网签房被抵押 法院判决撤销住建委向银行所颁权证

邸先生夫妇购买了一处二手房，交款并办理了网签，但其在入住5年后，竟发现原房主符女士竟将房子抵押给银行并拿到了88万元的贷款。为此，邸先生夫妇将北京市住房和城乡建设委员会告到法院，要求撤销市住建委作出的涉案房屋的抵押登记。法晚记者上午获悉，北京市二中院终审判决市住建委败诉，撤销其颁发的《房屋他项权证》。

购房人：付款网签后 房子却被抵押了

邸先生夫妇诉称，2009年12月6日，他们夫妇二人与符女士及北京鑫驰亿家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定符女士将自己位于大兴区西红门附近的一套房屋出售给他们夫妇，房价为76.8万元，双方于《房屋所有权证》出证后三个工作日内办理产权过户。

2009年12月9日，邸先生支付了定金及购房款共计69.8万元，并入住该房屋。2011年11月4日，市住建委向符女士颁发了《房屋所有权证》。2013年6月18日，邸先生夫妇与符女士办理了网签手续，可是符女士一直拒绝配合办理过户手续。

此后，邸先生得知，2014年3月10日，符女士与农行大兴支行签订《房屋最高额抵押贷款合同》，后市住建委为符女士办理了涉案房屋的抵押登记，颁发了《房屋他项权证》。

邸先生夫妇认为，网签的作用就是规范房地产交易，防止“一房多卖”。市住建委不顾房屋已办理网签的事实，为涉案房屋办理抵押登记，损害了他们夫妇的利益。于是，他们告上法院，要求撤销市住建委作出的涉案房屋的抵押登记；诉讼费由市住建委承担。

住建委：已尽到审查职责 抵押符合规定

市住建委辩称，当事人网上签约行为的实质是民事法律行为，与房屋转移登记之间不存在必然的逻辑关系，不具有保证将来实现物权的效力。

如果赋予当事人网上签约行为具备防止“一房多卖”的制度功能，则违背了我国《物权法》规定的物权法定原则。

市住建委称，根据符女士与农行大兴支行的申请，经受理、审查程序，在登记申请符合法定登记的条件下颁发《房屋他项权证》，事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，市住建委已经尽到合理审慎的审查职责。原告与被诉具体行政行为没有法律上的利害关系，不具备原告资格，请求法院驳回原告的起诉。

卖房人符女士在本案中作为第三人出庭。符女士称，原告与她根本没有网签合同，是原告与中介机构作的网签。自己与农行大兴支行申请的抵押登记是合法有效的。

一审判决：住建委撤销所颁权证

大兴法院审理后认为，《房屋登记办法》第18条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记房屋是否为共有房屋，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。

可见，根据不同登记申请就申请登记事项进行核查是登记机构依法应履行的义务。根据我国《物权法》第184条第4项之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。据此，房屋是否存在财产争议应是登记机构进行抵押权登记时应审查的重要事项。

《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》中明确规定：自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。

本案中，原告与第三人符女士就涉案房屋签订了买卖合同，并办理了存量房买卖合同网上签约手续。对这一事实，市住建委在进行抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，在涉案房屋存在财产争议的情况下，径行作出被诉抵押登记行为，该行为违反了《物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》对登记机构应尽的审查职责的规定，法院应予纠正。

据此，对于原告要求撤销涉案房屋抵押登记的诉讼请求，法院予以支持。同时法院需指出，符女士在已将房屋出卖给原告，并收取了大部分房款、交付房屋并进行网上签约的情形下又将房屋设定抵押权，其行为是否具有主观恶意应另行通过其他途径予以定性，农行大兴支行的民事权益的维护亦应通过其他途径予以实现。

2015年4月30日，法院作出一审判决，判决撤销北京市住房和城乡建设委员会在涉案房屋上设立最高额抵押权登记并向农行大兴支行颁发《房屋他项权证》的行政行为。

住建委上诉 二审维持原判

一审判决后，市住建委不服，向二中院提起上诉，要求改判驳回邸先生的诉讼请求。

二中院审理后认为，根据规定，房屋登记机构负有根据不同登记申请就申请登记事项进行核查的职责，在进行抵押权登记时，重点应审核房屋是否存在财产争议。根据本市相关规定，进行网上签约是因房屋买卖而引起的权属转移登记的必要前置环节，故房屋登记机构有能力也有义务对涉案房屋在申请抵押登记前是否进行了网上签约、是否存在出售行为的事实进行审查。

本案中，邸先生夫妇与符女士就涉案房屋签订了买卖合同，随后办理了存量房买卖合同网上签约手续。市住建委在此情况下进行涉案房屋抵押权登记申请审查时没有对此尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，其作出被诉抵押登记的行为违反了上述相关规定，一审法院据此进行纠正，并无不当。

符女士在已将房屋出卖给邸先生夫妇、收取大部分房款、交付房屋并进行网上签约的情形下又将房屋设定抵押权，其行为是否具有主观恶意应另行通过其他途径予以定性，农行大兴支行的民事权益的维护亦应通过其他途径予以实现。

综上，二中院裁定，驳回上诉，维持一审判决。

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