不动产善意取得制度在民事强制执行中的若干问题

浅谈不动产善意取得制度在民事强制执行中的若干问题

  一、问题的提出

 [案情] 甲和乙是夫妻，因两人感情不和起诉到法院请求离婚，法院判决房子归乙所有，此前房子登记在甲名下，但是在判决生效后乙并没有办理过户手续。后来，甲把房屋卖给丙，丙支付了合理的价款，两人去主管部门办理了过户登记手续，丙取得了房屋产权证。后来，乙到房管部门办理过户登记手续时发现房屋所有人已经变成了丙，于是请求法院把房屋执行给自己，这时法院应该怎么办？

 这个案例就引出了不动产是否适用善意取得制度的问题，这对法院的执行也将产生影响，如果不动产适用善意取得制度，那么丙就可以据此抗辩，法院也就不能执行。反之，如果不动产不适用善意取得制度，那么法院就可以把房屋强制执行给乙。

《物权法》规定的不动产适用善意取得制度给执行工作提出了一个新的要求，在执行时必须判断执行标的是否成立善意取得，如果成立就不能强制执行，不成立的才能强制执行。

 二、不动产善意取得的条件

 不动产善意取得，是指不动产出让人无权处分其占有的不动产，但是他却将该不动产转让给第三人，若该受让人取得该不动产时出于善意并且支付合理对价，则受让人就依法即时取得该不动产的所有权或者他物权。
根据《物权法》第一百零六条的规定，不动产善意取得需要具备以下条件：

（一）财产出让人对让与财产无处分权

 财产的处分权属于财产所有人，因此其他人是不能处分该财产的，出让人未经所有人同意是不能擅自处分该财产的，而且必须是处分该财产时是无权处分。

（二）受让人受让该财产时是善意的

 财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不适用善意取得。值得注意的是这里的善意的时间应该仅限于受让财产时，而不能要求受让人一直是善意。何谓“善意”呢？一般认为，只要受让人不具有恶意就推定其是善意的，即只要在受让财产时不知道财产出让人没有处分权就推定其为善意。

 （三）受让人必须支付合理对价

 善意取得以有偿取得为前提，不动产的善意取得同样也要求受让人支付合理的对价。首先是要求受让人支付对价，即受让人不能是无偿获得的，否则不适用善意取得。其次，支付的对价必须合理。在市场经济条件下，是否以合理的价格获得财产也是衡量受让该财产时是否为善意的重要标准。

 （四）转让的财产必须经过登记

 《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。也就是说绝大部分不动产的转让必须经过登记才能生效，因此，不动产的善意取得同样需要登记才能成立，没有登记的不能成立善意取得。

 上述的四个条件是成立不动产善意取得必须具备的，缺一不可，在判断是否成立不动产善意取得是必须综合考虑，不能遗漏任何一个条件。

 三、执行中适用不动产善意取得可能遇到的问题

 在上文中主要介绍了不动产善意取得的成立条件，下面将结合执行中的问题谈谈执行中适用不动产善意取得可能遇到的问题：

（一）如何判断受让人在受让财产时是善意的

 首先，执行人员必须注意这里的善意仅限于受让财产时，对于不动产而言，成为真正的所有人是以在主管机关登记为标志的，因此只要是在登记时包括登记以前，受让人不知道出让人无权处分该不动产，那么就可以判断受让人是善意的。如果主管机关的登记中存在异议登记并且为受让人所知悉，则不成立善意取得，此时推定受让人为恶意。

 其次，受让人恶意的举证责任分担。对于受让人恶意的举证责任应该由谁承担也是存在争议，有人认为应该由受让人举证，也有人认为人为应该由原权利人举证。通行观点认为对于受让人是否为恶意，应由原权利人负责举证，如果不能证明受让人为恶意，则推定其为善意。因为如果完全由受让人来承担其是否具有善意的举证责任，则加重了受让人的举证负担，不利于保护善意第三人的利益。 

（二）如何判断“以合理的价格转让” 

 首先是判断转让的价格是否合理，其中涉及到对不动产的转让价格进行评估，这时需要按照《北京市高级人民法院关于民事执行中评估、拍卖、变卖财产若干问题的规定（试行）》中的相关规定执行，对于不需要评估的财产不能进行评估，进行评估的财产则需要案件承办人应当填写《委托评估申请表》，报执行机构负责人批准后，与执行依据、财产清单等相关材料一并移交专门机构或专管人员报送高级法院随机确定评估机构。执行法院经审查发现评估报告有明显错误的，应当要求评估机构作出修正。评估机构拒绝修正的，执行法院可以撤销评估委托，另行委托评估机构。评估后认为价格合理的，则可以认定成立善意取得，不能强制执行；认为价格不合理的则不成立善意取得，可以强制执行。当事人及其他利害关系人对评估报告有异议的，应当在收到评估报告后10日内以书面形式向执行法院提出。执行法院收到异议书后应在3个工作日内转交评估机构，评估机构应在10日内对异议的内容进行复核。

 其次，怎样正确理解“以合理的价格转让”，是只要达成协议就算是以合理的价格转让还是必须支付全部价款才算是以合理的价格转让抑或是分期付款也可以算是以合理的价格转让？从字面意思考察，以合理的价格转让意味着只要达成合理的价格协议就可以，而不需要实际支付，但是这样理解是否符合物权法规定不动产善意取得制度的精神呢？笔者认为仅仅达成合理的转让价格协议不能成立善意取得，而必须实际支付了价款才能成立善意取得。因为善意取得还必须具备善意这一条件，一般来说，不动产的出让人在转让不动产时不会在没收到一定价款的前提下去办理过户登记手续，这样不符合常理，受让人应该知道这种情况下房子不动产的转移可能存在一定的问题，如果他仍然和出让人达成出让协议，则可以推定出受让人存在恶意，因此如果受让人仅仅是达成价格转让协议而没有付款则不能成立善意取得，这时法院可以强制执行该不动产。受让人支付了全部价款应该推定成立善意取得，这时不能强制执行不动产，而只能把出让人已经收到的价款强制执行给原权利人。受让人仅仅是支付了约定价款的一部分，剩余的分期履行，这样能成立善意取得吗？

 笔者认为这需要分两种情况进行讨论，第一种情况是受让人首付价款合理，那么可以推定当事人成立善意取得，不能强制执行，首付价款是否合理的判断依据是社会一般人的标准，而不能以出让人和受让人的主观判断为标准，这样是为了杜绝恶意取得行为的发生。这是法院应该把已经首付的价款强制执行给原权利人，剩余价款通知受让人直接交给院权利人，而不再交给出让人。但是如果受让人在支付了几期价款之后没有履行能力了，而出让人又怠于行使权利，这是该怎么办呢？这种情况下原权利人可以代位行使债权，向人民法院请求以自己的名义代位行使债权人（出让人）的债权，可以请求法院把房屋强制拍卖。第二种情况是首付价款不合理，这时推定受让人存在恶意，不成立善意取得，可以把不动产强制执行给原权利人。

（四）预告登记能否成立善意取得

 预告登记是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保护权利取得人对未来取得的物权享有请求权而进行的登记。

 我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。”

 根据《物权法》的规定，预告登记本身不具有独立性，是为本登记作准备的程序性登记，目的是为了保障请求权未来能够实现，因此预告登记和本登记的效力是不同的，也就是说预告登记不能成立善意取得。在执行过程中，如果出让人和受让人仅仅是进行了预告登记，则可以强制把不动产执行给原权利人。

作者：王善忠  

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