非因权利人原因未办正式登记的，预告登记不失效

非因权利人原因未办正式登记的，预告登记不失效

——按揭房屋已具备交付并办理房屋产权证条件，但因购房人不予配合办理的，即使超过3个月，预告登记亦不失效。

标签：抵押｜预告登记｜登记失效｜非因权利人原因

案情简介：2010年，张某与银行签订按揭贷款购房合同并办理了抵押房屋预告登记，开发公司提供连带责任保证。2013年，上述房产完成商品房初始登记。2015年，银行起诉并主张优先受偿权。二审期间，银行调整诉请，要求判令张某协助开发公司办理案涉房产不动产产权并协助其办理抵押登记。

法院认为：①本案中，张某以所购预售商品房为其向银行贷款提供抵押属于《房屋登记办法》第67条第3项规定的情形，即抵押权预告登记。参照《房屋登记办法》规定，完成初始登记房产可依法办理产权转移登记，其中，该办法第33条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书等。本案中，要完成案涉房产转移登记，需张某配合开发公司共同办理，由张某提出申请并提供相关材料，而其无故拖延，拒不露面，致使案涉房产至今未能办理不动产转移登记，案涉房产尚未登记至张某名下。概言之，案涉房产产权登记未办理系张某违反合同约定，不申请办理所造成。依《房屋登记办法》第42条、第43规定，办理抵押权登记的，除申请人提出申请外，还应当提供房屋所有权证书或者房地产权证书。本案中，案涉房产尚未取得房屋所有权证书，不符合办理抵押登记条件。即，并非预告登记权利人原因未办理案涉房产抵押登记，且案涉房产尚未取得不动产权证，能够办理抵押登记的条件尚未成就，故本案抵押权预告登记不属于《物权法》第20条第2款规定的失效情形。②优先受偿权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间约定而产生。银行对案涉房产享有优先受偿权，须以办理抵押登记为条件。另外，即便未能完成抵押登记系第三人原因所致，且该第三人不正当地阻止条件成就，亦不能适用《合同法》第45条第2款关于附条件合同条件成就的规定，因该条款指向的条件系当事人双方合同中约定条件，而抵押权设立条件是法定的，不因当事人约定而完成。案涉房屋已具备交付并办理房屋产权证条件，仅因债务人张某不予配合办理相关证件所致，并非存在客观不能的情形，银行可通过法律程序实现抵押登记，以维护其合法权利。③原审中，银行仅主张基于案涉房产预告登记请求享有优先受偿权。二审期间，银行当庭将该部分诉请进行补充，请求判令张某协助开发公司办理案涉房产不动产产权以及协助其办理抵押登记。因抵押登记办理系银行享有优先受偿权基础，故银行此部分请求应视为涵盖在原审诉请范围内，并非对原审诉讼请求的变更或增加。同时，本案纠纷产生系因债务人张某违约行为所致，如要求银行就该部分诉请另行主张，或发回重审，均造成当事人诉累和审判周期无端延长，以及违约行为延续和守约方利益损失扩大，故本案二审对银行此项诉请予以审查。本案中，张某无正当理由拒不协助办理产权登记即抵押登记，其行为既有违合同约定，让开发公司、银行利益受损，与民法诚实信用原则相悖，亦使能够及时确定的权利处于受限制状态，不利于不动产交易。判决张某偿还银行借款本息、罚息、复利，开发公司承担连带责任，张某10日内配合开发公司将房屋产权办理转移登记至张某名下，张某于上述房产登记其名下后3日内协助银行办理该房产抵押登记。

实务要点：按揭房屋已具备交付并办理房屋产权证条件，仅因购房人不予配合办理，即使在预告登记后，自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记并不失效，债权人可通过法律程序实现抵押登记，以维护其合法权利。

案例索引：安徽芜湖中院（2016）皖02民终893号“某银行与张某等借款合同纠纷案”，见《中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行诉张恒、芜湖市华安房地产开发有限责任公司借款合同纠纷案——抵押权预告登记不因预告登记义务人的违约行为而失效》（张红柳），载《人民法院案例选》（201704/110:155）。

作者：陈枝辉

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