代付首付款，不足以认定系恶意串通套取银行贷款

代付首付款，不足以认定系恶意串通套取银行贷款

——开发商代购房人支付首付款及其他费用，并不能因此认定商品房买卖合同系名为买卖，实为套取贷款的无效合同。

标签：抵押⊙按揭购房⊙借款合同⊙合同性质

案情简介：2008年，邓某与开发公司签订数份《商品房买卖合同》，购买开发公司商铺，开发公司出具收据载明已收取邓某首付款600万余元，该款实际上系开发公司分12次以自己的款项循环转付。2009年，邓某办理购房按揭贷款400万余元，开发公司支付了保险费、担保费、管理费等29万余元。随后，双方到房管部门办理了商品房买卖合同的电子备案。2011年，开发公司起诉邓某，要求撤销双方所签《商品房买卖合同》。

法院认为：①最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第76条规定：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。本案中，开发公司虽举证证明其支付了房屋首付款及相关税费、一部分贷款本息，但邓某与开发公司之间存在债权债务关系，邓某主张上述买卖合同签订是开发公司用来偿还借款，结合开发公司配合邓某办理相关手续等事实，其主张有一定合理性。此情形下，开发公司并未提供其他证据证明双方之间该种付款方式的选择是邓某配合开发公司套取银行贷款，仅凭付款方式，不足以认定双方所签买卖合同并非真实意思表示。且付款系合同履行方式，并非认定合同效力考虑的因素。②从当事人意思表示的法律后果角度分析，假定邓某与开发公司签订购房合同系为套取银行贷款。法理上讲，虚假意思表示的合同对内和对外产生不同的法律效果。从对内效果看，意思表示真实是合同生效要件，因缔约双方意思表示不真实，双方所签合同并未生效，亦对双方不产生拘束力。但对外而言，缔约双方不能以其意思表示不真实为由对抗第三人。本案中，购房合同已办理备案，合同双方不能以其缔约意思表示不真实为由对抗行政监管及银行贷款债权的行使。开发公司未提供证据证明案涉购房合同存在违反法律禁止性规定情形，故应认定该合同依法有效。

实务要点：商品房买卖合同签订后，售房人代购房人支付房屋首付款及相关税费、一部分贷款本息，仅凭该付款方式，不足以认定双方所签买卖合同并非真实意思表示，在无其他证据证明的情况下，售房人主张名为购房，实为套取银行贷款的，法院不予支持。

案例索引：最高人民法院（2014）民提字第71号“邓某与某开发公司商品房销售合同纠纷案”，见《邓记与湖南弘丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书》（审判长张进先，审判员关丽，代理审判员李琪），载《中国裁判文书网》（20150312）。

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