朱某某与陈某等房屋买卖合同纠纷上诉案

朱某某与陈某等房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2010)沪二中民二(民)终字第1513号

上诉人(原审原告)朱某某。

被上诉人(原审被告)陈某。

被上诉人(原审被告)肖甲。

被上诉人(原审被告)肖乙。

上诉人朱某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，2009年5月6日，经上海金舍房地产经纪有限公司第三十五分公司居间介绍，朱某某(乙方)与陈某、肖甲、肖乙(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房价款为人民币805,000元。补充条款约定：双方于2009年7月10日前共同前往上海市杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续。甲方应于2009年7月30日前将房屋交付给乙方；甲方承诺该房屋原有户口于交房前日全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，直至原有户口迁出为止。乙方于双方签订买卖合同当日内支付房款205,000元，其中含已付的定金50,000元，甲方同意乙方通过银行申请按揭贷款的形式支付部分房款590,000元于乙方办出产证后25日内由银行直接放入甲方的帐户，乙方如不需贷款此款项应在房地产交易中心办理产权过户手续当日以现金支付给甲方，如果乙方的申请未获通过或通过的贷款额度不足，则乙方应在房地产交易中心办理产权过户手续当日将不足部分补足。尾款10,000元乙方应于甲方交房完毕并结算好交房前的各项使用费后立即支付给甲方。合同对其他事项亦做了约定。2009年7月15日，系争房屋产权登记在朱某某名下。同年7月30日，陈某、肖甲、肖乙将系争房屋交付给朱某某。陈某、肖甲、肖乙户籍原在系争房屋内，2009年10月9日陈某、肖甲户籍迁出系争房屋，时至今日，肖乙户口仍在系争房屋内。朱某某尚有购房尾款10,000元未支付给陈某、肖甲、肖乙。2010年3月18日，朱某某诉至原审法院，请求判令陈某、肖甲、肖乙向朱某某支付违约金，以805,000元为基数，从2009年7月30日起按日万分之三计至户口迁出之日止。

原审法院认为，朱某某与陈某、肖甲、肖乙于2009年5月6日订立的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同对户口迁出时间及违约责任均做了明确约定，双方当事人理应恪守、严格履约。肖乙至今未将该房屋内原有户口迁出，显属违约，陈某、肖甲、肖乙作为合同相对方，理应承担违约责任。双方在买卖合同中对违约金的计算方式做了约定，原审审理中，被告抗辩约定的违约金过高，请求法院予以调整，原审法院根据本案实际情况适当予以调整。至于朱某某关于户口问题造成实际损失的辩称，该损失并未发生，朱某某亦未对实际损失一节予以举证，故对此不予采信。据此，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：陈某、肖甲、肖乙应于判决生效之日起十日内支付朱某某违约金人民币8,000元。

原审判决后，朱某某不服，向本院提起上诉称：被上诉人之一肖乙的户口至今未迁出，上诉人有权按照合同的约定向被上诉人主张违约金；原审法院没有按照双方当事人合同中约定的违约金计算方式判令被上诉人承担违约责任，所确定的违约金数额过低。故请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人按照双方房屋买卖合同的约定承担违约责任。

被上诉人陈某辩称：本人与女儿肖甲的户口已经迁出系争房屋，上诉人要求被上诉人和女儿承担违约责任不合理。故不同意上诉人的上诉要求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人肖乙辩称：本人目前没有地方可以迁户口，原审判决确定的违约金数额已经很高。故不同意上诉人的上诉要求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人肖甲未发表意见。

本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人在房地产买卖合同中约定，作为出卖方的被上诉人应将户口从系争房屋中迁出，否则要承担违约责任。而被上诉人肖乙的户口至今未能迁出，上诉人朱某某根据合同约定要求被上诉人承担违约责任，应予支持。双方合同约定，被上诉人未按约定时间迁出户口，应按房价的万分之三向上诉人违约金，原审审理中，被上诉人主张违约金数额过高，请求适当降低。原审根据本案的实际情况，确定被上诉人目前应向上诉人承担的违约金数额为8,000元，考虑到被上诉人陈某和肖甲的户口已经迁出，被上诉人肖乙未迁出户口也有一定的客观原因，该违约金数额较为合适，本院予以维持。应当指出的是，被上诉人仍应积极履行合同约定的义务。综上，原审法院根据查明的事实依法所作出的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予采信，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1,321元，由上诉人朱某某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 卞晓勇

代理审判员 沈 珺

代理审判员 余 宇

二○一○年七月十三日

书 记 员 刘 祎

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