企业破产后，管理人是否有权解除未到期的不动产租赁合同

 企业破产后，管理人是否有权解除未到期的不动产租赁合同

作者：如东县人民法院 管飒爽 孟良燕，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。

王某与某物流公司曾签订《厂房租赁合同》一份，约定王某租赁某物流公司内的厂房，租期为2018年12月至2023年12月。此外，租赁合同对年租金、租赁面积也进行了约定。但在2020年3月，某物流公司因资不抵债被如东县人民法院裁定受理破产清算。破产管理人根据破产法第十八条之规定给王某预留一定时间后要求其限期搬离，但王某一直拒不搬离。在管理人与王某多次协商未能达成一致的情况下，为维护大多数债权人合法权益，管理人诉至法院，要求王某立即搬离。

王某认为，其与物流公司之间的租赁合同合法有效，其合法占有案涉房屋，不存在侵权行为，如若解除合同，需在赔偿其损失后协商解除。

如东县人民法院经审理后认为，根据企业破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。虽然合同法第九十三条、第九十四条对合同解除设置了一定的条件和限制，解除合同不具有随意性。根据特别法优于普通法的原则，本案应适用企业破产法，管理人有权单方解除房屋租赁合同，对于解除租赁合同给当事人一方造成的损失可作为债权向管理人申报，故本案判决支持了管理人的诉讼请求。

评析：一、管理人选择行使解除权符合破产法的基本制度和分配原则

破产法最基本的原则在于公平地对待所有债权人，建立破产制度的目的一方面是要对破产企业依法保护，另一方面要将破产财产在所有债权人之间进行公平有序的分配。企业破产法第十八条赋予了管理人解除合同的特权，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以随时决定解除合同或者决定继续履行合同，这也是企业破产法作为特别法的特殊性。就本案而言，如果在破产受理后不解除原租赁合同，允许该合同继续履行完毕，破产程序只有在合同履行完毕后才能终结，最终将导致该债权构成个别清偿，不仅违反了民法公平公正的基本原则，而且有悖于破产法的基本制度和分配原则。

二、管理人行使解除权有别于一般合同原则 　

一般来讲，交易活动中的“合同相对性”和“意思自治”必须在法律所规范的正常秩序下进行，在企业出现破产原因时，破产程序作为一种特别程序对债务人所有负债的概括执行则体现了公平的价值取向。商事交易应当尽可能地促进合同的履行，不轻易地解除合同，这是维护市场经济秩序和交易安全所必需的。但破产作为特别的程序，立法又作出了相应的调整，以保障实质公平。这就要求管理人在选择时作出利益权衡，平衡破产程序所追求的公平、效率与市场经济秩序、交易安全价值。破产法赋予管理人选择权，对于有利于提高破产财产价值的合同可以选择继续履行，对于负担沉重的合同可以选择解除。

三、完全履行租赁合同不符合破产法的宗旨 　

法律赋予了管理人合同解除权是为了公平保护所有债权人的利益而非个别债权人的利益，从而实现债权人利益的最大化。《破产法》第十六条规定了“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。第一百一十三条又规定破产财产在清偿完破产费用和共益债务后，按照工资、税款、普通破产债权的顺序清偿。承租人有偿取得房屋的使用权不属于用益物权，本质上具有债权性质，如果按照“买卖不破租赁”的原则让租赁合同完全履行，实际上即是对由此产生的债权的完全清偿，不符合破产法中禁止个别清偿的规定，也不符合破产法关于清偿顺序的规定。

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