公房的承租权是否可以转让

宋双志诉吴慧怡房屋买卖合同案（公房承租权的转让）


（一）首部

1．判决书字号：北京市丰台区人民法院（2008）丰民初字第2016号民事判决书。

2．案由：房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方

原告：宋双志。

法定代理人：赵明菊（原告之母），北京市皮件三厂退休职工。

委托代理人：任朝江，无业。

被告：吴慧怡。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织

审判机关：北京市丰台区人民法院。

独任审判人员：审判员：李岩。

6．审结时间：2008年5月23日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称

位于丰台区刘家窑南里27号楼1302室原系由原告承租。2007年8月我与被告约定：我将诉争房屋卖给被告，后我与被告在丰台区房屋经营中心东铁匠营分中心办理了诉争房屋承租权的变更手续，但被告并未支付房款。我系精神残疾，诉争房屋的买卖合同未经其法定代理人认可，且诉争房屋没有取得产权登记证书，是不准予买卖的。故请求确认我与被告买卖位于丰台区刘家窑南里27号楼1302室的行为无效。

2．被告辩称

2007年9月，我与原告约定：原告将诉争房屋的承租权转让给我。原告当时没有告知我其有精神病，且在合同签订过程中原告一直精神正常。原告的母亲赵明菊亦同意将诉争房屋承租权变更至我名下。不同意原告诉讼请求。

（三）事实和证据

北京市丰台区人民法院经公开审理查明：位于丰台区刘家窑南里27号楼1302室原系由原告承租。2007年9月12日，原、被告约定原告将诉争房屋的承租权转让给被告。后原、被告在丰台区房屋经营中心东铁匠营分中心办理了诉争房屋承租权的变更手续。

另查明，在办理承租权变更手续时原告没有配偶。

庭审过程中原告方申请对原告的行为能力进行鉴定，经双方当事人同意，本院指定法大法庭科学技术鉴定研究所作为鉴定机构。结论为：(1)原告的精神疾病诊断为精神分裂症，现处于不完全缓解期。(2)原告在本次诉讼中不具有诉讼能力。(3)现无法评价原告于2007年9月转让诉争房屋承租权时的民事行为能力。鉴定文书中另说明：精神分裂症病程可呈波动性，在疾病的缓解期或间歇期，患者对部分民事事务具有相应行为能力。

吴慧怡提交北京市丰台区房屋经营管理中心东铁匠营分中心出具的证明一张，载明：我单位存有宋双志母亲赵明菊同意宋双志转让丰台区刘家窑南里27号楼13层2号房屋使用权的证明。

（四）判案理由

北京市丰台区人民法院经审理认为：当事人对自己提出的主张，有提供证据予以证明的责任。原告方认为自己在与被告转让房屋承租权时，系无民事行为能力人，应当承担举证证明的责任。根据鉴定机构的鉴定，结论为：原告目前系精神分裂症患者，但无法评价原告签订合同时的民事行为能力状况。故本院认为原告方并没有提供充分证据证明原告在进行房屋承租权转让时系无民事行为能力人。且原、被告在丰台区房屋经营中心东铁匠营分中心办理诉争房屋承租权变更手续时，其母亲赵明菊亦表示同意原告将诉争房屋承租权转让给被告。故原告将自己所有的诉争房屋承租权转让给被告，没有违反行为能力方面的禁止性规定的情形存在，应为有效的民事行为。原告关于未取得产权登记证书的房屋不能买卖的诉称，因双方是有偿转让房屋承租权的行为，不是房屋买卖行为，故对此诉称，本院不予采信。

（五）定案结论

北京市丰台区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：

驳回原告宋双志的诉讼请求。

（六）解说

本案双方争议的焦点之一在于公房的承租权是否可以转让（本文限制解释为买卖）。

我国的房屋租赁类型，依房屋的所有关系以及承租人的身份不同，分为公房租赁与私房租赁。所谓公房租赁，是指租赁房屋的所有权归国家或者国家机关所有，而由特定身份的居民承租居住的租赁关系。在公房租赁中，计划经济与公共福利色彩浓厚，此与计划经济体制下的低收入、高积累政策直接相关。公房承租人之所以有承租公房的权利，应当说是国家对承租人贡献的一种回报。公房租赁类似于劳动报酬的给付。

从一般法理分析，公房承租权的有偿转让侵害了公房所有人—国家的权利。既然是房屋租赁关系，公房的承租人就只享有房屋的使用权。承租权的转让实际是对公有房屋的处分和收益，是将国家的收益转移给了房屋使用人。正因为如此，在过去相当长的一段时期内，公房承租权是不允许转让的。

我国社会步入市场经济后，国家对公房承租权能否转让的问题，已不再持绝对否定的态度。事实上，公房承租权本身代表着一定的财产利益，如果允许承租人以此进行交易，对承租人生活条件的改善等，也具有积极的意义。

目前，对于公房承租权能否转让的问题，我国尚未出台统一的公房管理法规，仅依靠政策制度以及地方性法规、规章等来调整。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条关于房屋租赁有一个原则性规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”具体到公房租赁，北京市统一适用的《北京市公有住宅租赁合同》第十二条约定：“乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同、收回房屋：1.擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的……”综上可以看出，目前对公房承租权的转让问题，国家的态度只是禁止公房承租权的擅自转让。在实践中，此类合同不能一概被认定为无效。原则上，承租人与他人订立转让合同，而公房代管机构也向受让人收取租金的，应当视为三方均认可转让合同的效力。

从法理上讲，物权分为所有权和他物权。而他物权中又包括用益物权。用益物权人享有占有、使用、收益三项权能。将公房承租权与用益物权相比较，两者均包含占有、使用这两项权能。同时如前所述，公房承租权有别于其他类型承租权的最大特点就是它的福利性，包含国家对公房承租者的一种补偿性回报。公房承租者这种获得回报的权利也就说明其对公房享有一定的收益权，而此收益可以理解为包含公房租金与住房市场租金之间的差价。由此可见，当前的公房承租权在法理上完全符合用益物权之构成要件。可以说，公房承租权是物权化了的承租权。因此，比照用益物权，公房承租权自然是可以转让的。

北京市丰台区人民法院 高原

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