居间人给没有建筑资质的单位及个人，介绍承揽建设工程的，居间合同无效

 居间人给没有建筑资质的单位及个人，介绍承揽建设工程的，居间合同无效。

案例

暨反诉被告万XX与暨反诉原告张XX居间合同纠纷一案一审民事判决书

案情简介

被告殷XX系XX公司的副总经理。2011年张XX介绍原告挂靠于被告殷XX的工作单位XX公司。原告代表XX公司与被告张XX签订了一份《建筑工程居间协议书》，约定张XX（甲方）将发包方XX公司所开发的上海XX中小企业苑（二期）项目土建总承包业务介绍给XX公司（乙方）施工，并确保签约后本工程项目正常履行。乙方从本工程项目承接业务总标的中提取1.5%作为甲方的办公业务费用、中介咨询服务费等劳务报酬费用，并按收到的工程款同比例用支票或现金支付给甲方。后由于XX公司既未按《建设工程施工合同》的约定支付原告预付款，也未在签约三天内支付原告首期进度款，致使原告无法继续履行《建设工程施工合同》。为此原告与XX公司发生矛盾，并终止施工。后原告要求被告张XX、殷XX返还中介费劳务首付款遭拒绝，原告遂提起诉讼。

裁判要旨

本案原告与被告张XX签订的《建筑工程居间协议书》涉及的居间内容系工程施工项目，根据相关的法律规定，工程施工项目的承接方必须是具有相关工程施工资质的单位，且该单位必须通过投标、中标手续，才能取得工程施工资质。可本案原告作为个人既不具备相关工程施工资质，又不具备投标资质，原告在承接工程施工项目过程中也未经过招投标程序，仅通过不具备工程项目居间资质的被告张XX，即与发包方签订了《建设工程施工合同》，显然违反相关法律规定。况且，被告张XX、殷XX在明知原告无能力承接该工程项目的情况下，公然采取欺骗手段、通过签订承包合同的形式，将原告作为XX公司的工程项目承包人，并以具有工程项目施工资质的XX公司名义与发包方签订《建设工程施工合同》及发包方既没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，又没有进行招投标的情况下，即将上述被告张XX居间给原告的工程施工项目发包给名为XX公司实为原告之行为，同样与法有悖，故原告代表XX公司与被告张XX签订的《建筑工程居间协议书》应属无效合同。

分析总结

依据《中华人民共和国建筑法》规定，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程；禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。在明知委托人不具备资质情况下，为其介绍工程的行为，违背行政许可、规避了国家有关准入制度，违反了法律、行政法规强制性规定，根据《合同法》第五十二条，居间合同无效。

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