淮滨县大勇房地产开发有限公司与张颖商品房委托代理销售合同纠纷上诉案

淮滨县大勇房地产开发有限公司与张颖商品房委托代理销售合同纠纷上诉案

河南省高级人民法院

民事判决书

(2014)豫法民一终字第232号

上诉人（原审被告）：淮滨县大勇房地产开发有限公司。

法定代表人：胡国泰，该公司执行董事。

被上诉人（原审原告）：张颖。

上诉人淮滨县大勇房地产开发有限公司（以下简称大勇房地产公司）与被上诉人张颖商品房委托代理销售合同纠纷一案，张颖于2013年7月2日向河南省信阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、大勇房地产公司支付代理销售佣金和溢价佣金271.62万元，并赔偿违约损失21.476万元（截止起诉之日）；2、本案诉讼费和实际支出费用由大勇房地产公司承担。原审法院于2014年2月20日作出（2013）信中法民初字第62号民事判决。大勇房地产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭审理了本案。大勇房地产公司的委托代理人方廷昌、刘罡，张颖及其委托代理人段刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：大勇房地产公司在淮滨县开发淮滨欣城房地产项目。2012年3月16日，受托方（乙方）张颖与委托方（甲方）大勇房地产公司签订《信阳淮滨欣城营销策划代理合同》（以下简称《营销策划代理合同》），约定：大勇房地产公司委托张颖独家承包销售淮滨欣城商品房；期限为至本案销售完成85%为止。销售价格。销售服务费用，大勇房地产公司应每月支付张颖人民币4万至6万元，用于支付该项目销售人员工资、办公费及日常费用开支，后期从销售佣金中扣除；当认购者签订《商品房买卖合同》并付齐购房首付款，则该房屋视为成交。销售服务佣金。结算时间为每月最后一个工作日，张颖需向大勇房地产公司详列成交房屋结算帐目，大勇房地产公司须于次月5日前向张颖付清应支付佣金的90%，待该批次开盘的房源销售达到80%时剩余佣金一次性结清。违约责任，因一方未遵守协议中的任何条款，或未履行本协议中的任何责任或义务，则在提前7个工作日书面通知违约方后，守约方有权提前终止本协议的履行，并有权要求违约方赔偿相应的经济损失；如因大勇房地产公司原因致使张颖终止本协议的履行时，则大勇房地产公司应按本协议的规定向张颖一次性付清所欠的一切销售佣金及造成的损失；如因大勇房地产公司不能按时支付代理佣金，按每日千分之三支付违约金。双方于2012年12月5日签订了《营销策划代理合同》的《补充协议》，约定，一、未经双方协商一致，任何一方不得单方变更、解除协议约定的权利和义务事项。二、鉴于前期张颖为推进销售已经作出巨大投入，销售业绩增长明显，后期单方解除合同会形成双方在权利和义务关系上的不对等，双方经协商，补充以下事项：1、大勇房地产公司单方解除合同的，有义务按原协议的约定付清全部佣金（含溢价金），已付定金尚未签订正式合同的，按成交对待。尚未开始履行的，大勇房地产公司应赔偿张颖的实际损失；2、张颖单方提前解除合同的，不得要求大勇房地产公司支付溢价金和定金部分应得收益，因此造成大勇房地产公司销售费用增加的，张颖应当赔偿大勇房地产公司实际损失。三、原协议约定的违约条款和其他条款继续执行。代理合同签订后，张颖便带领营销团队接管了淮滨欣城售房部（之前是另一家营销团队）并开展工作。2013年4月1日，大勇房地产公司书面通知张颖终止履行《营销策划代理合同》，直到2013年4月8日大勇房地产公司单方解除合同并强行占领淮滨欣城售房部，且张颖代理销售佣金和溢价佣金至今未结。2012年3月至2013年3月，张颖从大勇房地产公司共支取费用95万元。2013年4月6日，张颖将售楼部代收的售房款1077600元交给大勇房地产公司，公司财务部经理徐尚勇出具收条。

张颖代理销售期间，已销售商品房情况如下：一、住宅部分。已销售131套，销售额35852985元，代理销售佣金为销售额的2%即717059.7元，溢价部分按月计算总额为2418669.86元，溢价佣金为溢价部分的40%即967467.94元。二、商铺部分。已销售2套，销售额2086000元，佣金为销售额的2.5%即52150元。

已付定金部分销售的商品房情况如下：一、住宅部分。已付定金的61套，应付总价款19418651.6元，代理销售佣金为388373.02元，溢价部分按月计算总额为3080600元，溢价佣金为1232240元。二、商铺部分。已付定金的11套，应付总价款5089350元，代理销售佣金为127234元。

以上事实，有《营销策划代理合同》、《补充协议》、淮滨县大勇房地产开发有限公司聘任书、淮滨欣城已售和已定商品房签约明细表、淮滨欣城已售和已定商品房佣金及溢价佣金结算表、存款凭条及明细、收条及明细、每月从公司支取费用明细表等证据佐证。

原审法院认为：双方当事人签订的《营销策划代理合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的效力性强制性规定，合法有效。大勇房地产公司单方解除合同并强行占领淮滨欣城售房部，且张颖代理销售佣金和溢价佣金至今未结，违反了《营销策划代理合同》及其《补充协议》的约定，故张颖诉讼大勇房地产公司支付代理销售佣金和溢价佣金，并赔偿损失的请求，依法应予支持。大勇房地产公司答辩称该合同违反《商品房销售管理办法》第二十五条及《无照经营查处取缔办法》第四条的规定，应为无效合同的理由不能成立，不予支持。以上规定均是对商品房售销行业的管理性规定，不是对合同的效力的效力性规定。根据《营销策划代理合同》及其《补充协议》约定，张颖代理销售商品房还应得销售服务费共计2534525元（717059.7元＋967467.94元＋52150元＋388373.03元＋1232240元＋127234元-95万元）。合同约定如因大勇房地产公司不能按时支付代理佣金，按每日千分之三支付违约金，大勇房地产公司赔偿张颖自2013年4月8日大勇房地产公司接管售房部起至2013年7月2日张颖起诉之日止共计84天的违约金638736元。而张颖诉讼请求的违约金为214760元，超过诉讼请求的部分不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：大勇房地产公司于判决生效后五日内支付张颖销售服务费人民币2534525元及利息（自2013年4月8日至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计息），并支付违约金214760元。案件受理费30248元，由张颖负担2248元，由大勇房地产公司负担28000元。

大勇房地产公司上诉称：一、原审判决适用法律错误。《商品房销售管理办法》第二十五条规定，受托机构应为依法设立并取得营业执照的房地产中介服务机构，张颖从事代理销售商品房的经营活动，违反上述规定；且张颖未取得营业执照等许可证件，也违反了《无照经营查处取缔办法》有关规定，《营销策划代理合同》应为无效合同。原审认定《营销策划代理合同》及《补充协议》合法有效错误。因合同无效，大勇房地产公司不应支付违约金。本案是双方同意解除合同，而非大勇房地产公司单方解除合同，大勇房地产公司不应支付违约金，且违约金过高，张颖未提供其实际损失的证据。二、原审判决认定事实错误。1、张颖提交《补充协议》是在原审开庭两个月之后，且无原件，对此大勇房地产公司当庭表示不予质证。原审采信《补充协议》错误。2、原审认定2013年4月6日张颖将售楼部代收的售房款1077600元交给大勇房地产公司，公司财务部经理徐尚勇出具收条，但大勇房地产公司实际并未收到该笔款项。徐尚勇在2013年3月28日已被解除职务，无权代表公司收取售房款，且徐尚勇未到庭参加诉讼，对收条的真实性无法核实。3、关于销售明细表及佣金结算表，首先徐尚勇签名真实性不能确定，其次徐尚勇被解除职务前系公司财务部经理，并非营销负责人，公司未授权其确认销售数量及佣金情况。销售明细表及佣金结算表中徐尚勇签名落款日期为2013年3月28日，正是大勇房地产公司解除徐尚勇职务的时间段，该落款时间是故意填写在这一天。销售明细表及佣金结算表不能作为认定事实的依据。4、溢价佣金计算方法错误。按照《营销策划代理合同》约定，应当以一房一价的底价表为基础计算溢价佣金，而不应以底价均价为基础计算溢价佣金。请求撤销原审判决，驳回张颖的诉讼请求。

张颖答辩称：一、《商品房销售管理办法》和《无照经营查处取缔办法》均为部门规章，不能作为认定合同效力的依据。二、1、原审当庭提交的《补充协议》确为复印件，但庭后已将原件提交法庭核对。《补充协议》中所约定张颖应得的利益小于《营销策划代理合同》所约定的利益，减小了大勇房地产公司的责任。2、大勇房地产公司与张颖之间所有来往均由徐尚勇进行交接，徐尚勇作为公司财务部经理，张颖将1077600元交给徐尚勇即是交给了公司，在结算时大勇房地产公司没有告知张颖徐尚勇解除职务一事。大勇房地产公司称其未收到该笔钱，系其与徐尚勇之间的法律关系。3、销售明细表是经双方签字确认的，且大勇房地产公司在原审中对销售情况已明确认可。4、以《营销策划代理合同》约定的底价计算溢价佣金不违反合同内容。5、原审判决的214760元违约金，小于合同约定的违约金标准。

根据双方当事人的上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点是：1、《营销策划代理合同》及《补充协议》是否有效；2、原审判决大勇房地产公司向张颖支付销售服务费2534525元及利息、违约金是否正确。

二审经审理另查明：一、《营销策划代理合同》第五条第2款b项“代理溢价款的结算”部分约定“①甲、乙双方根据本合同约定的销售底价表，经甲、乙双方确定后未经对方同意不得更改，并作为计算溢价款的依据。”“③本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分视为溢价。”

二、在二审中大勇房地产公司向法院提交5组证据：

1、徐尚勇于2014年8月3日出具的《情况说明》一份，内容是“本人徐尚勇，2010年5月份在大勇公司任财务经理职务，公司总经理郭某主要负责财务工作。2013年大约在3月份左右离开公司。本人公司账簿等均留在财务室。因公司股东矛盾，我已不准备在那工作，已在家学习驾驶，未带公司任何东西。”证明徐尚勇并非房屋销售负责人，不能对房屋销售情况进行确认，徐尚勇离开公司时，相应的财务账册均留在公司，张颖提交的相关结算表不具真实性。2、淮滨县文化广电新闻出版局发票一张。证明2012年11月底，大勇房地产公司已停用原来公章，启用新公章，并于2012年12月7日在淮滨县电视台播出声明。证明《补充协议》上公章无效，不能作为证据使用。3、商品房买卖合同统计表及一组《商品房买卖合同》。证明张颖提供的销售明细表及佣金结算表中部分内容与实际销售情况不符：（1）2012年3月16日之前交定金、后在张颖代理销售期间完成签约的部分，计7套，不应支付张颖佣金；（2）销售明细表中的购房人与实际购房人不相符的部分，计36套，不应支付张颖佣金；（3）销售明细表中签约时间与实际签约时间不相符的部分，计97套，不应支付张颖佣金；（4）房屋实际价款少于销售明细表中的价款的部分，计7套。4、收条一张。证明张颖于2013年3月1日收到大勇房地产公司费用139576元，该笔费用应在总佣金中予以扣除。5、7套房屋的定金退还手续，证明大勇房地产公司未没收退房客户的定金，张颖对退房客户不应计取定金的50%。

张颖质证意见为：1、关于《情况说明》，不能确认其真实性。2、发票不能证明大勇房地产公司原公章已停用。3、大勇房地产公司提交的《商品房买卖合同》系伪造。（1）大勇房地产公司主张有7套是在张颖代理销售前交定金，对这部分，其中购房人为陈树宇的一项，张颖在本案中没有主张，不应扣除。对购房人为郭云飞的一项，同意扣减。（2）关于购房人名字不一致的36套，可能存在亲属之间更名或因按揭手续不能办理而更名的问题，但这些房屋仍是张颖销售的。其中，购房人为何文珍、李文友的2套，在张颖提交的定购商品房明细表中也明确记载“退”，张颖起诉时并未将这2套列入诉讼请求，购房人为赵志伟、左俊、王海龙、王仁茹、王仁丽的5套，均在张颖提交的已售商品房签约明细表中，大勇房地产公司已实际获得售房款。购房人为符庆平的这套，《商品房买卖合同》上记载的购房人为符庆严，名字不一致系台帐录入笔误造成。对于36套中的剩余部分，张颖出具书面说明，愿意不按《补充协议》约定计取佣金和溢价佣金，而按照《营销策划代理合同》的约定分取定金。（3）关于97套这部分，即使正式的《商品房买卖合同》签订时间晚于销售明细表中记载的时间，也是大勇房地产公司未及时办理预售许可证造成的。（4）关于7套房屋价款不一致这部分，不属于新证据，不予质证。4、2013年3月1日收到的139576元，是前任代理销售人员俞月离开后，俞月销售房屋的后续服务由张颖完成，这笔费用与本案张颖起诉的佣金、溢价佣金无关。5、定金退还手续不属于新证据，不予质证。分取定金是张颖按照《营销策划代理合同》应得的利益。

三、张颖向法院出示《补充协议》原件，并申请证人郭某出庭作证。郭某陈述：在双方签订合同时，郭某任大勇房地产公司总经理，徐尚勇是公司财务经理，分管销售工作，《补充协议》是真实的，张颖与大勇房地产公司之间的结算是郭某安排进行的，结算明细表属实。大勇房地产公司质证意见：1、《补充协议》上徐尚勇的签字和大勇房地产公司的公章，不能确认其真实性；且《营销策划代理合同》上徐尚勇的签字压着大勇房地产公司的公章，徐尚勇签字系后补。2、郭某作为公司股东作证证明对公司不利的事实，郭某与张颖存在利害关系。

四、关于张颖提交的淮滨欣城定购商品房明细表和淮滨欣城已售商品房签约明细表，原审时大勇房地产公司质证意见为：对于真实性没有异议，基本认可其记录的销售数量，但是对于怎么分配有异议。对此，大勇房地产公司在二审时解释，在一审仅是对真实性认可，但对基本销售情况有异议。

五、二审中，大勇房地产公司申请对《营销策划代理合同》、《补充协议》、佣金及溢价佣金结算表、销售明细表上“徐尚勇”签名真实性、形成时间进行鉴定。法院依职权通知徐尚勇到庭，徐尚勇陈述：1、《营销策划代理合同》及《补充协议》上徐尚勇签字是其本人所签，《补充协议》落款时间2012年12月5日是真实签署时间。当时徐尚勇系大勇房地产公司财务经理，售楼部划归公司财务部管理，所以大勇房地产公司安排徐尚勇在合同上签字；2、已售商品房签约明细表、定购商品房明细表、已售商品房佣金结算表、已定商品房佣金结算表、已售商品房溢价佣金结算表、已定商品房溢价佣金表、佣金及溢价佣金结算表上徐尚勇签字均是其本人所签，上述材料中记载的情况均经过核实。3、1077600元收条真实，徐尚勇将该笔钱转给了郭某。张颖对徐尚勇的陈述没有异议。大勇房地产公司质证意见：不认可徐尚勇所讲内容，《补充协议》应当是在2013年3月以后形成，徐尚勇趁公司处于混乱状态故意签署销售明细表及佣金结算表，徐尚勇签字不能代表大勇房地产公司，大勇房地产公司未收到1077600元。

六、张颖在原审庭审时补充诉讼请求，要求大勇房地产公司在2013年7月以后继续按合同约定承担违约责任。

其他事实与原审查明相一致。

本院认为：一、关于《营销策划代理合同》是否有效的问题。大勇房地产公司对《营销策划代理合同》上徐尚勇签字提出异议，但对《营销策划代理合同》内容本身没有异议，《营销策划代理合同》是双方真实意思表示。大勇房地产公司认为《营销策划代理合同》违反《商品房销售管理办法》和《无照经营查处取缔办法》，《营销策划代理合同》无效。但《商品房销售管理办法》系部门规章，并非判断合同效力的依据；而《营销策划代理合同》如若违反《无照经营查处取缔办法》，可对有关主体按违反行政管理规定进行处理，但并不因此导致民事合同无效。故《营销策划代理合同》应为合法有效。关于《补充协议》是否真实有效的问题。《补充协议》约定“甲方（大勇房地产公司）单方提前解除合同的，有义务按原协议的约定付清全部佣金（含溢价金），已付定金尚未签订正式合同的，按成交对待”。相比《营销策划代理合同》，《补充协议》对定购商品房的成交标准进行了修改，但未涉及已售签约商品房的成交标准问题。关于《补充协议》的问题，在下述房屋销量及佣金部分一并评述。

二、关于原审判决大勇房地产公司向张颖支付销售服务费2534525元及利息、违约金是否正确的问题。

（一）大勇房地产公司上诉认为有关销售明细表及佣金结算表上徐尚勇签字不真实，徐尚勇签字不能代表大勇房地产公司，张颖提交的销售明细表及佣金结算表与实际情况不符。本院认为，张颖提交的《营销策划代理合同》中大勇房地产公司代表人签字处有徐尚勇签名，大勇房地产公司虽质疑徐尚勇签字系后补，但未能向法院提供其作为合同一方当事人应当持有的那份《营销策划代理合同》，不能证明《营销策划代理合同》上徐尚勇签名系后补。徐尚勇曾代表大勇房地产公司与张颖签订《营销策划代理合同》，二审时徐尚勇到庭认可有关销售明细表及佣金结算表经过核对，签名系其本人所签，原审时大勇房地产公司亦基本认可定购商品房明细表和已售商品房签约明细表记录的销售数量，因此，张颖提交的销售明细表及佣金结算表应当认定为确定张颖应得佣金的初步证据。鉴于二审时大勇房地产公司对销售及佣金情况提出异议，对《补充协议》及有关销售明细表、佣金结算表的形成时间提出质疑，因此，应当结合大勇房地产公司对销售明细表所提出的异议，据实查明张颖的实际销售情况，并据此计算佣金、溢价佣金。

（二）对大勇房地产公司就销售量提出的异议，本院逐类评析如下：1、关于大勇房地产公司主张有7套是在张颖代理销售之前交定金的这部分。购房人为陈树宇的一项，张颖在已售商品房签约明细表中已单列，原审判决认定的131套已销售住宅中并不涉及该项。购房人为李中友的《商品房买卖合同》签订时间在2012年1月1日，在张颖代理销售之前，该项应当在张颖销售量中予以扣除。购房人为郭云飞的一项，张颖认可应扣除。对其余4套，《商品房买卖合同》签订时间均在张颖代理销售期间，大勇房地产公司没有证据证明这4套系张颖代理之前的定金客户，应当认定在张颖的销售量之中。2、关于大勇房地产公司主张有36套的购房人与张颖提供销售明细表中购房人不一致的这部分。其中购房人为何文珍、李文友的2套，在张颖提供的定购商品房明细表中已明确标记“退”，未在张颖主张范围中。除张颖提出的购房人为赵志伟、左俊、王海龙、王仁茹、王仁丽的5套外，还有购房人为王从敬的1套，共计6套记录在张颖提供的已售商品房签约明细表中，因《补充协议》系对定购商品房成交标准的修改，《补充协议》真实与否并不影响对该6套成交标准的判断，因此，应以《营销策划代理合同》为依据判断该6套能否认定在张颖的销售量中。因大勇房地产公司提供的正式《商品房买卖合同》中的购房人与张颖提交的销售明细表中的购房人不同，张颖不能证明该6套系其销售，也不能证明《商品房买卖合同》中的购房人与其提供的已售商品房签约明细表中的购房人存在更名关系，依据《营销策划代理合同》约定的标准，该6套不能认定在张颖的销售量中。对于符庆平这套，虽然正式的《商品房买卖合同》中记载的购房人为符庆严，但是结合销售情况手写表的记载情况，应当认定名字不一致系台帐录入笔误，该套应当认定在张颖的销售量中。对于36套中剩余的27套，张颖出具说明同意对此不按《补充协议》约定的成交标准计算佣金、溢价佣金，而按照《营销策划代理合同》分取定金。本院认为，该27套房屋记录在张颖提交的定购商品房明细表中，虽然《商品房买卖合同》中的购房人与张颖提供销售明细表的购房人不同，但是大勇房地产公司不能否定在张颖代理销售期间曾经销售这些房屋，并收取定金。按照《营销策划代理合同》“因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由大勇房地产公司、张颖双方五五分成”的约定，张颖有权按50%的比例分取该27套房屋的定金，但对定金数额超过《商品房买卖合同》标的额百分之二十的部分，人民法院不予支持。3、关于大勇房地产公司主张有97套签约时间与张颖提交的销售明细表中签约时间不相符的部分。大勇房地产公司认为该97套的正式签约时间在张颖停止代理销售之后，晚于销售明细表中记载的签约时间，不应支付张颖佣金。本院认为，大勇房地产公司主张的签约时间是指正式的《商品房买卖合同》的签约时间，大勇房地产公司因股东矛盾而单方解除《营销策划代理合同》，导致部分张颖销售的房屋未能在其代理销售期内签订正式合同，但不能据此认定该部分房屋未达到成交支付佣金的条件，该97套应当计入张颖的销售量中。4、关于实际房屋价款不相符的7套，应当将超过实际价款部分多算的佣金、溢价佣金扣除。

（三）关于溢价佣金的计算方法问题。本院认为，《营销策划代理合同》约定“本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分视为溢价”，大勇房地产公司主张应当以一房一价的底价表计算溢价佣金，而不应以底价均价计算溢价佣金，但是其不能向法院提交双方确认的一房一价的底价表，原审以《营销策划代理合同》约定的销售底价均价计算溢价佣金并无不当。

（四）佣金及溢价佣金情况。1、应扣减佣金及溢价佣金情况：（1）购房人李中友，佣金6038元，无溢价佣金。购房人郭云飞，佣金5130元，因销售当月签约住房均价低于2500元／平方米，张颖主张的数额中未包括该月的溢价佣金。（2）购房人赵志伟、左俊、王海龙、王仁茹、王仁丽、王从敬，6套的佣金及溢价佣金共计106614.6元。（3）关于36套中除购房人为何文珍、李文友、赵志伟、左俊、王海龙、王仁茹、王仁丽、王从敬、符庆平的9套外，剩余27套的佣金及溢价佣金共计806629.9元，该部分张颖应得定金部分为427070元。（4）关于实际房屋价款不相符的7套，应扣减的佣金及溢价佣金为12409元。2、大勇房地产公司还应支付张颖销售服务费2024773.5元（2534525元-6038元-5130元-106614.6元-806629.9元＋427070元-12409元）。

（五）关于张颖是否将1077600元交给大勇房地产公司的问题。徐尚勇出庭认可2013年4月6日收条的真实性，认可其收到该1077600元，称该笔钱已经交给郭某。大勇房地产公司认为徐尚勇当时已被解职，大勇房地产公司实际未收到该笔钱。但是徐尚勇在被解职前系大勇房地产公司财务经理，大勇房地产公司不能证明其将解除徐尚勇职务一事通知张颖，亦不能证明张颖对徐尚勇解职一事明知，因此，徐尚勇收取1077600元构成表见代理，张颖已经履行了交付代收售房款的义务。至于大勇房地产公司是否实际控制该笔款项，可以另行解决。

关于2013年3月1日张颖收到的139576元，应否在应付佣金中扣除的问题。该收条上记载“俞月走后，由后来接管人员，进行客户缴房、催款、合同签订等后续服务。总计扣除佣金金额296651元，2012年8月已结157075元，现结剩余款139576元”，该款系前任销售剩余工作的后续服务费用，与张颖本案主张的销售佣金、溢价佣金性质不同，大勇房地产公司认为应当从应付佣金中扣除的主张不能成立，本院不予支持。

（六）大勇房地产公司申请对《营销策划代理合同》、《补充协议》、佣金及溢价佣金结算表、销售明细表上“徐尚勇”签名真实性、形成时间进行鉴定。鉴于徐尚勇到庭对其签名真实性作出说明，而本院并未直接按照张颖提交的销售明细表、佣金结算表进行认定，对大勇房地产公司提出的有关销售、佣金的异议进行了充分考虑，而《补充协议》真实与否亦未影响本案认定，因此，大勇房地产公司的鉴定申请，没有鉴定必要，本院不予同意。

（七）关于违约金、利息的问题。本案《营销策划代理合同》有效，大勇房地产公司应当支付其欠付佣金、溢价佣金所产生的违约金。大勇房地产公司认为张颖未举证证明其实际损失，合同约定违约金标准过高。本院认为，张颖起诉主张的是违约金，未主张利息，原审在判决支持违约金的同时判处利息不当。本院依法调整违约金为，以欠付佣金、溢价佣金数额1597703.5元为基数（大勇房地产公司欠付张颖销售服务费2024773.5元，其中427070元为分取的定金），按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金（从2013年4月8日大勇房地产公司接管售楼部起至本判决限定的履行期限届满之日止）。

综上，大勇房地产公司关于佣金、溢价佣金及违约金计算错误的上诉理由部分成立，本院予以支持，其他上诉理由不能成立，本院不予支持。原审部分实体处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的的规定，判决如下：

变更信阳市中级人民法院（2013）信中法民初字第62号民事判决为“淮滨县大勇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张颖销售服务费2024773.5元及违约金（违约金计算方法为：以1597703.5元为基数自2013年4月8日起至本判决限定的履行期限届满之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各30248元，各由张颖负担5648元、淮滨县大勇房地产开发有限公司负担24600元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　卢红丽

代理审判员　　朱正宏

代理审判员　　马　娜

二〇一五年一月二十六日

书　记　员　 王作鹏

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