公有房屋共同承租进行房改后权益的分割

【要点提示】：公有房屋的共同承租使用权属于财产权益，在公有房屋的产权由共同承租使用权人之一取得时，其他共同承租使用权人可要求对该共同承租使用权予以补偿。

刘某2等与刘某4等共有物分割合同纠纷上诉案

辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书

(2014)沈中民二终字第1326号

上诉人（原审原告）：刘某2。

上诉人（原审被告）：刘某。

被上诉人（原审第三人）：刘某4。

被上诉人（原审第三人）：刘某1。

被上诉人（原审第三人）：刘某3。

上诉人刘某2、刘某因与被上诉人刘某4、刘某1、刘某3共有物分割合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第2812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年6月23日公开开庭审理了本案，上诉人刘某2、上诉人刘某的委托代理人徐静、被上诉人刘某4、刘某1、刘某3均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

刘某2诉称，1982年，沈阳市第二粮食收储库分给刘国源公有住房一套，地点是沈阳市铁西区爱工北街某号A房屋。1992年刘国源去世后，刘某3利用在沈阳市第二粮食收储库工作之便，在家人不知情的情况下，私自将该公有住房的承租人由刘国源改为刘某3。1997年，刘某利用沈阳市第二粮食收储库房改之机，瞒着家人私自购买了沈阳市铁西区爱工北街某号A房屋产权，并占有己有。请求判令刘某返还刘国源留下房屋属于刘某2及母亲杨玉兰应有的份额的财产权益；诉讼费用由刘某承担。

刘某辩称，原房屋是分给我父亲刘国源的，分配房屋时考虑了我家人口居住情况。原房屋早就由我父亲给我了，不存在偷房子，我已经买断产权，并且经过拆迁、回迁。现在的房子是我的，产权人是我，和刘某2没有关系。不同意刘某2的诉讼请求，也不同意将我母亲杨玉兰的份额返给刘某2。

刘某4述称，房屋是单位分给我爸刘国源的，一开始房票是刘某3的。是否返还份额我不能确定，具体细节我不清楚。

刘某1述称，房屋是单位第二粮库分的，房屋虽然是分给我父亲的，但是是刘某3向单位争取的，房票也是刘某3的，让刘某住的，不存在谁偷着办手续。不同意返还房屋份额。

刘某3述称，我在第二粮库上班，当时刘国源已经退休，房屋是分给我的，所有的资料都落在我名下。分房时考虑了我家人口情况，包括父母及所有的兄弟姐妹。后来我外出学习，刘某将房证变成他的名。我起诉过刘某，但被驳回。我认为房屋是我的，要分也应该我给大家分，应该人人都有份。

原审法院审理查明：刘某2、刘某、刘某4、刘某1、刘某3系兄弟姐妹关系，五人父亲为刘国源，母亲为杨玉兰。位于沈阳市铁西区爱工北街某号A房屋的房屋系沈阳市第二粮食收储库1982年分给刘国源的单位福利房。该单位出具的《情况说明》载明：“刘国源系第二粮库退休职工（死亡），1982年单位福利分房一处，2间，面积33.65平方米，位于沈阳市铁西区爱工北街某号A房屋，家庭分房成员按刘国源本人职工登记表档案记载如下：杨玉兰（爱人），长子刘某，长女刘洁，次子刘某4，次女刘某3，三子刘某2。97年参加沈阳市房改卖给刘某。”1992年，刘国源死亡。1997年，上述房屋以被告刘某名义参加房改购为私有产权。2006年，沈阳市铁西区爱工北街3号地区实施拆迁改造，上述房屋作为被拆迁房屋，价值为133，386元，刘某选择购置政府低价住房的方式，在原地区购买70平方米房屋，并二次交纳增加面积款共计50，555.80元。2008年，刘某被回迁安置于沈阳市铁西区爱工北街某号B房屋，即涉案房屋。2011年，杨玉兰死亡。2013年7月18日，刘某取得涉案房屋所有权证。

本案诉讼过程中，刘某2申请对位于沈阳市铁西区爱工北街某号B房屋的涉案房屋的市场价值进行评估，经辽宁维信房地产评估有限公司评估，出具《房地产评估报告》评估涉案房屋的市场价值为592，804元，评估时点为2013年10月30日。

原审法院认为，位于沈阳市铁西区爱工北街某号A房屋是单位分给刘国源的福利房，单位在分房时考虑到刘国源的家庭人口情况，即刘国源妻子杨玉兰和本案五个当事人，则上述人员对该房屋构成使用权的共有。而该房屋经过房改，由刘某取得所有权后又被拆迁，回迁后的房屋即涉案房屋沈阳市铁西区爱工北街某号B房屋，所有权人仍为刘某，则涉案房屋不能作为“遗产”进行分割。但涉案房屋所体现的原公有房屋使用权的财产权益，应当进行分割。

关于刘某2应享有的使用权份额价值，原沈阳市铁西区爱工北街某号A房屋房屋在2006年拆迁时的房屋价值为133，386元，即该房屋的产权价值为133，386元，该房屋的使用权价值以房屋产权价值的80%为宜，则房屋的使用权价值为106，708.80元（1，333，386元×80%）。在1997年该房屋房改时，刘国源已死亡，使用权人为杨玉兰和本案五个当事人共六人，则每人享有的使用权份额价值为17，784.80元（106，708.80元÷6）。而该房屋在2006年拆迁，刘某以补交增加面积款50，555.80元的方式，取得回迁后的房屋即涉案房屋沈阳市铁西区爱工北街某号B房屋，则涉案房屋的价值总共为183，941.80元（133，386元＋50，555.80元）。原房屋中使用权共有人的使用权份额价值因原房屋拆迁而体现到回迁后的涉案房屋中。则每个使用权人所享有的使用权份额价值占涉案房屋总价值的比例均为9.67%（17，784.80元÷183，941.80），而现在涉案房屋经过评估机构估价结果为592，804元，所以，每个使用权人应分得的使用权份额价值为57，324.15元（592，804元×9.67%）。而使用权人杨玉兰在2011年死亡，杨玉兰享有的使用权份额57.324.15元由五个子女（本案五个当事人）继承，每人分得11，464.83元。则刘某2最终所享有的使用权份额为68，788.98元（57，324.15＋11，464.83元）。

关于刘某2要求返还杨玉兰全部使用权份额财产权益的诉讼请求，因刘某2向法庭提交的《委托书》、《账单》、《（2009）沈和民一初字第3193号民事判决书》不能证明杨玉兰将其全部使用权份额财产权益赠与刘某2，且《委托书》、《账单》的真实性无法认定，该项诉讼请求，原审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，原审法院判决：一、被告刘某于本判决发生法律效力后十五日内给原告刘某2位于沈阳市铁西区爱工北街某号B房屋的房屋使用权份额补偿款人民币68，788.98元；二、驳回原告刘某2其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由被告刘某承担232元，由原告刘某2承担1768元；鉴定费4500元，由被告刘某承担522元，由原告刘某2承担3978元（原告已预交，由被告直原告）。

宣判后，刘某、刘某2均不服，上诉至本院。

上诉请求：判令被上诉人返还刘国源留下房屋遗产属于原审原告杨玉兰应有份额41.43平方米（依法清偿债务）；判令被上诉人返还刘国源留下的房屋遗产属于原审原告刘某2应有份额5.92平方米；判令刘某2作为原审原告杨玉兰遗留财产指定执行人（依据继承法第十六条及杨玉兰委托、2009沈和民一初字第3193号判决书）；判令诉讼费（一、二审）评估费等由被上诉人承担。上诉理由：1、依据继承法第二十六条规定，杨玉兰应有份额41.43平方米。2、杨玉兰在本案诉讼期间病逝，刘某2作为杨玉兰指定唯一的遗留财产执行人，负责完成了杨玉兰养老及送终等一切事物，并为此负债。3、依据继承法第三十三条，杨玉兰遗产应首先偿还其欠债。4、法院没有对上诉人提供的杨玉兰委托书、账单统计表按法定程序全面、客观审查。5、诉讼费、评估费用由败诉方负担。6、原审法院的计算方法没有法律依据。7、刘某2作为杨玉兰遗留财产指定执行人合法合情。

刘某答辩：诉争的房产为答辩人的个人财产，被答辩人无权提出继承和分割，诉争的房产是答辩人回迁后增加面积取得的，刘某2无权主张继承，原审法院没有按继承分配，但对该房的现值按使用权进行了分割，没有考虑物权法的规定，我取得的房产与任何人无关，包括杨玉兰也没有份额，对被答辩人提出的所有的上诉请求都不同意。

刘某4辩称：同意一审判决。

刘某1辩称：同意一审判决。

刘某3辩称：同意一审判决。

刘某上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院将已经动迁并不存在的房屋，坐落在铁西区爱工北街某号A房屋进行了分割，是错误的。该房屋虽然是沈阳市第二粮食收储库分配给刘国源的，但在承租使用过程中，刘国源病故后，是上诉人以上诉人夫妇的工龄从产权单位参加房改买断的产权。属于上诉人的私有房产。上诉人买断该房产权时，被上诉人没有提出任何异议，动迁时，也没有任何纠纷。上诉人当年购买产权是有资格参加房改的，产权单位也有权选择购买人。二、原审法院对上诉人购买的产权房屋的价值按80%作为房屋的使用权价值，没有法律依据。三、原审法院按回迁后上诉人取得的位于沈阳市铁西区爱工北街某号B房屋的房屋价值进行分割，是错误的。上诉人补交的增加面积款50，555.80元与被上诉人无关。四、原审法院在分割财产时，计算的标准和比例没有事实依据和法律依据。上诉人在购买产权时，上诉人母亲还健在，并没有提出异议。原审法院将上诉人母亲的份额也进行了分配，上诉人无论怎样也不能接受原审法院的计算方法和计算标准以及分配的依据。

刘某2辩称：诉争房屋是我全家共同居住，拆迁时刘某私自与拆迁单位达成的协议，按法律规定应该由全家人同意，铁西法院的分割没有法律依据，应该按继承法分割。

刘某4辩称：房改我不知情。

刘某1辩称：房屋是分给我父亲的，由刘某居住，房改没有通知家人，刘某3知道后，与刘某一直在诉讼，1998年刘某全家搬到北京，把房子租出去了。

刘某3辩称：分房是我名下，刘某一直和我一起居住，在2006年拆迁时我就找刘某了，之前我不知道房改，当年12月向法院起诉主张产权。经一、二审判决我败诉，我同意一审判决。

本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。

另查明：二审中，各方当事人均确认原A号房屋面积为45.59平方米。

1997年6月16日，沈阳香雪面粉股份有限公司（甲方）与刘某（乙方）签订《出售公有住房协议书》，约定甲方将坐落于铁西区爱工北街某号A房屋房屋（建筑面积45.59平方米）出售给乙方。实交售房款总额为8829元。设施维修基金367元。

1998年4月16日，刘某交纳房屋契税529元。

2006年8月30日，刘某与沈阳市铁西区城市房屋拆迁办公室签订《协议书》。2011年，刘某交纳维修基金4083.65元、煤气管网费1600元、契税758.34元。

上述事实，有《情况说明》三份、《协议书》、增加面积款收据、现金交款单、《出售公有住房协议书》、契证、房屋所有权证、房屋准住通知书、《房地产评估报告》及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。

本院认为：依据沈阳市第二粮食收储库出具的《情况说明》，原沈阳市铁西区爱工北街某号A房屋为该单位分给刘国源的福利房，家庭分房成员为刘国源、刘国源的妻子杨玉兰及二人的五个子女，即刘国源、杨玉兰与五子女均为争议房屋的共同承租使用权人，享有对于争议房屋的承租使用权。刘国源死亡后，刘某作为刘国源子女之一虽于1997年参加房改取得该房的产权，但共同承租使用权并不因刘某通过参加房改，交纳房改款，取得争议房屋的房屋所有权证及房屋拆迁、回迁安置而消失。公有房屋的共同承租使用权作为财产权益，在公有房屋的产权由共同承租使用权人之一取得时，其他共同承租使用权人可要求对该共同承租使用权予以补偿。本案中，刘某2作为原公房承租使用权人之一，享有刘国源分得的原公房的使用权份额。

关于刘某2应分得的使用权份额问题。原刘国源分得的公有房屋坐落于沈阳市铁西区爱工北街某号A房屋，该房屋在刘某参加房改后已于2006年经政府拆迁而灭失，原房屋的物权已归于消灭。本案回迁后的房屋是经刘某选择交纳增加面积款后取得的房屋，回迁后的房屋形成的是新的独立的物权，原审法院比照回迁后的房屋价值分割刘某2应享有的使用权份额不妥，应予纠正。原公有房屋于2006年拆迁前的价值为133，386元，即该房屋的产权价值为133，386元，该房屋的使用权价值以房屋产权价值的80%为宜，则房屋的使用权价值为106，708.80元（1，333，386元×80%）。刘某参加房改时，刘国源已死亡，使用权人为杨玉兰和本案五个当事人共六人，则每人享有的使用权份额价值为17，784.80元（106，708.80元÷6）。后杨玉兰死亡，杨玉兰享有的使用权份额17，784.80元由五个子女（本案五个当事人）继承，每人分得3556.96元，则刘某2最终享有的使用权份额为21，341.76元。另一方面，刘某2对原公有房屋享有的使用权利益一直未予分割补偿，而原公有房屋于2006年经拆迁而灭失，刘某取得回迁后的房屋价值中存在原公房使用人的财产利益，这部分未予分割补偿的财产利益由刘某享有使用，刘某亦应给予相应的补偿，应从刘某与拆迁部门于2006年8月30日达成拆迁补偿安置协议时起，由刘某对刘某2享有的使用权份额21，341.76元按照同期同类贷款利率标准给予补偿。

关于刘某2上诉提出要求单独享有杨玉兰相应财产份额的主张。因刘某2提交的《委托书》、《账单》及民事判决书无法证明杨玉兰生前有将原公房使用权份额的财产权益赠与刘某2的意思表示，故其该项请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第2812号民事判决第二项即：驳回原告刘某2其他诉讼请求；

二、变更沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第2812号民事判决第一项，即：“被告刘某于本判决发生法律效力后十五日内给原告刘某2位于沈阳市铁西区爱工北街某号B房屋的房屋使用权份额补偿款人民币68，788.98元。”为：刘某于本判决发生法律效力后15日内给刘某2原位于沈阳市铁西区爱工北街某号A房屋的房屋使用权份额补偿款人民币21，341.76元；

三、刘某于本判决发生法律效力后15日内给刘某2上述补偿款21，341.76元的利息（从2006年8月31日起至本判决确定的给之日止，按照同期同类贷款利率计算）；

四、驳回各方其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2000元，由上诉人刘某2负担1500元，由上诉人刘某负担500元；评估费4500元，由上诉人刘某2负担；上诉人刘某2交纳的二审案件受理费2000元，由上诉人刘某2负担1500元，由上诉人刘某负担500元；上诉人刘某交纳的二审案件受理费2000元，由上诉人刘某2负担1500元，由上诉人刘某负担500元。

本判决为终审判决。

审判长刘冬
审判员李妍
代理审判员相蒙
二〇一四年九月十一日
书记员王鑫

本案判决所依据的相关法律：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。

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