嘉诺公司返还55.8504万元购房款，已在厚海公司应付佣金中抵销，故不予返还；嘉诺公司抵销债务的通知已送达厚海公司，厚海公司对此未提出异议，故该款的利息不予支持。厚海公司反诉要求嘉诺公司返还代黄山市黄山区金陵装饰公司收取秦君琼装潢款50630元中的50000元，但装修工程施工合同的主体为黄山市黄山区金陵装饰公司与秦君琼，厚海公司无权主张返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一、三款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十七条、第一百四十二条之规定，判决：1、厚海公司于判决生效后10日内支付嘉诺公司代理佣金21.4541万元及该佣金的逾期付款违约金（按照万分之五/天从2012年9月1日起计算至该款付清之日止）；2、厚海公司于判决生效后10日内支付嘉诺公司佣金损失23.0197万元；3、厚海公司于判决生效后10日内支付嘉诺公司经济损失11.06万元；4、驳回嘉诺公司的其他诉讼请求；5、驳回厚海公司的反诉请求。案件受理费17177元由嘉诺公司负担10306元，厚海公司负担6871元；反诉费4946元，由厚海公司负担。

嘉诺公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、许盛元、黄新华、汪挺辉、冯颖等4户签订了认购书，支付的款项是首付款，不是定金，应认定商品房买卖合同成立，双方按约结算佣金条件成就，原判认定结算佣金条件未成就不当。2、原判判令厚海公司承担30%的销售费用损失明显偏低，至少应判令厚海公司承担50%以上销售费用损失。请求二审支持嘉诺公司上诉请求，作出公正判决。

针对嘉诺公司的上诉，厚海公司答辩称：1、上述4户没有签订商品房销售合同，不具备佣金结算条件，原判认定事实正确。2、双方协议明确约定嘉诺公司承担一切销售费用，因此，对方要求厚海公司承担50%的销售损失，没有依据。请求二审驳回嘉诺公司的上诉。

厚海公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、嘉诺公司未能在合同约定的6个月内完成推盘量的80%的代理销售任务，属于违约行为。嘉诺公司在代理销售过程中擅自对客户作出分期付款、按揭贷款的承诺，严重损害厚海公司的利益，已构成违约。嘉诺公司未按约完成销售任务，厚海公司有权拒付溢价金部分。2、协议约定结算佣金的标准是正式签订商品房买卖合同，对分期付款的客户，因没有签订正式的商品房买卖合同，要求厚海公司赔偿佣金损失，没有依据。3、协议约定销售产生的各项销售综合费用由嘉诺公司自行承担，原审法院判令厚海公司承担30%损失费用，没有依据。4、嘉诺公司收取的购房款系代理行为，应当及时交还厚海公司，原审判决以与佣金相互抵销为由不予给付，于法无据。嘉诺公司收取的客户装修款使用厚海公司收据，是以厚海公司名义收取，厚海公司要求嘉诺公司给付，并无不当。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，请求二审作出公正判决。

针对厚海公司的上诉，嘉诺公司答辩称：1、嘉诺公司正式销售时间是2012年4月28日，协议解除时间是2012年8月13日，仅3个多月时间，不存在6个月内未完成总推盘量80%的违约问题。2、无论是签订正式商品房买卖合同，或签订认购书，客户签字后均交付厚海公司，厚海公司收取客户付款，出具发票，厚海公司同意分期付款，按协议约定，结算佣金条件已成就。3、厚海公司采取不结算佣金，从嘉诺公司取走所有商品房钥匙，销售合同不盖章等违约行为，不配合嘉诺公司销售活动，导致销售活动无法继续，嘉诺公司有权要求厚海公司赔偿损失。4、嘉诺公司代收的2户购房款已依法抵销部分佣金，装修款是代装修公司收取，与厚海公司无关。请求驳回厚海公司的上诉。

庭审中，厚海公司提供一份《关于敦促尽快办理客户资料交接的函》，证明合同解除的责任在嘉诺公司，且厚海公司在接到嘉诺公司解除合同通知后的三个月内，要求嘉诺公司退还购房款，已经提出异议。

嘉诺公司质证意见：该证据不是新证据，对其真实性有异议，证据内容也达不到证明目的。

本院认证意见：该证据系周现想签收，厚海公司未提供证据佐证周现想系嘉诺公司员工及其签名的真实性，嘉诺公司的异议成立，对该证据真实性，本院不予认可。

除上述证据外，双方所举其他证据及质证意见同一审，本院认证意见同一审。

经二审庭审，本院对原审认定的事实予以确定。

本院认为：综合双方的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、嘉诺公司是否违约，厚海公司是否有权拒付佣金；2、许盛元、黄新华、汪挺辉、冯颖等4户支付的款项是首付款还是定金；3、购房户签订商品房买卖合同，并支付了首付款，厚海公司应否给付嘉诺公司佣金；4、厚海公司要求嘉诺公司返还代收的55.8504万元购房款及5万元装璜款有无依据；5、原审法院判令厚海公司给付嘉诺公司经济损失11.06万元，是否适当。

（一）嘉诺公司是否违约，厚海公司是否有权拒付佣金。本案双方协议约定：销售任务为正式对外销售后6个月完成总推盘量的80%。嘉诺公司提供证据证明其正式销售时间是2012年4月28日，协议解除时间是2012年8月13日，嘉诺公司销售活动仅3个多月，嘉诺公司不存在未按约完成销售任务的违约行为。厚海公司上诉认为嘉诺公司没有按照协议约定的6月时间完成总推盘量的80%，没有事实依据。此外，双方协议未禁止嘉诺公司对外签订分期付款合同和按揭合同，厚海公司提供的证据不能证明嘉诺公司存在违约行为。相反，厚海公司未按约结算佣金，拒绝在客户已签订的商品房买卖合同上盖章确认，并从嘉诺公司取走预售商品房钥匙，导致客户无法看房，不配合嘉诺公司代售活动，存在违约。因此，厚海公司以嘉诺公司存在违约为由拒付佣金的上诉理由不能成立，本院不予支持。

（二）许盛元、黄新华、汪挺辉、冯颖等4户支付的款项是首付款还是定金。按照协议约定，厚海公司支付佣金的条件是客户签订正式的商品房买卖合同。上述许盛元等4户签订了认购书，认购书中明确付款为定金，不是首付款。故许盛元等4户没有与厚海公司签订商品房买卖合同，嘉诺公司要求厚海公司结算佣金的条件没有成立，因此，嘉诺公司的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。

（三）购房户签订购房付款合同，并支付了首付款，厚海公司应否给付嘉诺公司佣金。对涉案的分期付款合同，购房户在商品房买卖合同上签字认可，嘉诺公司按约定将购房户的首付款直接给付厚海公司，厚海公司给购房户出具了正式发票。厚海公司虽未在上述商品房买卖合同中盖章确认，但依照《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，购房户已经履行付款的主要义务，厚海公司接受，上述合同成立。在嘉诺公司将上述购房户合同资料移交给厚海公司后，厚海公司应按约结算佣金。因此，厚海公司以与购房户未签订正式商品房买卖合同为由拒付佣金的上诉请求不能成立，本院不予支持。

（四）厚海公司要求嘉诺公司返还代收的55.8504万元购房款及5万元装璜款有无依据。由于厚海公司不按约结算代理佣金，嘉诺公司通知厚海公司扣留部分购房款抵销代理佣金，厚海公司未提出异议，且在三个月内亦未向人民法院提起诉讼，现厚海公司不同意抵销，没有法律依据。关于嘉诺公司代收的装璜费用，系嘉诺公司代装璜公司向装修的购房户收取，厚海公司不是权利主体，其无权要求嘉诺公司交付装璜费用。因此，厚海公司此节上诉请求不能成立，本院不予支持。

（五）原审法院判令厚海公司赔偿嘉诺公司经济损失11.06万元，是否适当。由于厚海公司违约，嘉诺公司无法按约代售商品房，合同目的不能实现，导致嘉诺公司要求解除协议，厚海公司应承担违约责任。但双方协议约定嘉诺公司统包一切由销售本楼盘产生的各项综合费用，未约定如厚海公司违约对上述综合费用应承担何种损失责任。鉴于厚海公司违约客观上导致嘉诺公司投资损失，原判酌定厚海公司承担30%的损失赔偿责任，并无不当。因此，嘉诺公司及厚海公司此节上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，嘉诺公司及厚海公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21178.25元，由嘉诺公司负担5898元，厚海公司负担15280.25元。

本判决为终审判决。

审 判 长 陶宝定

代理审判员 李家宏

代理审判员 王依胜

二〇一三年十一月二十八日

书 记 员 徐宽宝

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。