租期未满抵押房要变卖 租户享有优先购买权

租下一间抵押房居住，没想到房主还不了债，债主不顾租期未满，要提前收房变卖。租户李海欲买此房被拒，向洪山区司法局法律援助中心投诉，准备起诉债主朱斌侵权。

2012年6月，在汉打工的李海租了赵福建在洪山区和平街的一间房，租期2年，到2014年6月期满。当时赵福建直言，因向好友朱斌借了3万元，已将这间房作抵押，如到期还不了钱，朱斌有权卖房拿回欠款。

今年初，还款期已过，朱斌得知赵福建无力还钱，便提出变卖房屋抵债，同时通知租户李海搬离。

租期还未到就要搬离，李海认为吃了亏，朱斌说给补偿，李海仍不满意。作为债主，朱斌无意退让。无奈之下，李海愿出买主同样的价钱买这间房，可朱斌坚称已与买主商定，执意要李海搬走，双方争执不下。

房屋抵押后能再出租吗？如租期未满就要变卖抵押房，逼承租人搬家，承租人如何维权？李海向法援中心咨询。

律师：如果李海未能与朱斌达成购买协议，租期未满面临退腾，李海可向签租赁协议的赵福建提出索偿。

根据《民法通则》规定，当债务人不能偿还到期债务时，债权人有权出卖抵押物，从变卖款中受偿。朱斌要求变卖房屋行使抵押权，为合法行为。同时，李海与赵福建签订租赁合同，两人的租赁关系也合法有效。

抵押房出租，一般有两种情况：抵押在先，租赁在后。根据物权优于债权原则，当抵押权人变卖抵押物时，租赁关系相应解除；租赁在先，抵押在后。法律条文普遍支持“买卖不破租赁”，即租赁关系成立后，即使租赁物转让，其租赁关系对受让人仍然有效，在租赁关系届满前，受让人不能解除租赁关系。

根据《民法通则》，以上两种情况，在同等条件下承租人都享有优先购买权，也就是说本案中李海对赵福建的房屋有优先购买权。

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