委托代理销售合同可以任意解除 需支付代理费及赔偿损失

委托代理销售合同可以任意解除 需支付代理费及赔偿损失

基本案情：

2007年11月17日,宝城公司与盈泰公司签订《宝城•福临园项目全程营销策划广告设计销售代理合同》一份。合同主要载明：宝城公司委托盈泰公司代理销售位于洛阳市老城区丁家街以南、肖家街以北的宝城•福临园项目的住宅楼，建筑面积约20000平方米、商业建筑面积约2600平方米、车库建筑面积约240平方米的房产。合同约定：盈泰公司包底价销售，销售均价底价住宅为每平方米2000元、商铺为每平方米5000元、车库为每平方米3000元，超出部分为盈泰公司的代理费，按购房者签署的《洛阳房地产买卖（预售）合同》的金额为结算代理费标准，宝城公司在支付给盈泰公司代理费时，应扣除该部分费用按商品房买卖的有关税费；盈泰公司的代理责任是签订正式的《商品房买卖合同》及督促客户缴付全部购房款，合同义务是完成Ⅳ设计、广告推广方案的撰写及宣传活动等；合同期限为合同生效之日起8个月内完成销售房产面积的95%以上；前期启动资金25000元由宝城公司垫付，结算时从盈泰公司的销售代理费中扣除；合同自双方代表签字盖章之日起生效，所有条款双方均需严格遵守执行，否则违约方应赔偿对方的一切经济损失。

该合同签订后，宝城公司支付盈泰公司启动资金1万元，盈泰公司即派策划销售团队进驻项目销售现场开展客户接待、咨询、跟踪和宝城销售策划报告的相关部分（幻灯片）、营销推广报告等各项销售工作。2007年11月25日，盈泰公司法定代表人徐宏军的同学胡英侃以盈泰公司代表的名义与宝城公司签订《<宝城•福临园>项目补充协议》一份，但盈泰公司未在该补充协议上加章，法定代表人徐宏军也未在该协议上签字。截至2008年1月10日，盈泰公司共计与购房户签订排号单60套，宝城公司从中收取排号费（定金）100余万元。2008年1月18日，宝城公司以一些条款需要修改但协商未果为由，书面告知盈泰公司终止合同。当日，盈泰公司致回复函提出宝城公司单方解除合同是严重的违约行为，盈泰公司为此将保留追偿权利。2008年1月25日，盈泰公司撤离售房部。

另查明：宝城公司按国家有关规定已缴纳和应缴纳的各种税费包括：营业税、教育附加费、文化事业建设费、土地增值税、企业所得税，共计税率15.55%。

盈泰公司与购房户签订的60套排号单中，有37套房屋与最终签订《商品房买卖合同》的购房人名称、房户完全相对应，总建筑面积为3847.02平方米，总成交金额为9237676元，平均单价为2401.25元/平方米，与销售委托合同底价的对应差价为1543616.78元（﹙2401.25元/平方米-2000元/平方米﹚×3847.02平方米=1543616.78元）；有4套房屋购房人名称虽与排号单不一致，但房号相对应，购房人与原排号预订人为夫妻关系（分别为张小红和李洪伟夫妻、刘玉霞和刘坤明夫妻、姜跃辉和王冰冰夫妻及王俊淘（涛）和邢娜娜夫妻），总建筑面积为441.32平方米，总成交额为1056365元，平均单价为2393.65元/平方米，对应差价为173725.62元（﹙2393.65元/平方米-2000元/平方米﹚×441.32平方米=173725.62元）；购房合同中的购房人与排号单中的购房人名称一致、房号不一致的2套，分别是吕小杰和王艳，总面积为228.94平方米，总房价542995元，平均单价为2371.31元/平方米，对应差价为85115.31元（﹙2371.31元/平方米-2000元/平方米﹚×228.94平方米=85115.31元）；购房合同和排号单上购房人房号存在其他联系的共6套，总面积532.51平方米，总房价为1257598元，平均单价2361.64元/平方米，对应差价为192576.92元（﹙2361.64元/平方米-2000元/平方米﹚×532.51平方米=192576.92元）。这6套分别是汪丽玲（系排号单中购房人李拉普之妻，房号相一致）、郭强涛（系排号单上的购房人郭西章之子，房号相一致）、徐迎博（系排号单上购房人徐都都之女，房号相一致）、石宝珠、夏红飞、姜利晓属于买卖合同购房人与排号单购房人系同一人，所购房号进行了调换。综上，经盈泰公司和宝城公司的共同行为销售的49套住房，总差价合计为1995034元。另外有11套存在排号单，但确已退房，未实际售出。

再查明：宝城公司委托盈泰公司销售的住宅房源共210套，扣除因未建设的30套和经盈泰公司登记排号实际销售的49套外，尚有131套未经盈泰公司登记，该131套中的127套已经合同备案，总面积为13907.4平方米，总价款为31144820元，平均单价为2239.44元/平方米，对应差价为3329987元（﹙2239.44元/平方米-2000元/平方米﹚×13907.4平方米=3329987元）；未经合同备案的4套，总面积331.46平方米，参照备案合同单价，对应差价约为79365元（﹙2239.44元/平方米-2000元/平方米﹚×331.46平方米=79365元）；涉及商用房源共58套，总面积为2270.64平方米，总价款为12797859元，平均单价为5636.23元/平方米，对应合同约定差价为1424799元（﹙5636.23元/平方米-5000元/平方米）×2270.64平方米=1424799元）。车库房源共14套，合同已全部备案，总面积为306.08平方米，总价款为984091元，平均单价为3215.14元/平方米，对应差价为65850元（﹙3215.14元/平方米-3000元/平方米）×306.08平方米=65850元）。以上除49套排号单之外的其它未经盈泰公司登记的销售房源对应差价约为4900001元。

法官观点：

盈泰公司与宝城公司于2007年11月17日签订的《宝城•福临园》项目全程营销策划广告设计销售代理合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合同合法有效。因该合同系委托代理销售合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条关于“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失”的规定，本案中双方当事人依法均可以随时解除上述委托合同，但应赔偿因解除合同给对方造成的损失。故宝城公司于2008年1月18日书面告知盈泰公司终止合同的行为，符合法律规定，双方签订的销售代理合同已实际解除，予以确认。但因解除合同给盈泰公司造成的经济损失，宝城公司应予以赔偿。

判决结果：

一.宝城公司于本判决生效后三十日内向盈泰公司支付代理费1130585.76元及利息（利息自2008年1月19日起计至本判决限定的付款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；

二.宝城公司于本判决生效后三十日内赔偿盈泰公司损失20万元。

三.驳回盈泰公司的其他诉讼请求。

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