广州市A集团公司与广州市B房地产开发公司拆迁补偿合同纠纷案胜诉（指令广东省高院再审）

委托人：再审申请人 委托事项：对广东省高院判决申请再审

审理法院：最高人民法院 审理程序：再审

审理结果：胜诉（指令广东省高院再审）

承办部门：盈科大要案中心

主办律师：向阳 承办律师：邓海虹

一、基本案情

广州市B房地产开发公司(以下简称B公司)是XXX小区的开发商，XXX小区征地红线内的西北角尚有广州XX一分厂（以下简称XX一分厂）未拆除。广州市A集团公司（以下简称A公司）是需拆除的XX一分厂的业主。B公司、广东省C房产开发公司（以下简称C公司）、广州市D房屋拆迁有限公司（以下简称D公司）与A公司就XX一分厂拆迁补偿款总额及补偿的具体细节问题等进行了多次协商，各方最终达成共识，并形成书面的会议纪要。

2008年1月16日，A公司（乙方、被拆迁人）与B公司（甲方、拆迁人）签订《广州XX一分厂拆迁补偿合同》，约定：1、需拆迁房屋的基本情况：位于甲方XXX小区征地红线范围内西北角未拆迁的乙方XXX一分厂的土地和房屋，是乙方的自有物业，全厂占地面积19842.76平方米（下称场地），建筑面积475.48平方米，原从事乳胶漆等生产经营。2、补偿方式及补偿金额：甲方为补偿乙方的产权，解决乙方的生产及其工人的就业，甲方同意采用货币方式补偿人民币7200万元（下称拆迁补偿款总额），给乙方自行异地重建永迁。该拆迁补偿款总额已包含：乙方的工业用地、建（构）筑物、市政道路、绿化青苗、管线、设备资产、一次性停产、异地重建期间的停业补偿（包括人员工资福利、停业损失）、搬迁费、设备调试费、税金等全部拆迁补偿内容。乙方不得再以其他的理由或名目要求甲方增加拆迁补偿款。3、乙方搬迁及甲方支付拆迁补偿款的时间：（1）本合同生效后，乙方自收到甲方支付拆迁补偿款总额的50%之日起，若乙方的产权证在此前有办理过抵押登记而未涂销的，应在7天内向有关部门申请办理涂销手续；并在三个月内搬空厂房（供电系统及变配电设备、供水系统及所有水表、消防系统及其设施等乙方不能拆走），将场地移交给甲方进行房屋拆卸和三通一平，本合同的拆迁补偿款总额未含房屋拆卸和三通一平的费用。房屋拆卸和三通一平的工作由甲方另行委托施工单位，费用另付。被拆迁人向拆迁人移交场地时未搬物品，视为被拆迁人的抛弃物，由甲方处理，处理费用由拆迁人负责，双方均不视为违约和侵权。（2）乙方自向甲方交接场地之日起10天内，配合甲方办理拆迁范围内的消防及水、电的用户名称变更手续。场地交接日之前所发生的费用由乙方承担，场地交接日之后所发生的费用由甲方承担。用户更名的法定费用由甲方另付。（3）甲方在接收场地之日起三个月内完成房屋拆卸和三通一平，并在接收场地之日起10天内支付拆迁补偿款总额的30%给乙方。（4）乙方在收到甲方支付拆迁补偿款共达总额的80%之日起五天内，会同甲方向市国土房管部门办理乙方原权证的注销手续，所发生费用由甲方负责。（5）在乙方原产权注销之日起10天内，甲方再付拆迁补偿款总额的15%。（6）甲方在办理拆迁结案过程中，如有需要乙方配合的，乙方给予积极配合。甲方在办妥拆迁结案之日起10天内，将余下拆迁补偿款总额的5%付清给乙方。……5、特别约定事项：（1）甲方是拆迁补偿的合同义务人，甲方的补偿义务不因其与D公司或其他任何第三方的原因而发生改变或调整。甲方补偿后，不得以任何理由要求乙方退还补偿款。（2）本合同生效后，应当在一年内履行完毕，若一年内未履行完毕的，乙方有权提出按市场价调整拆迁补偿额。（3）本次会议达成的合同为不可撤销合同，双方同意撤销的除外。（4）甲方负责办理拆迁公告手续。6、违约责任：（l）乙方不履行本合同约定的义务的，视为违约。从违约之日起，每日按甲方已支付补偿款总额的万分之三计算违约金支付给甲方。（2）甲方未按合同履行约定义务的，视为违约。从违约之日起，每日支付给乙方的违约金为应付未付补偿额的万分之三。（3）如因不可抗力或政府原因导致任何一方延迟履行或延误进程，甲乙双方均不视为违约。障碍消除后，双方继续履行本合同，履行期限相应顺延。……本合同自双方签字盖章之日起生效，各份合同具同等法律效力。

2008年9月2日，A公司向B公司发出《关于要求履行合同的函》（A公司函【2008】14号），内容为：A公司根据与B公司在2008年1月l6日签订的《广州XXX一分厂拆迁补偿合同》的要求，在尚未收到B公司任何补偿款的前提下，已主动于2008年6月1日前将广州XXX一分厂厂房搬空，可将场地移交贵公司。现书面函请B公司按照《广州XXX一分厂拆迁补偿合同》的要求，支付拆迁补偿款总额的5O%，并与A公司办理场地移交手续。

2009年2月24日，A公司向B公司发出《关于履行拆迁合同的函》（A公司函[2009]3号），内容为：B公司与A公司于2008年1月16日签定了《广州XXX一分厂拆迁补偿合同》，A公司根据该合同的要求2008年6月1日前停止了广州XXX一分厂的出租并将厂房搬空，为履行拆迁提供了保证。该合同签定现已超过一年时间，而B公司一直未能按进度履行合同。为此使A公司蒙受了很大的经济损失，并对A公司的规划发证带来了负面的影响。根据拆迁合同的第五项：特别约定事项的第2、3点，恳请B公司就履行拆迁合同作出具体说明，并在此基础上建议召开双方会议，讨论落实拆迁合同的执行。

但B公司以C公司未向其支付相应拆迁补偿款为由，拒绝履行前述义务。

二、一审、二审情况

A公司认为B公司的违约行为已给A公司造成重大损失，为维护A公司的合法权益，特提起诉讼，请求：1、B公司支付拆迁补偿款人民币7200万元；2、B公司支付违约金人民币5130000元（2008年6月1日至2009年1月15日，按合同金额3600万元每日万分之三的标准计算违约金；2009年1月16日暂计至2009年5月18日，按合同金额7200万元每日万分之三的标准计算违约金）；3、B公司赔偿A公司为履行《广州XXX一分厂拆迁补偿合同》与XXX一分厂厂房的承租人解除未到期租赁合同而遭受的损失人民币4080000元（从2008年6月1日起计至2011年12月31日止）；4、B公司偿还其迟延接收XXX一分厂的土地和房屋期间A公司为XXX一分厂支付的电费、水费、污水处理费合共人民币263895.5元（从2008年6月起算，暂计至2009年2月）；5、本案诉讼费用由B公司负担。
广东省广州市中级人民法院经审理认为，A公司与B公司于2008年1月16日，签订的《广州XXX一分厂拆迁补偿合同》经过双方当事人的多次磋商及多次会议纪要而形成，是签约双方的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。A公司、B公司约定该合同自双方签字盖章之日起生效，而双方已于2008年1月16日在合同上签字盖章，故该合同自2008年1月16日起生效。

B公司答辩认为该合同是附始期期限合同，在所附期限未到来前，不发生效果效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，附期限合同是指附有将来确定到来的期限作为合同条款，并在该期限到来时发生合同效力的合同。附期限可分为生效期限和终止期限，其中生效期限即为始期，其作用是延缓合同效力的发生；在该期限到来之前，合同的效力处于停止状态,待期限到来时，合同的效力才发生。本案中，A公司、B公司在《广州XXX一分厂拆迁补偿合同》中约定“本合同自双方签字盖章之日起生效”，并未约定将来的某个时点作为合同生效日期，故B公司的该意见明显与合同内容不符，也不符合法律规定，且与其答辩意见第二点“《拆迁合同》在签订后就立即生效”的表述自行矛盾，故本院对此不予采信。B公司称合同第三条第1款中“乙方自收到甲方支付拆迁补偿款总额的50%之日起，在三个月内搬空厂房”属于附期限约定，一方面混淆了附条件和附期限的法律概念，另一方面没有区分附期限合同中的附期限与合同履行期限的不同，故B公司以此作为其所提附期限合同的依据，理由不成立。至于B公司用2009年7月27日D公司出具的《关于〈广州XXX一分厂拆迁补偿费合同>签署背景的说明》中提到A公司、B公司签约时均同意B公司支付拆迁补偿费总额的50%以后合同才生效的内容以支持其该项抗辩意见，同样缺乏事实依据，本院对此亦不予采纳。

《广州XXX一分厂拆迁补偿合同》约定，B公司拆除A公司属下XXX一分厂的房屋，为补偿A公司的产权和解决A公司的生产及其工人的就业，同意采用货币方式补偿人民币7200万元，给A公司自行异地重建永迁，并约定合同应当在一年内履行完毕。而B公司至今未向A公司支付上述款项，引致本案纠纷，B公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。B公司认为A公司在未收到其50%拆迁补偿款的情况下提前腾空场地属不适当履行合同，由于合同中关于应当在一年内履行完毕的约定不仅约束B公司，同时约束A公司，故A公司在未收款时先行履行本方的义务没有违反合同，并非不适当履行合同，对纠纷的产生没有过错。

《广州XXX一分厂拆迁补偿合同》约定B公司应向A公司支付拆迁补偿款7200万元，应当在一年内履行完毕。而B公司至今未付款，超期未履行合同义务，违反《中华人民共和国合同法》第六十条规定，因此，A公司请求B公司支付拆迁补偿款7200万元符合法律规定，本院予以支持。B公司答辩认为根据合同中“若一年内末履行完毕的，乙方有权提出按市场价调整拆迁补偿额”的内容，A公司只能提出按市场价调整拆迁补偿额，而无权要求B公司支付拆迁补偿款7200万元及支付违约金，但该条约定是赋予A公司在B公司未按期履约的情况下的权利，A公司作为守约方，有权决定依合同条款主张拆迁补偿款7200万元及违约金或是要求按市场价调整拆迁补偿额，在A公司已明确选择前者的情况下，B公司作为违约方提出应按后者履行的理由违反权责对应的法律原则，本院对此不予采信。另外，根据合同对双方权利义务的约定，在判决发生法律效力、B公司付清7200万元后，A公司即时移交涉案场地，B公司即时接收涉案场地。

关于A公司搬空厂房的时间，A公司主张是2008年6月1日前，并就此提交了其与E化工厂于2006年1月1日签订的《租赁协议》以及2008年5月30日签订的《协议书》、2008年3月25日、2008年4月16日A公司向E化工厂发出的《关于广州XXX厂冲口厂区拆迁事宜的函》及《关于E厂部分产品从A公司XX厂回迁车陂厂区的批复》、2008年4月25日E化工厂与广东省石油化工建设集团公司签订的《广州E化工厂设备搬迁与安装工程施工合同》及广东省石油化工建设集团公司开具的发票、2008年4月28日E化工厂与中集建设集团有限公司广州分公司签订的合同及中集建设集团有限公司广州分公司开具的发票、广州市XX装饰工程有限公司开具的发票、2008年9月2日A公司向B公司发出的《关于要求履行合同的函》、2009年8月10日E化工厂出具的《证明》，上述证据之间相互印证，形成证据链，足以支持A公司的主张。B公司虽对A公司的主张提出质疑，但对上述证据的真实性均不持异议，且并无提交相反证据以否定A公司的主张，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定，本院采纳A公司已于2008年6月1日前迁离的主张。

从拆迁的性质及合同约定而言，B公司要先向A公司支付50%拆迁补偿款作为启动资金，而A公司在未收到B公司补偿款的情况下自行出资搬离，已经免除了B公司的先行出资义务。虽然合同未明确约定B公司支付50%拆迁补偿款的时间，但综合合同中A公司搬迁及B公司付款的条款看，A公司在收到B公司50%拆迁补偿款后3个月搬空厂房、移交场地，B公司在接收场地后3个月内完成三通一平，A公司此后还要办理原产权证的注销手续及配合办理拆迁结案手续，上述义务均需在一年内履行完毕，因此，从后期履行义务的时间考虑，A公司在2008年6月1日前搬空厂房，B公司就应在此时向A公司支付50%拆迁补偿款即3600万元，逾期未付则构成违约，应按合同约定标准向A公司支付违约金，故对A公司要求B公司支付违约金（2008年6月1日至2009年1月1 5日，按3 600万元每日万分之三的标准计算；2009年1月1 6日计至B公司实际付款之日止，按7200万元每日万分之三的标准计算，违约金以不超过欠款本金为限）的请求予以支持。

A公司在与B公司签订《广州XXX一分厂拆迁补偿合同》之前，就与案外人E化工厂签订了《租赁协议》，《拆迁洽谈第一次会议纪要》的内容表明A公司与B公司商谈拆迁补偿事宜时已提及E化工厂在拆迁地块生产一节，上述事实可以反映出A公司在与B公司协商拆迁事宜时已经考虑到其与E化工厂的租赁关系，结合双方合同第二条“A公司不得再以其他的理由或名目要求B公司增加拆迁补偿款”的约定，A公司认为7200万元拆迁补偿款不包括租金损失，理据不足。A公司认为租金损失是因B公司违约而产生，然而，在合同未明确B公司支付50%拆迁补偿款时间的情况下，即使按A公司理解B公司应在2008年6月1日前付款，即使B公司实际已在该日前付款，A公司为履行其搬空厂房的合同义务，也势必要终止与E化工厂的租赁关系以及停止向E化工厂收取租金。也就是说，无论B公司是否按期付款，A公司从B公司处获得7200万元拆迁补偿款的同时，就不再获得E化工厂交来的租金收益，租金收益的减少与B公司是否违约并无必然联系。由于B公司迟延付款已经承担了相应的违约责任，A公司所称的租金损失并非B公司违约所造成，故对A公司要求B公司赔偿其与XXX一分厂厂房的承租人解除未到期租赁合同而遭受的租金损失的请求予以驳回。

合同约定A公司在搬空厂房时，供电系统及变配电设备、供水系统及所有水表、消防系统及其设施等不能拆走，场地交接日之前所发生的费用由A公司承担，之后所发生的费用由B公司承担。而A公司在2008年6月1日前搬空厂房后，B公司本应立即接收场地，却直至诉讼期间仍不肯接收，故A公司为维护水电设施的正常运转而支付的电费、水费、污水处理费，系由B公司迟延接收场地所致A公司的损失，B公司应当赔偿。上述费用并非双方在签订合同时已经预见的A公司的支出，与合同约定的拆迁补偿款7200万元无关。B公司认为7200万元包括了一切损失，其无需赔偿的理由不能成立。对于具体数额,经审核A公司提交的单据，剔除A公司重复提交的2009年1月、2月、3月的三张水费发票，根据A公司对2009年3月后的有关费用另案起诉的意思表示，2009年3月水费40.26元在本案中不予处理，故本院确定2008年6月至2009年2月A公司已付涉案场地的水费为1328.58元。结合2010年4月21日A公司提交的函件中对其提交的计费时段为2008.11.03 - 2008.12.04的电费发票载明的电费132295.37元在第四项诉请中扣减的说明，本院确定2008年6月至2009年2月A公司已付涉案场地的电费为129657.77元。经计算，上述期间A公司已付涉案场地的污水处理费为471.24元。上述水费、电费、污水处理费合计131457.59元，B公司应将该款支付给A公司。对2009年3月后的有关费用，因A公司表示另案起诉，故本案对2009年3月起至B公司实际接收涉案场地期间由A公司支付的电费、水费、污水处理费不予处理。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁人与被拆迁入应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。从《广州XXX一分厂拆迁补偿合同》的签订过程看，B公司早在2001年就委托D公司进行翠竹苑小区的查册、测绘、确权、估价等工作；A公司与B公司、D公司、D公司分别在2007年11月13日、12月13日及及2008年1月7日形成三次会议纪要，表明各方对XXX一分厂的拆迁补偿范围、依据、标准、金额等各项问题进行了充分协商，并在此基础上由原、B公司签订该合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，《广州XXX一分厂拆迁补偿合同》对原、B公司具有法律约束力，任何一方均不得擅自变更合同。既然该合同是双方的真实意思表示，且双方均认为该合同有效，就应恪守履行。现B公司认为该合同涉及的拆迁补偿款7200万元不合理，损害了社会公共利益，要求重新进行评估，缺乏事实和法律依据，也有悖诚实信用原则。而且，A公司方也不同意重新进行评估，因此，本院对B公司提出重新评估的申请不予接纳。

由于本案是因A公司、B公司在履行双方所签订的．《广州XXX一分厂拆迁补偿合同》过程中产生纠纷，该合同所涉权利义务仅约束签约双方，故无论是原开发商C公司还是受B公司委托实施拆迁的D公司均与本案的处理没有法律上的利害关系，均无需作为本案当事人参加诉讼。

综上，依照<〈中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，判决：一、B公司在本判决生效之日起十日内向A公司支付拆迁补偿款7200万元； 二、B公司在本判决生效之日起十日内向A公司支付违约金（从2008年6月1日至2009年1月15日，每日按3600万元的万分之三计算；从2009年1月16日计至B公司实际付清拆迁补偿款之日止，每日按7200万元的万分之三计算，违约金以不超过欠款本金为限）；三、B公司在本判决生效之日起十日内向A公司支付2008年6月至2009年2月的电费、水费、污水处理费l31457.59元；四、驳回A公司的其他诉讼请求。

B公司不服广东省广州市中级人民法院的上述一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉。
湖北省高级人民法院经审理认为，原审判决除对涉案场地的电费认定不当外，其余事实认定清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。B公司的上诉请求部分有理，对其有理部分予以支持，对其无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市中级人民法院( 2009)穗中法民五初字第XXX号民事判决第一、二项； 二、变更广东省广州市中级人民法院(2009)穗中法民五初字第XXX号民事判决第三项为：B公司在本判决生效之日起十日内向A公司司支付2008年6月至2009年2月的水费、污水处理费1799. 82元； 三、驳回A公司的其他诉讼请求。

B公司不服上述二审判决，向最高人民法院申请再审。

三、本部门律师合议意见

1.拆迁合同约定的补偿面积包括XXX一分厂的全部土地和建筑物

A公司、B公司于2008年1月16日签订的《拆迁补偿合同》中约定，拆迁补偿面积是XXX一分厂的全部土地及建筑物，即土地面积19842.76㎡，建筑物面积9475.48㎡（拆迁补偿合同第一条，P92页）。7200万元补偿款包含：乙方的工业用地、建（构）筑物、市政道路、绿化青苗等全部拆迁补偿内容（拆迁补偿合同第二条，P93页）。

2.约定的拆迁补偿面积大于建设用地通知书确定的范围

由于广州市国土局(2001) XXX号《建设用地通知书》中划定的
建设用地红线的西北角范围正在从XXX一分厂的厂区内穿过，将XXX一分厂分割为二。（详见XXX号批文附件，P170页。）XXX小区地段是XXXX居住区大项目中的一个小区，XXXX居住区的整体建设是由C公司完成的，B公司获得该地块建设经过法院判决从C公司处受让，建设用地面积无法更改。

当时A公司提出的拆迁方案是整体拆迁异地重建，不可能将其
中的部分厂房和土地保留。因此没有按照批文红线范围签订拆迁补
偿，而是按照XXX一分厂的全部占地面积进行拆迁补偿。即主要包括XXX一分厂26栋厂房，全部工业用地及设备等，合同约定的拆迁补偿面积远远大于XXX号批文确定的建设用地面积。

3.B公司有新证据证明A公司私自将拆迁合同中5115㎡土地和11栋房屋非法转让

一审期间，A公司提供的穗房地证0713781-0713805、0713685号《房地产证》（P191-242页），清楚地证明了全部26栋厂房共用19842.76 ㎡的土地，建筑面积9475.48 ㎡。而在一审判决后B公司发现A公司在2010年4月，即一审审理期间私自将其中的5115.8859 ㎡土地及相应的11栋厂房(2831.01㎡)又与XX区绿化局签订《XXX拆迁补偿协议》，约定拆迁款1800万元，现已经完成拆迁。请阅说明图（P445页）

对A公司的严重违约问题，二审法院却置之不理，仅依据《XXX拆迁补偿协议》中写明拆迁范围不包括123批文范围内的土地及建筑物，就错误的认定与本案争议事实无关联，而客观上无论XX局的拆迁是否涉及批文红线范围，都属于《拆迁补偿合同》约定的拆迁面积内，都侵犯了B公司的合法权益。二审中B公司要求按照现有实际面积重新确定拆迁补偿，而不应按照原合同约定支付全部补偿款7200万元，在审理中提出书面申请要求对拆迁面积进行现场勘验，但是一、二审法院均没有进行测绘勘验，对A公司一地二卖的明显事实不予认定，错误判决B公司按照19842.76 ㎡支付7200万元拆迁补偿款。无奈，二审判决后，B公司委托XX勘测规划设计有限公司进行了测绘，经测量A公司现仅有15栋房屋（01401050XX-01401050XX）的占地面积为14646.5439 ㎡，建筑面积6643.88㎡。勘测厂区土地面积比拆迁合同约定少了5296.2161 ㎡，建筑面积少了2831.60 ㎡，与A公司与XX局签订的《XXX拆迁补偿协议》中约定拆迁的土地和房屋面积吻合。（应再将XXX一分厂土地面积在红线范围外的面积测量,以及缺少的5296㎡是否涉及红线范围？多少在红线范围内？）

在《XXX拆迁补偿协议》中列明的01401050XX-01401050XX号房地权就是缺少的1-11栋房屋（详见P191-242，与A公司一审提供的房地权证对比）。A公司的违法处分行为侵犯了B公司的权益，严重违反合同约定应承担相应的违约责任。

4.原审判决遗漏A公司交付土地和办理房地权证涂销手续

本案是拆迁补偿合同纠纷，合同中第3条第3-4项约定：A公司在收到50%款项后完成抵押权的涂销和收到80%款项后完成原权证的注销手续。但是原审判决仅要求B公司支付7200万元补偿款，而对A公司的对待义务。即土地和房屋的交付、房地产证的抵押权的涂销和注销手续没有对应判项。2010年3月，A公司将转让给XX局的11栋房屋的抵押权进行了涂销，目前剩余的15栋房屋仍然存在广州XX商业银行的抵押权，即使B公司支付了补偿款也没有办法进行产权涂销和建设施工。

综上，B公司有新证据证明原审法院错误认定案件事实，适用法律错误，依据《中华人民共和国民诉法》第一百七十九条第一款第一项：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的人民法院应当再审；和 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释》第十条第一款第（三）项规定：原审庭审结束后原作出鉴定结论、勘验笔录者重新鉴定、勘验，推翻原结论的证据，人民法院可以认定为民事诉讼法第一百七十九条第一款第（一）项规定的“新的证据”，请贵院依法对该案提起再审，依法改判。

四、法院裁判结果

最高人民法院经审查认为，B公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九第一款第（二）项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条、第一百八十五条之规定，裁定如下：一、指令广东省高级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。

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