江苏瀛尚房产开发有限公司与上海富阳物业咨询有限公司商品房委托代理销售合同纠纷上诉案

江苏瀛尚房产开发有限公司与上海富阳物业咨询有限公司商品房委托代理销售合同纠纷上诉案

江苏省高级人民法院

民事判决书

(2015)苏民终字第00015号

上诉人（原审被告）江苏瀛尚房产开发有限公司。

法定代表人苏伟伦，该公司董事长。

被上诉人（原审原告）上海富阳物业咨询有限公司。

法定代表人林倩如，该公司董事长。

上诉人江苏瀛尚房产开发有限公司（以下简称瀛尚公司）因与被上诉人上海富阳物业咨询有限公司（以下简称富阳公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2013）盐民初字第0206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月30日公开开庭审理了本案。上诉人瀛尚公司的委托代理人楼向阳与被上诉人富阳公司的委托代理人任满军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2009年4月15日，富阳公司（乙方）与瀛尚公司（甲方）签订《盐城“学林雅苑”项目总策划及销售代理合同》，约定的主要内容为：1.1甲方委托乙方作为本物业的独家代理商，本物业为个人住宅产权房且法律文件齐备。甲方承诺在本合同有效履行期间不再委托除乙方以外的任何第三方作为其代理人在盐城或其他地区发售本物业。1.2甲方委托乙方独家负责本物业前期策划及营销策划（包括广告策划）和销售代理服务，乙方提出详尽销售策略及销售方案，并经甲方认可后执行。1.4本物业各房底价表、销售计划等作为本合同附件，于本合同签订后两周内或本物业开盘（或预定）前两周内，由双方签订并附于本合同。2.1合同期限：A.生效日：本合同自甲、乙双方盖章及双方的授权代表签字或盖章之日，即2009年4月15日起生效；B.终止日：每幢楼在甲方取得所有预售许可证后销售率达95%时。2.2委托面积：本物业可售住宅面积，共约9.5万平方米，具体待预测面积确定后作为本合同附件。2.3委托内容：乙方就本合同第2.2条中委托的面积提供以下全程策划及行销售服务：（1）详尽准确的市场调查、产品定位及营销策划方案，并以书面形式提供给甲方；（2）物业代理销售：广告策划、广告设计、促销活动策划及设计。3.1本物业之广告及市场推广费用由乙方承担，但售楼处、样板房及模型由甲方承担。4.1在乙方总代理期限内，甲方对于本物业各单位的销售价格、付款方式、折扣等具有充分的决定权。4.5在该项目代理销售阶段，甲方应对乙方在销售中所受理的成交客户予以确认。5.3乙方负责现场的销售控制与销售执行，并负责办理物业销售中涉及的登记、公证、保险和按揭贷款等手续。6.2销售完成的认定：购房客户签订预售或出售合同，合同经购房客户方与甲方或甲方代表签字生效，购房客户支付首房款后，即视为乙方完成销售。6.3就本合同第2.3所述之乙方提供的全程策划及销售代理服务，甲方同意根据本合同的相关规定向乙方分别支付佣金及全程策划费。6.4佣金计算如下：甲乙双方同意本物业4、5号楼住宅按每平方米3600元的平均价格确定一房一价表作为底价，乙方按所完成销售的每户房屋的实际成交金额提取2.7%佣金；最低成交价不低于每平方米3350元。上述底价表在正式公开后两个月内不得调整，一标段所有住宅视销售及市场状况在每平方米3600-3800元间调整。6.5全程策划费的计算如下：针对双方商定的各套房屋销售底价（附一户一价表，为本合同附件），双方视市场情况协商后，上浮底价形成表价。实际成交价格高于销售底价部分的30%作为乙方的全程策划费。6.6佣金及全程策划费的结算标准：购房客户签订预售或出售合同，合同经购房客户方与甲方或甲方代表签字生效、购房客户支付首期房款且备齐按揭手续，全款到帐后为双方的结算标准。双方每月结算一次。甲、乙双方同意，以代理销售确认单为计算佣金及全程策划费的依据。就代理销售确认单而言，销售开始后，乙方需每月月底前将当月已符合本合同的6.6约定佣金及全程策划费结算标准的房号、户主、面积、成交价等要素汇集一次，书面报甲方确认。7.1购房客户签订预售合同（或买卖合同）后发生退户，则该户不计入乙方销售率，同时乙方应返还就该户取得的佣金及全程策划费。8.1本物业一标段共计六幢楼。其中4、5号计136套，预计2009年4月底取得预售许可证，3号楼102套，预计6月中旬取得预售许可证，6号楼102套，预计10月取得预售许可证，1、2号计246套。双方商定本物业暂定于2009年5月正式公开，乙方确保在2009年7月1日前完成50套住宅销售量；2009年11月1日前累计完成120套住宅销售量；2010年2月1日前累计完成200套住宅销售量；2010年5月1日前累计完成240套住宅销售量；2011年5月1日前完成委托面积的95%。1、2号公寓暂定2009年10月正式公开，具体销售指标在正式公开前30天双方以补充合同的方式确定。如甲方取得预售许可证时间延后，则上述考核时间也相应延后。8.2乙方同意每月请款暂留30%作为保证金。该保证金在乙方完成每阶段销售量时甲方返还超过50万元的部分。如乙方累计两个阶段未完成销售指标，甲方有权不支付该保证金，同时甲方有权终止本合同。暂时保留的50万元保证金在本合同终止时，确认乙方无违约行为后一周内返还给乙方。9.3若甲方不按本合同规定支付各种应付款项，则视为违约，甲方按同期同类银行存款利率向乙方承担违约责任。10.1本合同未尽事宜，双方可另行协商，在合同条件下另立补充协议，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。其中合同附件一注明相关法律文件为营业执照复印件、预售许可证、土地使用证、施工许可证、建设用地许可证。

同日，富阳公司（乙方）与瀛尚公司（甲方）又签订一份《盐城“学林雅苑”项目总策划及销售代理合同之补充协议》，约定的主要内容为：1、关于合同第三条市场推广费用双方经协商作约定如下：（3）本项目在销售过程中所投入的广告总费用应不低于楼盘总销售额的1.0%，不高于1.2%的投放标准进行投放。如乙方最终在全部完成本合同约定的销售指标的前提下，节约部分的广告费用归乙方所有，否则节约的广告费用全部归甲方所有；3、关于7某、8某、9某、10某楼的销售底价及销售指标双方在该开发楼号正式开盘前30天内另行以补充协议的方式约定。5、关于合同第六条第6.5条佣金、全程策划费用的支付结算约定如下：（1）双方同意以符合代理销售确认单及双方商定的各套房屋的销售底价（一房一价表的合同附件）作为每月的结算依据。（2）乙方应按保证按双方商定的各套房屋的销售底价（一房一价表的合同附件）作为每月全程策划费的结算依据。如代理销售成交房号低于（一房一价表的合同附件）部分的差额应在当月结算的销售佣金中抵冲，佣金费用不足部分，则扣除暂留的保证金作为赔偿。（3）乙方如销售出成交房屋的销售价超出（一房一价表的合同附件）底价部分的30%作为当月结算全程策划费用70%的结算标准（销售房屋须全款到帐），其余30%部分的全程策划费用在所售楼号达到全部销售底价后一并结算。6、关于合同第八条第8.2条保证条款部分的补充约定如下：（1）如乙方连续两个阶段未完成销售指标，则甲方有权单方面终止合同，有权不返还50万保证金，并要求乙方在甲方书面通知撤离销售现场后，理清交接手续三天无条件撤离出销售现场；乙方无故拖延及不配合，否则，产生的经济责任损失由乙方承担。（2）如乙方在全部按期完成约定的销售指标任务后，甲方在核查确认乙方无违约行为后一周内返还暂时保留的50万元保证金。

2009年8月6日，富阳公司（乙方）与瀛尚公司（甲方）双方签订《盐城“学林雅苑”项目总策划及销售代理合同补充协议》，对“学林雅苑”项目的各楼号房屋所在楼下（底）对应的自行车（摩托车）车库及该项目内能形成销售的汽车库（位）的销售底价、销售佣金等具体销售事宜进行约定，主要内容为：1、销售物业概况：学林雅苑项目1-10某楼号所对应的楼下（底）非机动车库（自行其是或摩托车库）及小区内能形成销售的机动车库（位）（汽车库／位），具体销售物业的编号、面积及销售价格以每期楼号开盘前甲方提供的销售车库（位）的编号、销售面积及双方商定的销售底价为准。2、销售物业的销售价格：双方就销售物业的车库（位）部分的销售底价按每期开盘楼号所对应车库（位）商定的销售底价进行销售，乙方应按保证按双方签定的各车库的销售底价（一房一价表）作为每月结算佣金费用的依据。如乙方销售成交的车库（位）物业的低于双方商定的销售底价（一房一价表的合同附件）部分的差额应在当月结算的销售佣金中抵冲，佣金费用不足部分，则扣除暂留的保证金作为赔偿。3、销售代理佣金标准：双方商定按所完成销售的车库（位）的实际成交金额提取1.5%佣金。4、销售物业的支付方式：购房客户签订车库（位）物业的出售合同，合同经购房客户方与甲方或甲方代表签字生效、购房客户所购车库（位）的全款到帐后作为双方的结算标准，双方同意每月结算一次，首期结算50%，其余50%在合同终止时，甲方在对照销售的车库（位）物业无明显违规违约行为及按双方签定的盐城“学林雅苑”项目总策划及销售代理合同中所对应条款的执行完成情况一周内支付给乙方。5、双方同意，以代理销售确认单为计算车库（位）佣金的依据。就代理销售确认单而言，销售开始后，乙方需每月月底前将当月已符合约定车库（位）佣金结算标准的车库号、户主、面积、成交价等要素汇集一次，书面报甲方签字确认。

2010年12月20日，富阳公司（乙方）、瀛尚公司（甲方）双方签订《盐城“学林雅苑”销售代理合同补充协议书》，约定的主要内容为：甲方和乙方于2009年4月15日共同签署了《盐城“学林雅苑”项目总策划及销售代理合同》，并于2009年4月15日签署《盐城“学林雅苑”项目总策划及销售代理合同之补充协议》，鉴于盐城市房地产政策发生重大变化，若继续履行原协议将显失公平，双方经协商特订立补充协议：一、协议内容补充部分为：1、本协议签订之日起，乙方全程策划费取消，原协议性质变更为销售代理合同；2、“学林雅苑”项目中7、8、9、10号楼乙方代理佣金调整为1.0%；3、自2011年1月1日起，“学林雅苑”项目推广费用由甲方承担，已发生的费用各自承担；4、为促进“学林雅苑”的销售，甲方依原协议或补充协议原先保留的广告费用用于正常推广或者用于赞助，不再退还乙方。三、除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。

在上述合同履行期间，富阳公司自2009年6月至2012年4月逐月向瀛尚公司提交“学林雅苑”项目佣金请款单，请款总金额为10119884.61元，瀛尚公司盖章予以确认。2009年11月17日，瀛尚公司向富阳公司出具收据，收取富阳公司保证金50万元。2012年4月，富阳公司撤离销售现场。

双方因代理佣金及全程策划费（溢价）的结算未能达成一致，富阳公司为此诉至法院。审理中，富阳公司明确其诉讼请求为：一、瀛尚公司支付双方已结算但未支付的佣金（含全程策划费和预扣保证金50万元）计3029004.86元；二、瀛尚公司支付双方未结算但应支付的85套保留房佣金（含全程策划费）计1083652.7元；三、瀛尚公司承担以上述1、2项诉讼请求总金额4112657.56元为基数，自2012年5月8日起至判决确定履行之日按中国人民银行同期同类存款利率标准计算的利息；四、诉讼费用由瀛尚公司负担。

原审另查明：“学林雅苑”项目另有90套商品房已出售给瀛尚公司指定的客户，其中5套商品房的佣金已经结算，计算在已请款总金额内。双方对其余85套保留房的佣金应否结算给富阳公司存在争议。

审理中，经原审法院组织双方进行核对，双方一致确认：1、无争议的佣金及全程策划费为10119884.61元，根据2010年12月20日补充协议的约定应扣留广告费用1044433.69元，已付款6046446.06元，尚应支付佣金（含全程策划费和预扣保证金50万元）计3029004.86元；2、根据双方合同约定的计算标准，保留房佣金（含全程策划费）计1083652.7元，但应否结算给富阳公司存在争议。

原审法院认为，富阳公司与瀛尚公司签订的项目总策划及销售代理合同、相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。瀛尚公司委托富阳公司为其开发的商品房提供前期策划、营销策划、广告策划、销售代理等服务，瀛尚公司应按合同约定向富阳公司支付代理销售佣金及全程策划费（溢价分成）。

一、关于瀛尚公司欠付富阳公司的代理销售佣金（含全程策划费和预扣保证金50万元）数额问题

1、双方一致确认无争议的代理销售佣金（含全程策划费和预扣保证金50万元）为10119884.61元，根据2010年12月20日补充协议的约定应扣留广告费用1044433.69元，已付款6046446.06元，瀛尚公司尚应向富阳公司支付双方已经结算的代理销售佣金（含全程策划费和预扣保证金50万元）计3029004.86元。

2、双方一致确认，根据双方合同约定的计价标准，85套保留房的代理销售佣金（含全程策划费）计1083652.7元，但对是否应结算给富阳公司存在争议。《盐城“学林雅苑”项目总策划及销售代理合同》中约定“甲方委托乙方作为本物业的独家代理商”、“购房客户签订预售或出售合同，合同经购房客户方与甲方或甲方代表签字生效，购房客户支付首房款后，即视为乙方完成销售”，所谓保留房在双方签订的合同中并无约定，审理中双方一致认可保留房为瀛尚公司指定购房客户、并由富阳公司经手完成相关销售手续的房源。该85套保留房已与购房客户签订销售合同，应当认为销售任务已完成，但商品房委托代理销售合同的核心环节即客户的确定，这个步骤是由瀛尚公司指定完成的，虽然房屋的整体销售与富阳公司前期市场营销、广告策划、市场培育有一定的影响，最终实际上是共同行为完成了房屋销售的整个过程。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，依照有利于实现合同目的的方式履行”。合同中对保留房佣金如何计算未作约定，双方对保留房的佣金如何结算未能达成一致，应当从有利于实现合同目的、促进合同履行的角度来处理。该85套保留房销售任务已完成，应当从公平、等价有偿的原则出发，合理计算该85套保留房的佣金。合同约定富阳公司为“学林雅苑”项目提供广告设计策划、市场营销及相关的售房手续，因此该项目的前期市场培育主要由富阳公司操作，保留房客户也是在富阳公司前期市场营销的影响下来向瀛尚公司联系购房的，与富阳公司的市场营销行为紧密相关，且结合当时的房地产市场行情、销售情况等因素，富阳公司的付出与该85套保留房成交之间的关联性较大，故对富阳公司主张的该85套保留房的佣金应予支持相当的份额。但考虑到寻找客户源是完成销售行为中的重要环节，而85套保留房客户系由瀛尚公司指定，原审法院酌定该85套保留房的代理销售佣金（含全程策划费）1083652.7元由瀛尚公司按50%的比例向富阳公司支付541826.35元。

二、关于富阳公司主张的利息计算问题

1、《盐城“学林雅苑”项目总策划及销售代理合同》约定，佣金及全程策划费以购房客户签订销售合同、支付首期房款并备齐按揭手续、全款到帐后为双方的结算标准，每月结算一次，并以代理销售确认单为计算佣金及全程策划费的依据；富阳公司每月月底前将当月已符合合同约定的佣金及全程策划费结算标准以代理销售确认单形式书面报瀛尚公司确认。富阳公司自2009年6月至2012年4月期间已逐月向瀛尚公司提交“学林雅苑”项目佣金请款单，瀛尚公司亦盖章确认，因瀛尚公司未按期支付佣金及全程策划费，其应承担相应的利息。审理中双方确认已结算的佣金及全程策划费10119884.61元中含预扣保证金50万元，根据合同约定，预扣保证金50万元在本合同终止时确认富阳公司无违约行为后一周内返还，富阳公司已于2012年4月富阳公司撤离销售现场，瀛尚公司未按约定返还保证金，亦应承担保证金的利息。富阳公司主张从2012年5月8日起计算利息，应予支持。合同约定瀛尚公司逾期支付应付款则视为违约、应按同期类银行存款利率承担违约责任，故对富阳公司要求按中国人民银行同期同类存款利率标准计算利息的请求予以支持。

2、因双方对85套保留房的代理销售佣金（含全程策划费）应否支付存在争议，双方亦未结算过，故对该利息从富阳公司主张之日计算，亦按中国人民银行同期同类存款利率标准计算。

三、关于瀛尚公司辩称的代为向富阳公司员工发放的工资和佣金15万元应否抵销的问题

瀛尚公司提供证据证明其于2012年1月向富阳公司的四名员工发放工资10万元、2012年7月向富阳公司的四名员工发放佣金2万元、2013年2月向富阳公司的三名员工发放工资3万元，要求抵冲欠付富阳公司的债务。对此，因合同中约定“乙方销售人员的工资及奖金均由乙方自己承担”，瀛尚公司向富阳公司员工发放的工资和佣金未征得富阳公司同意，也无证据证明其所给付的款项为富阳公司欠付该四名员工的佣金及工资，其要求抵冲欠付富阳公司的债务没有事实和法律依据。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（五）项、第九十九条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、瀛尚公司于判决生效后十五日内支付富阳公司代理销售佣金（含全程策划费和预扣保证金50万元）计3570831.21元，并承担以3029004.86元为基数从2012年5月8日起，以541826.35元为基数从2013年4月26日起，均计算至判决确定履行之日按中国人民银行同期同类存款利率标准计算的利息。二、驳回富阳公司的其他诉讼请求。案件受理费39007元，财产保全费5000元，合计44007元，由富阳公司负担9121元，瀛尚公司负担34886元。

瀛尚公司不服上述判决，向本院提起上诉称，虽然双方签订的合同中未作约定，但保留少部分房屋自行销售并不支付销售代理佣金的是房地产代理销售市场惯例，其选择的客户仅是到售楼部办理相关手续，且富阳公司从未对保留房的佣金提出过主张，故原审判决按照合同约定计算标准数额的50%支付保留房佣金是错误的。瀛尚公司实际支付了富阳公司员工15万元工资，应予冲抵欠付富阳公司的债务。综上，请求依法改判。

富阳公司答辩称，关于保留房，在双方合同中没有约定，所谓的保留房是瀛尚公司自己设定的名称，其原意是相关房屋销售给瀛尚公司指定的客户，在价格上要低于普通客户的价格；在一审中，瀛尚公司明确承认，保留房的销售手续都是富阳公司完成的，包括引导客户多次查看各自的房屋、签订预售合同、签订正式的销售合同、收取定金、收取首付、办理贷款手续，以及向房管部门备案等一系列的工作，这些都是富阳公司独自完成的任务，凝聚了其劳动成果，且其中有5套保留房，瀛尚公司也是正常给予结算的。关于代发工资的问题，双方明确约定富阳公司工作人员的工资及待遇由其承担，其也从没有委托过瀛尚公司代付工资，瀛尚公司所谓的代付工资也没有征求其意见，不排除其系私自委托相关人员另行发放的报酬，与其无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。

对原审法院查明的事实，本院予以确认。

经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、瀛尚公司应否支付富阳公司85套保留房50%的佣金；二、瀛尚公司主张15万元工资应和其应付款冲抵能否成立。

本院认为，瀛尚公司与富阳公司于2009年4月15日签订的《盐城“学林雅苑”项目总策划及销售代理合同》、《盐城“学林雅苑”项目总策划及销售代理合同之补充协议》，2009年8月6日签订的《盐城“学林雅苑”项目总策划及销售代理合同补充协议》，2010年12月20日签订的《盐城“学林雅苑”销售代理合同补充协议书》不违法法律、行政法规的强制性规定，均合法、有效，双方均应按约履行。

关于争议焦点一，本院认为，依据查明事实，案涉“学林雅苑”项目有90套商品房系出售给瀛尚公司指定的客户，即本案中双方所称的保留房。在双方签订的合同中就保留房问题并无约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的也不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。瀛尚公司上诉称开发商保留少部分房屋自行销售并不支付销售代理佣金的是房地产代理销售市场惯例，且富阳公司也从未向其主张过保留房的佣金。但依据查明事实，瀛尚公司在一审庭审中认可其中5套商品房的佣金已经结算，并计算在已请款总金额内，该事实与其所称富阳公司从未主张过保留房佣金，双方之间存在不支付保留房佣金的惯例相悖。瀛尚公司称富阳公司在起诉前并未向其主张过该85套保留房佣金，富阳公司则称因瀛尚公司对85套保留房佣金提出异议，故其在请款时撤回了该85套保留房，但并未放弃主张相应佣金的权利。本院认为，在双方并无明确约定的情形下，瀛尚公司是否应支付该85套保留房佣金应当参照合同有关条款确定。从双方关于“购房客户签订预售或出售合同，合同经购房客户方与瀛尚公司或其代表签字生效，购房客户支付首房款后，即视为富阳公司完成销售”的约定看，虽然保留房的客户系由瀛尚公司指定，但富阳公司经手完成包括看房、签订预售合同和销售合同、收取定金、办理贷款手续等相关销售工作等，依据上述约定应认定富阳公司完成了除指定客户外的全部销售工作，富阳公司应当获得相应的佣金。瀛尚公司如认为富阳公司放弃了相关权利或无偿代理销售这部分房屋，应当举证证明富阳公司对此有明确的意思表示，但瀛尚公司并未对此举证证明。至于该85套保留房客户的确定系由江苏瀛尚公司指定完成，原审判决已考虑到该因素并酌情判决江苏瀛尚公司支付该85套保留房的代理销售佣金1083652.7元的50%即541826.35元，瀛尚公司仍以此为由主张不应支付保留房佣金的上诉理由，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。

关于争议焦点二，本院认为，瀛尚公司并未举证证明富阳公司在撤场后留有四名员工且欠付该四名员工工资未付，对于其支付相关款项的原因、付款时间、付款对象和付款金额等均未作出合理解释。退而言之，即便瀛尚公司确实代富阳公司支付了其欠付工资，但依据双方合同约定，富阳公司销售人员的工资及奖金均由富阳公司自己承担，而瀛尚公司向富阳公司员工发放的工资和佣金未征得富阳公司同意，部分款项时间也迟于富阳公司撤场时间，也无证据证明其所给付的款项时告知了富阳公司，在富阳公司对此不予认可的情形下，瀛尚公司主张该款项应与其应付款项予以冲抵的上诉理由，亦不能成立，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。瀛尚公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10000元，由上诉人江苏瀛尚房产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　葛晓明

代理审判员　　杨　雷

代理审判员　　吴晓玲

二〇一五年二月十二日

书　记　员　　周亚冠

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