新疆华福康利房地产开发有限责任公司与喀什诚盛房产经纪服务有限公司等商品房委托代理销售合同纠纷上诉案

新疆华福康利房地产开发有限责任公司与喀什诚盛房产经纪服务有限公司等商品房委托代理销售合同纠纷上诉案

新疆维吾尔自治区高级人民法院

民事判决书

(2014)新民一终字第205号

上诉人（原审被告）：新疆华福康利房地产开发有限责任公司。

法定代表人：李永军，该公司董事长。

被上诉人（原审原告）：喀什诚盛房产经纪服务有限公司。

法定代表人：唐杰，该公司董事长。

原审被告：山东鸿发房地产开发有限公司。

法定代表人：周洪箔，该公司董事长。

上诉人新疆华福康利房地产开发有限责任公司（以下简称华福康利公司）与被上诉人喀什诚盛房产经纪服务有限公司（以下简称诚盛公司），原审被告山东鸿发房地产开发有限公司（以下简称鸿发公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服喀什地区中级人民法院（2014）喀中民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华福康利公司的委托代理人汪波、郭渠江，被上诉人诚盛公司的法定代表人唐杰到庭参加诉讼。原审被告鸿发公司经本院合法传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年9月3日，华福康利公司、鸿发公司与案外人新疆鲁商投资咨询服务有限责任公司签订了协议书，约定三方各出资100万元，共同投资合作开发麦盖提县巴扎杰米乡政府大院26.63亩土地房地产项目（即本案中的刀郎公园小区），因华福康利公司具有房地产开发经营资质，该地块以华福康利公司为开发主体，鸿发公司负责项目施工建设。华福康利公司于2010年9月23日取得建设用地规划许可证，后取得了相关土地使用权证。2010年10月23日，唐杰以诚盛公司法定代表人的身份与鸿发公司签订了麦盖提县“刀郎公园小区”《房地产项目销售代理服务合同》，合同约定：1、甲方（鸿发公司）全权委托乙方（诚盛公司）独家代理销售刀郎公园小区项目开发的所有房屋；2、销售价格采用底价包销的方式进行。鸿发公司在该合同尾部甲方处加盖公章，周洪箔在甲方法定代表人处签名。合同签订后，唐杰遂组织人员在鸿发公司销售部开始进行房屋代理销售。销售过程中，均以鸿发公司及华福康利公司的名义进行。2011年1月13日，诚盛公司经工商部门核准登记成立，该公司法定代表人为唐杰。2011年3月2日，华福康利公司经工商部门核准登记在麦盖提县设立华福康利公司麦盖提分公司，该分公司负责人为鸿发公司法定代表人周洪箔。后“刀郎公园小区”项目就开始以华福康利公司和华福康利公司麦盖提分公司的名言进行开发和销售。2011年4月26日，华福康利公司向喀什市地方税务局出具证明，内容为：我公司应向诚盛公司支付劳务费（代理费）410000元，同意开具税务发票。诚盛公司依据该证明于2011年5月27日向福康利公司麦盖提分公司开具了410000元劳务费的税务发票。后诚盛公司未能取得销售代理费。

另查明，经核实诚盛公司提供的其所代售“刀郎公园小区”房屋的交款单，诚盛公司供销“刀郎公园小区”1-4号住宅楼住宅销售额为35519920元，按销售代理合同中约定的住宅销售佣金按住宅总价的3%计算，其应得住宅销售佣金为1065597元。综上，诚盛公司应得销售佣金及溢价款总计为2480585元，扣除诚盛公司已收到的销售佣金655000元，诚盛公司尚有1825585元销售佣金至今未能收到。

原审法院认为，本案的争议焦点为：1、诚盛公司是否具备本案的诉讼主体资格；2、诚盛公司要求华福康利公司、鸿发公司支付销售代理费1897806元、违约金50000元、利息59898元的事实及法律依据。

诚盛公司与鸿发公司签订的《房地产项目销售代理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。虽然该合同尾部处系唐杰个人先签字，后加盖公章，但唐杰作为诚盛公司的法定代表人，以诚盛公司的名言实际履行了“刀郎公园小区”房地产项目销售代理服务合同，对此鸿发公司并未提出异议，华福康利公司在2011年4月26日向喀什市地方税务局所出具的证明中已明确载明应向诚盛公司支付代理费，为此诚盛公司也已依据该证明向华福康利公司出具了代理费发票，故在此情况下，麦盖提县“刀郎公园小区”房地产项目销售代理服务合同乙方应为诚盛公司，而非唐杰个人。故对华福康利公司答辩提出的原告主体不适格的辩解理由不予支持。

关于销售代理费1897806元。诚盛公司与鸿发公司签订的销售代理服务合同第四条第3款约定：甲方（鸿发公司）以销售总价款3%的比例向乙方（诚盛公司）支付住宅部分的销售代理佣金，甲方以销售总价款4%的比例向乙方支付商业部分的销售代理佣金。诚盛公司代销1-4号楼住宅价款为35519920元，代销车库价款为461064元，代销1-19、1-20号价款为818064元。按3%计算住宅、车库的代理佣金应为1079429元，按4%计算商铺的代理佣金应为32722元，以上合计1112151元应予以支持。

关于溢价代理费。诚盛公司与鸿发公司签订的销售代理服务合同第四条第1、2款约定：住宅部分起步价1380元／平方米。诚盛公司代销1-4号楼住宅价款为35519920元。

关于违约金50000元及利息59898元。由于诚盛公司已按合同约定实际代理销售，而鸿发公司未能按合同约定向诚盛公司支付相应销售佣金及溢价款，对此鸿发公司已违约。鉴于诚盛公司主张的尚欠款利息低于合同约定的违约金，故鸿发公司应承担支付违约金的责任，对诚盛公司主张的欠款利息不予支持。

综上，诚盛公司应得的销售佣金及溢价款总计2480585元（1112151元＋1368434元），扣除诚盛公司已收到的销售佣金655000元，诚盛公司尚有1825585元销售佣金至今未能收到。因麦盖提“刀郎公园小区”是鸿发公司与华福康利公司合作经营开发、销售的，故两公司依法应对债务承担连带责任。遂缺席判决：一、鸿发公司向诚盛公司支付尚欠销售佣金及溢价款1825585元；二、鸿发公司向诚盛公司支付违约金50000元；三、华福康利公司对鸿发公司的应付款项承担连带清偿责任；四、驳回诚盛公司的其他诉讼请求。案件诉讼费22862元，诚盛公司负担1505元，鸿发公司负担21357元，华福康利公司对鸿发公司应负担部分承担连带清偿责任。

宣判后，华福康利公司不服上述判决，上诉称，一、诚盛公司不是本案的适格主体。鸿发公司向法庭提交的《房地产项目销售代理服务合同》与诚盛公司提交的合同不一致，不能作为定案依据。合同的当事人是唐杰与鸿发公司。合同签订时，诚盛公司尚未设立，其不是合同当事人，不享有合同权利，不承担合同义务，与本案没有利害关系。二、我公司不应对鸿发公司清偿销售佣金、溢价款、违约金承担连带责任。我公司向喀什市地税局出具的《证明》，是基于与鸿发公司合作开发房地产的《协议书》，目的是确保鸿发公司按照该协议将资金用于合作开发事宜，并非履行《房地产项目销售代理服务合同》。诚盛公司提交的《1-4号楼房源销售表》不能作为定案依据。故请求二审法院依法查明事实依法改判。

诚盛公司答辩称，合同签订时，诚盛公司确未完成注册。合同履行过程中，鸿发公司未提出异议。华福康利公司出具证明向我公司支付劳务费加以追认，故我方的主体适格。从我方提交的建设规划许可证等行政部门颁发文件和与购房人签订的《商品房买卖合同》中，可以证明，涉案的刀郎公园小区的开发商为华福康利公司。对于华福康利公司提出销售数额的异议，销售数额是原审法院经核实确认的，而且在一审中，华福康利公司并未对销售数额提供证据。故应驳回上诉请求，维持原判。

鸿发公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。

二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。

本院认为，一、关于诚盛公司的诉讼主体资格问题。华福康利公司称，鸿发公司和诚盛公司提交的两份合同不同，不能作为定案依据。经审查，两份合同首部虽无甲乙双方的基本情况，但内容完全一致，且落款处均有鸿发公司及法定代表人周洪箔的签名和盖章，唐杰在乙方法定代表人处签名。合同签订后，唐杰注册成立诚盛公司，其作为诚盛公司的法定代表人，以公司名义按合同约定履行代理销售义务。合同履行期间，鸿发公司、华福康利公司、华福康利公司麦盖提县分公司均未提出异议。从合同履行及华福康利公司向诚盛公司支付劳务费用等事实足以认定，诚盛公司为房屋销售代理人，具有诉讼主体资格。原审判决认定正确，本院予以确认。

二、华福康利公司是否承担连带责任问题。虽然鸿发公司与华福康利公司之间系房地产开发合作关系，且鸿发公司与诚盛公司签订销售代理合同，但是在代理销售期间，华福康利公司对诚盛公司代理行为并未提出异议，并向诚盛公司支付劳务费用。华福康利公司的上述行为表明其已实际加入销售代理合同的履行中，与鸿发公司共同承担该合同权利义务。故原审法院认定鸿发公司与华福康利公司之间对外承担连带责任，并无不当，本院予以维持。

华福康利公司称一审认定的销售佣金、溢价提成数额错误。为此，华福康利公司提交97份商品房买卖合同和新疆信德有限责任会计师事务所出具的司法会计鉴定报告（新信德会鉴定字（2013）第02号）欲以证实诚盛公司《1-4号楼房源销售表》不能作为定案依据。本院认为，97份商品房买卖合同中，仅24份合同加盖房产局备案章。对未加盖备案章的商品房买卖合同，本院不予认定。经审查，加盖房产局备案章的合同约定的购房款与诚盛公司提交的房源销售表记载的完全一致。对于其列举的部分客户姓名及售楼单价与合同不符，因这些合同均未加盖房产局备案章，本院不予采信。关于其提交的司法会计鉴定报告，系对华福康利公司麦盖提县分公司财务账目的审计，其审计结果不能证明诚盛公司的实际销售情况。故华福康利公司该主张，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21680.27元（华福康利公司已预交），由华福康利公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　戴　　昀　　杞

代理审判员　热依拉·买买提

代理审判员　孙　　万　　里

二〇一五年三月九日

书　记　员　张佳

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