买卖合同被判决解除后的不动产登记如何处理

买卖合同被判决解除后的不动产登记如何处理

原创汤慧，作者单位：镇江市不动产登记交易中心

房屋买卖合同被法院判决解除后，已经完成的不动产登记应当如何处理？实务中存在不同观点。有观点认为，既然登记原因已经消灭，据此作出的不动产登记欠缺法律依据，应该予以更正或撤销。也有观点认为，合同解除并不发生不动产物权自动回转的法律后果，不能直接更正或撤销登记。

本文结合近期发生的一则诉讼案例，谈一谈对这个问题的思考。

一、案情介绍

2015年4月，甲为治病筹款将其名下一套拆迁安置房（以下简称案涉房屋）出售给乙，双方签订房屋买卖合同并办理了房屋所有权转移登记。后因乙未按照约定支付购房款，2018年8月，甲诉至A区法院，要求解除双方签订的案涉房屋买卖合同。一审法院经审理认为，原告为治病筹款将案涉房屋出售给被告，并约定合同签订之日支付购房款，但被告至今未支付，其行为已经违约，致使合同目的不能实现，遂于2019年4月判决解除原、被告双方订立的案涉房屋买卖合同。乙不服，上诉至市中院。2019年10月，市中院作出终审判决，驳回上诉、维持原判。

基于上述解除合同的民事判决，2021年3月，甲又向A区法院提起确权之诉，要求乙协助将案涉房屋过户登记至原告名下。A区法院认为，原告与被告因购买案涉房屋导致的纠纷已经在民事案件中予以处理，且有生效法律文书判决解除双方签订的房屋买卖合同，“产权登记部门原系基于原、被告双方签订房屋买卖合同为被告办理房屋所有权登记，在该合同基础撤销后，原告以此判决向产权登记部门要求变更产权登记信息，产权登记部门未变更登记，其行为属行政法调整范围，应以行政诉讼主张权利，而非提起民事诉讼”，遂于2021年6月裁定驳回甲的起诉。

2021年11月，甲向B区法院提起行政诉讼，要求不动产登记机构履行法定职责，将案涉房屋变更登记至原告名下。

二、两种救济思路之辩

就本案而言，原告甲在其能力范围内已经穷尽救济手段（确权之诉被法院裁定驳回），提起行政诉讼也是无奈之举。《民法典》第566条第1款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。本案原告的根本诉求是将案涉房屋变更登记至自己名下，即实现合同解除后的恢复原状请求权。

不过，关于该项请求权的实现，上述案例反映出两种不同的救济思路：

一是认为本案民事争议尚未处理完毕，应当继续通过民事诉讼明确合同解除的法律后果，实现原告的恢复原状请求权。

二是认为本案民事争议已经处理完毕，案涉房屋物权登记的回转只能通过行政程序实现，如原告诉求受阻，属于行政争议，当以行政诉讼主张权利。

那么，本案究竟应该采用哪种救济思路？笔者认为，关键在于厘清以下几个问题。

（一）民事争议是否已经解决？

关于甲乙的房屋买卖合同纠纷，虽然已有解除合同的生效判决，但该判决是单纯解除合同的判决，并未涉及合同解除的法律后果。事实上，无论是以法律还是常识的视角，此类纠纷中，解除合同只是手段，当事人终极目的是恢复合同履行之前的状态，如果无法恢复可能产生补偿或者赔偿的法律关系。所以，司法实践中解除合同和恢复原状属于一体化诉请，通常是一并提出的。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号】）第36条、第49条的内容，人民法院在审理合同纠纷案件时，涉及合同无效或者解除的，不能机械适用“不告不理”原则，法院应当主动向当事人释明合同无效、合同解除的法律后果（返还财产、折价补偿、恢复原状、采取补救措施、赔偿损失等），告知其一并提起相应诉讼请求，尽可能一次性解决纠纷。在一审法院未予释明的情况下，二审法院也可以直接释明并改判。

当然，如果本案的甲乙双方对单纯解除合同的生效判决并无异议，乙亦愿意协助甲完成案涉房屋物权登记的回转，可以认为民事争议已经消除，但现实恰好相反。基于尚未解决的民事争议，甲提起了确权之诉，要求乙协助过户。笔者以为，这显然属于民事诉讼的范畴。A区法院的驳回起诉裁定，将该争议导入行政诉讼，实际上是否定甲基于合同解除产生的恢复原状请求权、排除其本应享有的民事救济权利，似有不妥之处。

（二）合同解除判决是否具有物权变动效力？

关于不动产物权变动模式，我国民法采用的是债权形式主义原则，对于因法律行为发生的物权变动，除了债权合意，还须有登记外观。不过，对于非因法律行为（事实行为、公法行为等）发生的物权变动是例外。

比如，《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。为正确理解和适用该条款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第7条对引起物权变动的人民法院生效法律文书给予限缩性解释：“人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书”。司法实践中，此类法律文书常见于离婚、继承析产以及不动产执行案件形成的裁判文书。理论界一般将其归纳为物权形成裁判（人民法院对已经存在的物权关系予以变更的裁判）。

本案的合同解除判决，是法院对符合法定解除情形的合同行使裁判权，依法终止其效力，改变的是原来约束甲乙双方的合同债权关系，某种意义上也是形成裁判，只是没有物权变动的内容。严格来说，该合同解除判决是债权形成判决而非物权形成判决，不能直接发生物权变动的效力。

（三）合同解除判决能否证明不动产登记错误？

合同解除判决虽然没有物权变动效力，但是作为登记原因的房屋买卖合同既已解除，是否意味着据此发生的不动产登记存在错误，应当启动纠错程序予以更正或撤销？

这个问题涉及合同解除的溯及力之争，即合同是否因解除而溯及既往的归于消灭？合同解除后能否视为自始没有合同？笔者倾向于否定说，认为合同解除不具有溯及力。合同解除消灭的是未履行债务，已经履行的债务并不消灭，而是视情况发生新的返还债务（亦有可能不发生返还债务）。

《民法典》第155条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”。但合同解除与合同无效、被撤销不同。后者是因为欠缺合同生效的法定要件，所以自始无效；而合同解除是以合同成立且有效为前提。《民法典》第562条至566条是规范合同解除的条款，上述条款规定在“合同的权利义务终止”一章，而非“合同的效力”一章。显然，其内含的逻辑是在合同成立且有效的情况下，才可能通过行使约定或者法定解除权，来终止合同的权利义务关系。如果是未成立合同或者无效合同，解除权无从谈起。

本案的合同解除判决主文也提到，“原被告签订的案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照约定履行义务”。只是由于被告未履约的行为导致合同目的不能实现，所以判决解除合同。既然当初订立的案涉房屋买卖合同真实有效，据此作出的不动产登记行为也符合法定程序，何来登记错误之说？如果不存在登记错误，纠错程序（更正或撤销登记）也无法启动。

三、结语

综上分析，本案应该适用第一种救济思路。原告甲继续通过民事诉讼，明确被告乙返还案涉房屋并协助其办理过户登记的义务。如果乙不履行该判决，可以通过强制执行程序来实现。值得庆幸的是，目前该方案已经得到当事人和法院认可。原告撤回了行政起诉，本案顺利导入民事诉讼程序。

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