抵押权预告登记权利人，一定条件下，可优先受偿

抵押权预告登记权利人，一定条件下，可优先受偿

——商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权未登记的，应认定抵押权预告登记权人享有优先受偿权。

标签：抵押｜预告登记｜优先受偿权｜购房人原因｜阶段性担保

案情简介：2012年，周某与开发公司、银行签订按揭购房合同并办理抵押权预告登记手续，同时约定由开发公司提供阶段性担保，保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由银行核对无误、收执之日止”。2013年7月，按揭商品房已完成初始登记，但因周某逾期还款并拒绝协助办理抵押登记致诉。

法院认为：①依《物权法》第20条第1款规定可知，预告登记属债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。②商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与买卖合同亦相互牵连，若在商品房已具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人周某怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人周某负有协助办理抵押登记的义务，开发公司应督促其办理。③案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定，故依《物权法》第28条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”规定，应依法确认债权人银行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。④因银行与保证人开发公司约定了保证期间，故在抵押权未能依登记而设立情况下，开发公司保证期间延续。判决周某偿还银行借款本息，开发公司承担连带清偿责任，周某在本判决生效之日起30日内协助银行办理案涉房屋抵押登记手续，开发公司应督促周某并配合办理，抵押登记办妥之日，开发公司保证责任终止，上述房产抵押登记办妥后，周某逾期仍未办理抵押登记的，银行对该房产享有优先受偿权，开发公司承担保证责任后，有权向周某追偿。

实务要点：商品房已办理抵押权预告登记，且已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立的，法院应认定债权人享有优先受偿权。

案例索引：福建福州中院（2015）榕民终字第5965号“谋银行与周某等借款合同纠纷案”，见《中国建设银行股份有限公司福州城北支行诉周文娟、福州恒宇房地产发展有限公司等金融借款合同纠纷案——预购商品房抵押权预告登记权利人的权利保护》（陈光卓），载《人民法院案例选》（201704/110:197）。

作者：陈枝辉

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