董某诉熊某房屋买卖合同纠纷案

北京市第一中级人民法院 微信号：beijingyizhongyuan

因经济适用房、两限房等政策性较强的住房产生的买卖合同纠纷的处理，不可避免的涉及政策上存在的障碍，司法实践中应当尽量降低政策变化对合理合法的交易行为带来的消极影响，尽可能保护维系市场基本价值观的诚实信用原则与契约精神。

相关法条：

《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条

基本案情：

上诉人董某在一审法院诉称：2009年7月21日，双方经北京亿家嘉策房地产经纪有限公司居间签署了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同中约定由其购买熊某所有的海淀区西翠路5号今日家园7号楼2304号房屋，熊某已取得该房屋房产证，该房屋性质为“向社会公开销售的经济适用住房”。合同签订后，董某已向熊某交纳了全部房款，熊某也依照约定将房屋交付给了董某，董某已于2009年将房屋全部装修完毕并入住至今。根据双方约定，2012年5月1日后董某要求熊某给其办理房产过户手续，但熊某以种种理由不予配合办理，又提出加价等无理要求。本案争议的房屋于2007年4月1日取得房屋所有权证，至2012年5月1日已满五年，具备上市条件，现熊某的行为已违反合同，构成违约。故请求法院判令熊某继续履行北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），将北京市海淀区西翠路5号今日家园7号楼2304号房屋过户至董某名下；判令熊某给付违约金（自2012年5月1日至实际过户日止按每月1万元的标准计算）；熊某承担本案诉讼费。

被上诉人熊某在一审法院辩称，其未违反合同约定，是董某违反合同。根据双方签订的存量房屋买卖合同第二条约定，余款140万元于2010年8月10日前交清，在此期间，买受人给付出卖人年5%的服务费。实际上董某于2010年8月22日才支付余款及服务费，比合同约定晚了12天。根据该合同第七条第二款的约定熊某提出反诉，要求解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同；熊某承担违约金147000元；本案的诉讼费由董某承担。

法院查明，董某于2009年7月25日给付熊某购房定金5万元及首付款145万元，熊某将房屋交付董某使用。2010年8月22日董某给付剩余房款及服务费共计147万元。双方约定的办理过户期限届满后，董某要求熊某协助办理过户，熊某至相关部门办理政府不回购证明过程中发现双方签订上述合同约定的房屋价款低于政府不回购的价格，故无法办理政府不回购证明，因而至今无法办理房屋过户手续。经一审法院至北京市海淀区建设委员会调查询问，现上述房屋政府回购价格为19800元/平方米。

2013年3月30日，北京市人民政府办公厅发布《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神并进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》，明确要求对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。因熊某名下除诉争房屋外，尚有其他房屋，故一审法院向双方示明，就买卖诉争房屋产生的个人所得税的负担，双方无法达成一致意见。

审判结果：

一审法院判决：驳回董某全部诉讼请求。董某不服一审判决，向北京市一中院提起上诉，一中院经过审理判决如下：撤销一审法院判决；熊某于本判决生效之日起十五日内配合董某办理北京市海淀区西翠路5号今日家园7号楼2304号房屋的过户手续；驳回董某的其他诉讼请求。

裁判理由：

董某与熊某签订的以熊某名下的经济适用住房为交易标的的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同当事人在转让该房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记手续，现房屋已具备上市交易条件的，该买卖合同应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。

《经济适用住房管理办法》(2007年11月19日颁布)第四十八条规定：“本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。”原《经济适用住房管理办法》（2004年5月13日颁布，已废止）第二十六条规定：“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”并未规定区县住房保障管理部门的回购权。因本案中经济适用房产权证取得时间为2007年4月，销售时间更早于2007年4月，应当按照2004年5月13日颁布的《经济适用住房管理办法》执行，2007年11月19日颁布的新《经济适用住房管理办法》对于诉争房屋的上市交易无规制的溯及力。故一中院认为回购问题不应构成合同履行的障碍，双方的约定并未与国家政策法规相冲突。

在合同履行过程中，因政策调整导致税费增加，双方在一审中就增加的税费如何负担无法达成一致，二审中董某已经承诺自愿承担按现有政策该房屋过户过程中的包括卖方所得税在内的买卖双方全部应纳税费，合同能够继续履行。综合本案之情况，买卖合同合法有效，董某购买诉争房屋后已经全部履行了支付房款的义务，并已经实际入住诉争房屋，合同的履行现已无政策障碍，故本院认为双方应继续履行合同，熊某作为所有权人应依约承担配合董某办理北京市海淀区西翠路5号今日家园7号楼2304号房屋的过户手续的合用义务。

关于违约金一节。双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时明知诉争房屋系经济适用房，尚不符合上市条件，后因政策变化导致双方对税费负担、回购等问题产生争议，无法履行的责任不可归责于任何一方当事人，董某要求熊某支付违约金的请求，不应支持。

一审中反诉并未成立，一审法院对于反诉请求的判断缺乏法律依据，应予纠正。

裁判解析：

本案中涉及的核心问题是：房屋买卖合同在履行过程中遇到政策障碍，司法应当如何应对？

本案中，董某与熊某签订的以熊某名下的经济适用住房为交易标的的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同当事人在转让该房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记手续，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第六条的规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”现房屋已具备上市交易条件，该买卖合同应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。

合同虽然有效，但是欲办理房屋权属移转手续，仍然存在政策障碍：一是双方当事人对因所得税政策变化而产生的当事人在签订合同时无法预期的多缴的个人所得税负担问题存在争议，后董某在二审中表示愿意承担该部分税收，争议解决；二是根据《经济适用住房管理办法》(2007年11月19日颁布)的规定，政府可优先回购。但是原《经济适用住房管理办法》（2004年5月13日颁布，已废止）并没有规定政府的回购权。本案之焦点就归结为新《经济适用住房管理办法》的规定对本案涉及的交易是否有溯及力。根据第四十八条的规定：“本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。”原《经济适用住房管理办法》第二十六条规定：“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”并没有规定政府回购权。因本案中经济适用房产权证取得时间为2007年4月，故应当按照2004年5月13日颁布的《经济适用住房管理办法》执行，回购问题不应构成合同履行的障碍。

因经济适用房、两限房等政策性较强的住房产生的买卖合同纠纷的处理，不可避免的涉及政策上存在的障碍，司法实践中应当尽量降低政策变化对合理合法的交易行为带来的消极影响，尽可能保护维系市场基本价值观的诚实信用原则与契约精神，能认定有效则认定有效，尽可能的用合理的政策解读保证交易的正常进行。

另外，虽熊某反诉要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，但熊某未在指定期限内交纳案件受理费，对其反诉按照撤诉处理。一审中反诉已经撤诉，一审法院对于反诉请求的判断——“应当予以支持”缺乏法律依据，存在程序上的错误，应当予以纠正。

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