房屋买卖合同解除权的行使

案例：房屋买卖合同解除权的行使

来源：《人民司法·案例》 文：李国军 梁明山，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。

裁判要旨

无论是法定解除，还是约定解除，在解除条件成就时，都不会当然导致合同自动解除的法律后果，而是需要有解除权的一方当事人行使该解除权，合同才能产生解除的法律后果。享有法定或约定解除权的当事人可以以通知方式解除合同。法律规定或者当事人约定了解除权行使期限，那么当事人应当在解除期限内行使解除权，该期限不适用中止、中断情形。相对人对解除合同有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力。

【案情】

原告：王桂华。

被告：吕雪。

2019年10月29日，原告与被告签订房屋买卖协议，约定王桂华将坐落在黑龙江省讷河市讷河镇卫东街长青村的面积为136.5平方米、登记在崔月山（与王桂华为夫妻关系，已去世）名下的房屋以28万元的价格卖给吕雪。吕雪先给付王桂华买房定金5万元，双方约定在2019年11月30日前，交清剩余23万；如王桂华在2019年11月30日前以任何理由不卖给吕雪136.5面积的房屋和所占地面积，需赔偿违约金10万元。合同签订后该房屋所产生的相关费用由吕雪承担。吕雪于2019年10月29日向王桂华交付5万元定金，王桂华出具收条。

2019年12月10日，原告与其子崔宏伟、崔洪波办理了遗产继承公证书，王桂华继承崔月山的遗产，崔宏伟、崔洪波放弃继承。2019年12月13日，案涉房屋产权变更登记所有权人为王桂华。2019年12月14日，王桂华之子崔洪波通过微信告知吕雪，案涉房屋不再出售，双方发生争执。2020年5月19日，吕雪与长青村村民康国有登记结婚，次日将其户口迁入讷河市长青村三屯。

王桂华请求法院确认双方买卖合同无效并解除合同。

吕雪提出反诉，请求继续履行双方买卖合同，吕雪交付剩余购房款，并由王桂华协助办理房屋过户登记手续。

【审判】

讷河市人民法院经审理认为，房屋买卖协议系双方真实意思表示，签约时吕雪确系城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋，但从公共利益层面看，村集体利益未受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形。而且民法总则第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。如果认定无效或解除合同，那么鉴于恢复原状的法律后果，失信者反将获益，故对王桂华的诉讼请求不予支持。

被告吕雪已为讷河市讷河镇长青村8组村民，已具备集体成员资格，亦具备购买所在村宅基地的主体资格，故对其要求原告王桂华继续履行买卖协议的反讼请求予以支持，王桂华应协助吕雪办理房屋产权变更登记手续。虽吕雪未在协议中约定的期限即2019年11月30日前交付剩余房款，但经双方协商，于同年12月10日办理房屋继承事宜，于12月13日办理房屋产权变更登记手续，应视为双方对履行期限进行了变更，且12月14日王桂华之子明确表示不再将房屋卖予吕雪，故应认定吕雪未在原约定期限内交付剩余房款的行为不构成违约，原告王桂华主张吕雪的行为已构成违约的诉讼主张不能成立。

法院判决：一、驳回原告（反诉被告）王桂华的诉讼请求；二、被告（反诉原告）吕雪于本判决生效后15日内一次性交付王桂华购房款23万元；三、吕雪按期交付上述购房款后，王桂华5日内协助吕雪办理案涉房屋不动产产权变更登记手续。

一审判决后，双方于上诉期内均未提起上诉，该判决已生效。

【评析】

本案争议的焦点在于，王桂华主张双方合同存在效力瑕疵，但在合同履行过程中该效力瑕疵是否已经消除？王桂华是否享有法定或者约定的合同解除权？

一、合同解除权的一般规则

合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。合同是当事人之间的“法律”，在合同未终止的情况下，当事人应当始终遵守。如在履行该合同中陷入僵局或者继续履行有违公平公正，通过合适的方式解除，使当事人在合同目的不能实现时，解除现有权利义务关系的束缚，也属于民事合同救济的方式。坚持诚实信用及维护市场秩序，是法律法规判定合同效力及合同解除问题遵守的基本原则。

根据合同解除的条件和原因，合同解除有三种情形：法定解除、约定解除和协议解除。法定解除，是指当事人按法律规定行使合同解除权致使合同发生解除效果；约定解除，是指当事人在订立合同中约定合同解除的条件，当该条件成就时，享有解除权的一方或双方行使解除权，使合同解除；协议解除，是指合同既不基于法定事由，也不是基于约定事由，而是由单方行使解除权而解除。

无论是法定解除，还是约定解除，在解除条件成就时，都不会当然导致合同自动解除的法律后果，而是需要有解除权的一方当事人行使该解除权，合同才能产生解除的法律后果。享有法定或约定解除权的当事人可以以通知方式解除合同。法律规定或者当事人约定了解除权行使期限，那么当事人应当在解除期限内行使解除权，该期限不适用中止、中断情形。相对人对解除合同有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力。

合同解除后的责任承担问题。民法典第五百六十六条对合同解除后的法律后果作出了规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”民法典相较合同法规定特别明确的一点是，合同解除不能等同于违约责任的免除，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条对此也作出了明确规定。首先，合同解除不影响合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的效力。一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。其次，合同解除后，应坚持充分保护守约方利益及对违约方进行适当惩罚的原则。因此，在确定损害赔偿范围时，既应当包括合同正常履行时当事人可以获得的利益，也应当包括合同履行后可能获得的期待利益。

二、违约方合同解除权的认定

本案中王桂华作为违约方提出解除合同，但其提出的理由并非合同双方陷人僵局导致合同目的不能实现，而是为自身利益最大化而违背诚信原则滥用合同解除权。一般情况下，因违约导致产生合同解除权的，仅守约方才享有法定解除权，违约方不享有法定解除权。但实践中，可能出现一方并非恶意违约，且事实上继续履行合同对违约方来说已经显失公平，追究违约责任也并非是为了实现合同目的，守约方可能存在恶意不解除合同的情况。完全排除违约方解除合同，可能不利于破解合同僵局，实现实质正义，促进市场经济发展。民法典第五百六十三条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。该条中的当事人应当指合同双方，这也是在立法层面上明确了违约方在特殊情形下也享有合同解除权。但该种合同解除权的行使也受到诸多限制：诚实信用原则、合同目的无法实现、显失公平、社会经济利益等。

诚实信用原则是随着市场经济发展和法治化不断深入而不断被广泛遵守的。根据合同法的规定和通说，先合同义务、附随义务、后合同义务、双务合同履行抗辩、情势变更、合同解除、合同解释以及不真正义务中均有诚实信用原则的作用空间。合同解除权的行使也应遵守诚实信用原则。解除权人原则上享有行使解除权或者不行使解除权的自由，但在诚实信用原则的要求下，解除权人行使权利应当在适当的时机和条件，即：不损害双方利益或者为双方减少损失，而不能为一方私利违背契约精神滥用解除权。合同目的是典型交易目的与个别交易目的的结合，是解除权行使的重要考量。典型交易目的属于客观目的，根据不同的合同类别而类型化，是合同目的的基本内容。个别交易目的则属于主观目的，是具体交易当事人赋予交易的特定目的，个别交易目的需要明示或者为对方所知晓，方能构成合同目的的组成部分。在行使解除权判断合同目的无法实现的具体标准时，一方面要根据合同的类型判断典型交易目的的内容，另一方面要根据个案的具体情况分析可能存在的当事人的个别交易目的。公平原则是合同法的基本原则，也是合同解除权的法理基础。基于公平原则，合同法及其司法解释规定了若干具体的规则：针对合同订立时违反公平原则的行为，当事人可以撤销因重大误解或显失公平订立的合同，消灭其效力；针对合同履行时发生的事变，当事人可以基于情势变更规则或不可抗力规则解除合同，结束其对当事人的约束；如果合同当事人承担的违约责任违反公平原则，当事人可以主张调整违约金或过失相抵。公平原则贯穿了合同订立到合同终止以及善后（违约责任）的全过程，是合同法各项具体规则的重要调节器。

三、农村房屋买卖合同的效力认定

合同具有相对性，一般不涉及第三方利益，更不涉及社会经济效益，但是社会经济利益确实可能会对当事人之间的合同产生影响，例如，违反公共利益的合同为无效合同。

近年来，城镇化不断推进，农村房屋买卖交易日益增多，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何妥善审理此类纠纷，已经成为司法实践中的重点问题。首先，农村房屋买卖合同的效力、解除权的行使需要严格界定。首先，关于农村村民买卖农村房屋的法律效力。同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同是有效的，不会因为效力瑕疵使得一方享有解除权。不同集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同的效力，需要具体分析案情确定，但原则上房屋买卖合同是有效的。宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋，国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是，并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。其次，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。

关于城镇居民购买农村房屋的法律效力问题。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态，但国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用权转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但符合以下情形的认定有效：1.合同中买受人是城镇居民身份，但其配偶、父母或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住，经房屋所在农村集体经济组织批准该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。2.座落在农村宅基地上的房屋被出卖给城镇居民之前，该集体土地已经因为征收而变为国有土地，出卖人的农村集体成员身份已经改变，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。3.城镇居民在签订买卖合同后，将本人户口迁入房屋所在地区，并且已经加入当地农村集体经济组织、成为该集体成员的，农村房屋买卖合同有效。4.农村房屋买卖合同签订后，购买行为经过有关单位批准，获得当地农村集体经济组织的同意，并且办理了房屋产权证和宅基地使用权证，该房屋买卖合同合法有效。

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