未依约签订房屋买卖协议被判双倍返还定金案

祁建华诉王洪玄未依约签订房屋买卖协议被判双倍返还定金案

【要点提示】

证人在法庭所做的陈述不利于提供证人的当事人，与其之前所提供的证词也不一致，但证人及双方当事人均签字确认，应认定证人在法庭陈述的效力。除非证人能证明是在受胁迫或存在重大误解的情况下所作的陈述，否则不允许证人撤回证词。

【案例索引】

一审：福建省厦门市思明区人民法院[2004]思民初字第3579号（2004年12月7日）

二审：福建省厦门市中级人民法院[2005]厦民终字第687号（2005年5月10日）

【案情】

原告（上诉人）祁建华。

被告（被上诉人）王洪玄。

王洪玄2004年3月委托成林公司销售厦门市嘉禾路261号26C室房产。祁建华与成林公司销售经理康跃文洽谈购买该房产事宜，并签订《定金收据》：“兹收到祁建华先生购买厦门市嘉禾路261号26C室房产……定金1万元，成交总价为35万元实收……卖方中介费为5250元由卖方支付，买方中介费3500元由买方支付，双方于2004年3月20日前签订房地产买卖协议，若买方违约，卖方不退定金，若卖方违约，应退还双倍定金给买方，任何一方违约，须支付中介方佣金计定金的50％……卖方：王洪玄；代理人：康跃文；买方：祁建华……2004年3月13日”；成林公司作为中介方在《定金收据》上盖章。当日，康跃文以成林公司名义代王洪玄收取祁建华交付的定金1万元。2004年3月19日，祁建华发函给王洪玄的代理人，敦促王洪玄履约。2004年3月20日，王洪玄、祁建华双方未签订房地产买卖协议。此后，祁建华起诉要求成林公司双倍返还购房定金，诉讼过程中，王洪玄确认其委托成林公司向祁建华收取定金1万元。祁建华遂撤回对成林公司的起诉，转而将王洪玄列为被告诉至法院。

原告祁建华诉称，2004年3月，王洪玄委托成林公司销售厦门市嘉禾路261号26C室房产，并委托成林公司与祁建华签订《定金收据》，约定成交价为35万元，买卖双方应于2004年3月20日前签订房地产买卖协议，中介费由祁建华负担3500元，王洪玄负担5250元；王洪玄还委托成林公司向祁建华收取1万元的定金，并约定若祁建华违约，王洪玄不退定金，若王洪玄违约，应双倍返还定金。2004年3月19日，祁建华发函给王洪玄的代理人，敦促王洪玄履约，但王洪玄却取消交易。现要求王洪玄双倍返还定金2万元。

被告王洪玄答辩称，其收到祁建华发来的公证书后，于2004年3月20日前往签订房地产买卖协议，但祁建华未赴约，应由祁建华承担违约责任，祁建华的诉讼请求应予驳回。

一审庭审时，王洪玄申请证人康跃文到庭作证。第一次庭审中，证人陈述：“双方约定2004年3月20日到场签约，但王先生未到场。”一审法院第二次传唤证人时，证人陈述：“可能是第一次到庭比较紧张，说错了。但到场的确实是王先生，我还给祁先生打电话，没打通。”

【审判】

厦门市思明区人民法院认为，成林公司康跃文以被告王洪玄代理人的身份与原告祁建华签订《定金收据》、收受定金1万元的行为之法律后果应由被告王洪玄承受，故原告与被告之间的定金合同成立并具有法律效力。原告祁建华交付的定金1万元性质为立约定金，是为双方当事人正式签订房地产买卖协议而设立，若原告拒绝签订房地产买卖协议，无权要求返还定金，若被告拒绝签订房地产买卖协议，应当双倍返还定金。定金罚则的目的在于制裁违约行为，只有当一方当事人存在违约行为时才能适用定金罚则，本案原告主张被告违约、被告主张原告违约均证据不足，故本案不适用定金罚则。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告应将原告所支付的定金1万元返还给原告，原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，该院于2004年12月7日判决：一、被告王洪玄应于本判决生效之日起三日内返还原告祁建华定金1万元。二、驳回原告祁建华的其他诉讼请求。

一审判决后，祁建华不服，向厦门市中级人民法院提起上诉称：

1．原审认定的部分事实错误。（1）原审认定“康跃文以成林公司名义代被告收取原告交付的定金1万元”是错误的。当时康跃文实际是以被告代理人的身份，代被告收取原告交付的定金l万元。而且该认定与“成林公司康跃文以被告王洪玄代理人的身份与原告签订《定金收据》、收受定金1万元的行为之法律后果应由澉告王洪玄承受”的判决理由不符。（2）原审认定“被告提供成林公司康跃文的书面证词”是错误的，原审时，被上诉人根本没有提供任何证据，何来的书面证词？（3）原审认定“证人康跃文的证言系单一证据”是错误的，原审时上诉人提供了包括公证书在内的四份证据。

2．原审程序违法。（1）原审在第一次庭审时，证人陈述了“双方约定2004年3月20日到场签约，但王先生未到场”。证人及被告代理人在庭审笔录中签名，共同确认了所述属实的情况，又再次开庭，要求证人再次确认该陈述是否属实。从而使证人在第二次开庭时，作出了与第一次出庭作证时截然不同的陈述。原审的这一行为，实际已经背离了开庭的宗旨，而是为了追求预定的判决结果而审案。（2）原审未根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定进行审核、认定证据。一方面，原审未依照法定程序，全面、客观地审核证据。证人康跃文是被上诉人提供的证人，且其还是被上诉人出售讼争房屋的代理人。在此情况下，只有证人的证词不利于对方且属于单一证据时，才不能单独作为认定案件事实的依据。另一方面，原审未运用逻辑推理和日常生活经验审核证据。第三方面，原审颠倒了举证责任。在上诉人提供了公证书等证据的情况下，被上诉人应当提供其未悔约或与上诉人之间存在其他纠纷的证据。

3．原审适用法律错误。本案房屋买卖的主体均是自然人，而原审参照适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的商品房买卖合同，出售方应当是“房地产开发企业”。原审在相关法律和司法解释有明文规定的情况下，参照适用其他的规定，与法理不符，何况参照适用的规定与相关法律和司法解释又不一致。庭审中，上诉人补充以下上诉理由：经上诉人到房地产交易中心查询，被上诉人在2004年3月15日已将房屋卖与他人，属于一房两卖。上诉请求撤销原审判决，改判王洪玄双倍返还定金2万元。

被上诉人王洪玄答辩称：

1．原审认定事实正确。（1）康跃文作为成林公司的员工，其行为代表成林公司，其以公司的名义代收了定金是正确的。（2）被上诉人在原审举证期限内提交了要求证人作证的申请书及证人证言，被上诉人在程序上合法。（3）康跃文的证词是单一证据，原审对此认定是正确的。

2．原审程序不违法。第一次庭审中，证人作出与被上诉人提交的书面证人证言内容不相符的证词，可能存在书记员记录错误或证人紧张，所以应该以证人第二次出庭作证的证词为准。上诉人提交的公证书不足以证明被上诉人违约。

3．本案应适用担保法第八十九条。

4．上诉人主张被上诉人与他人存在买卖关系，但上诉人在原审举证期限内并未举证证明，所以这个理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。

厦门市中级人民法院经审理查明，原审判决查明认定的事实基本正确。另查明：2004年3月15日，王洪玄与闫建华签订《厦门市房地产买卖合同》，约定将讼争房产嘉禾路261号26C室单元房转让给闫建华。

厦门市中级人民法院认为，上诉人祁建华与被上诉人王洪玄的代理人签订《定金收据》，被上诉人收取上诉人支付的定金1万元作为订立房屋买卖合同的担保。因此，如因一方当事人的原因导致双方未能签订房屋买卖合同，应当按照定金罚则处理。本案争议焦点为，究竟是哪一方当事人的原因导致买卖合同未能订立？综合分析一、二审在案的证据材料，应当认定由于被上诉人王洪玄的原因导致双方买卖合同未能订立。理由如下：（1）被上诉人一审提供的证人康跃文第一次庭审中陈述：“双方约定2004年3月20日到场签约，但王先生未到场。”上述庭审笔录已经双方当事人及证人签字认可，其证明效力应予确认。在此情况下，原审法院却又再次开庭，要求证人对第一次庭审陈述是否属实做出确认，导致证人第二次庭审时陈述的内容与第一次完全相反，此种做法违反了程序法的规定。在证人陈述的内容不利于证人提供方，且没有充分证据和理由否认证人第一次庭审陈述内容的情况下，对证人第一次庭审陈述内容的真实性应予确认，即2004年3月20日，被上诉人王洪玄未到场签约。（2）上诉人一审提供的公证书表明，上诉人在双方约定签约的前一天，发函给被上诉人的代理人，要求敦促被上诉人按约定时间签约，否则要求被上诉人双倍返还定金。此证明，至签约前一天，上诉人购房的意思表示没有改变，没有悔约的意思。（3）被上诉人于2004年3月15日，即本案双方当事人约定签定讼争房买卖合同前五天，已与闫建华签订讼争房买卖合同，将讼争房出售给闫建华。被上诉人在与上诉人立有定金合约，并收取上诉人1万元定金的情况下，却又与他人签订房屋买卖合同，足见其没有与上诉人签约的诚意，而且也不可能再将房屋出卖给上诉人，否则将造成一房两卖。由此可见，导致双方未能签订房屋买卖合同的原因是被上诉人违约。原审法院认定上诉人主张被上诉人违约证据不足，本案不适用定金罚则是错误的，应予更正。本案应判决由违约方，即被上诉人王洪玄双倍返还定金给上诉人祁建华。另，本案讼争房出卖人并非房地产开发企业，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条之规定，该院于2005年4月25日判决：一、撤销[2004]思民初字第3579号民事判决第二项，即“驳回原告祁建华的其他诉讼请求”。二、变更[2004]思民初字第3579号民事判决第一项为：被上诉人王洪玄应于本判决生效之日起三日内返还上诉人祁建华定金20 000元。

【评析】

本案的焦点在于如何认定究竟是哪一方当事人的原因导致祁建华与王洪玄之间的房屋买卖合同未能签订？这一问题涉及对证据的分析判断及对证据规则相关规定的运用。

一、证人证言原则上应禁止撤回

一审法院认为，双方均主张对方违约，但证据均不足，故不存在一方当事人违约的情形，不适用定金罚则，以不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立为由，判决王洪玄返还定金1万元。一审法院在证据分析判断上，出现了一个致命的错误。一审在第一次庭审中，证人康跃文到庭作证：“双方约定2004年3月20日到场签约，但王先生未到场。”该笔录有证人及王洪玄的代理人的签字，共同确认了当事人陈述及记录属实的事实。但一审法院却又再次开庭，要求证人再次确认上述陈述是否属实，从而使证人在第二次开庭时，作出了与第一次出庭作证时截然不同的陈述。这一做法完全背离了民事诉讼证据规则。依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条，诉讼上的自认，一经作出，对法院和当事人都产生相应的拘束力。对当事人而言，依诚实信用原则，作出自认的当事人不得随意撤回自认或再作相反的主张。自认只能在例外情况下撤回。该条第四款规定了撤回诉讼自认的两种情形，一是经对方当事人同意；二是有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实真实情况不符的情况下。前述规定虽是针对诉讼中当事人的自认，但作为证人在庭审中所作的证词，应比照上述规定，不得随意撤回，除非证人能证明其是在受胁迫或重大误解的情况下作出与真实情况不符的陈述，否则有违法庭的严肃性。因此，依诚实信用之原则，证人也应禁止所言。本案中，证人康跃文以第一次到庭较为紧张，陈述错误为由，撤回原所作证词，法院应不予支持。

二、综合本案的相关证据，法官可运用逻辑推理和日常生活经验判断，认定王洪玄为违约方

首先，证人康跃文第一次出庭作证时，已明确表示在双方约定的签约日——2004年3月20日，王洪玄未到场。

其次，祁建华在双方约定的签约日前一天，发函给王洪玄，敦促王洪玄按约履行合同义务。按逻辑推理和日常经验法则判断，如祁建华不愿意购买讼争屋，有必要多此一举吗？此外，目前的房地产市场，房价不断攀升，只有卖方悔约，没有买方悔约的道理。

第三，王洪玄在2004年3月15日，已与案外第三人闫建华签订讼争房买卖合同，可见其并没有与祁建华履行《定金收据》约定义务的诚意，

综上，导致双方当事人未能签订房屋买卖合同的原因是王洪玄违约未到场。

编写人：福建省厦门市中级人民法院 柯雅玲

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