购房人接收未竣工验收合格房屋时开发商逾期交房责任的认定规则

 购房人接收未竣工验收合格房屋时开发商逾期交房责任的认定规则（《民事指导与参考》第80辑）

【案情简介】谭某与房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定谭某购买房地产公司开发的某楼盘商品房一套。合同约定房地产公司应当在2017年6月28日前，向谭某交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报的房屋。并约定房地产公司未依约交付房屋超过60日，谭某同意继续履行合同的，房地产公司应当按照日计算向谭某支付全部购房款万分之一的违约金。合同签订后，谭某向房地产公司支付了全部购房款，谭某于2017年8月30日接收涉案房屋，但房屋并未竣工验收合格。后谭某以交付的房屋未竣工验收合格，房地产公司迟延交房为由提起诉讼，要求房地产公司承担迟延交房违约责任。

【审理情况】一审法院认为，谭某与房地产公司签订《商品房买卖合同》，双方之间形成了商品房买卖合同关系。虽然房地产公司主张其已经依约通知谭某交付房屋，但房地产公司并无证据证明涉案房屋在约定交付前已经达到了竣工验收等交付条件，故房地产公司应当向谭某承担违约责任。虽然谭某自2017年8月30日起已经实际接收了涉案房屋，但房地产公司在明知本案房屋未经竣工验收的情况下通知交房，具有明显违反合同约定和相关禁止性规定的主观恶意，故不能视为谭某对房地产公司瑕疵履行的自认，谭某在接收房屋后仍有权向房地产公司主张违约责任，据此判决：房地产司支付谭某违约金。

房地产公司不服提起上诉，一审法院经审理认为，房地产公司是否构成延期交房的问题。房地产公司与源某签订的(《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。因房地产公司至今未提交上述文件证明其在合同约定的交付之日前已达到了商品房交付条件房屋未经工验收合格，故应认定房地产公司构成延期交房，房地产公应按合同约定向潭某支付违约金。故二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【最高人民法院民一庭意见】涉及买受人接收未竣工验收合格房屋情形下的开发商逾期交房责任案件的裁判思路如下：首先，应当认定开发商交付未验收合格房屋的行为不能构成有效交付，开发商仍应承担逾期违约责任。其次，在开发商不构成有效交付情形下，须对买受人是否明知房屋未验收合格之事实予以查明。若买受人明知且同意接收房屋的，视为买受人放弃对开发商逾期交房责任的承担，故其再以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，法院应不予支持；反之，若买受人并非明知，则开发商仍应承担逾期违约责任。最后对买受人是否明知之举证责任，应由开发商承担。

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