宅基地使用权变更登记与房屋买卖合同生效的关系

刘淑兰诉翟克常等农村房屋买卖案
（农村私有房屋买卖效力）

（一）首部

1．判决书字号

一审判决书：北京市昌平区人民法院（2005）昌民初字第8921号。

二审判决书：北京市第一中级人民法院（2006）一中民终字第1329号。

2．案由：房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方

原告（被上诉人）：刘淑兰。

委托代理人：翟海龙，北京市昌平区农民。

被告（上诉人）：翟克常。

被告（被上诉人）：翟克发。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织

一审法院：北京市昌平区人民法院。

合议庭组成人员：审判长：易维；人民陪审员：门晋方、刘玉江。

二审法院：北京市第一中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：牛旭云；审判员：潘刚、刘丽。

6．审结时间

一审审结时间：2005年11月21日。

二审审结时间：2006年3月21日。

（二）一审情况

1．一审诉辩主张

（1）原告诉称

我与翟克发系夫妻关系，翟克发与翟克常系亲兄弟关系。2005年4月27日，我与翟克发因家庭琐事争吵时，从翟克发处得知，1995年翟克发在我不知情的情况下与翟克常签订了房屋买卖协议，将我与翟克发夫妻共同所有的北房三间、西房两间卖与翟克常。翟克发与翟克常之行为严重侵害了我的合法权益，为此我起诉至法院，请求判令翟克发与翟克常于1995年签订的房屋买卖协议书无效，并要求翟克发与翟克常承担本案的诉讼费用。

（2）被告翟克发辩称

我于1995年确实是瞒着刘淑兰与翟克常签订的房屋买卖协议，在2005年我与刘淑兰吵架时才让其得知这一协定，这份协定是无效的。为此，我同意刘淑兰的诉讼请求。

（3）被告翟克常辩称

刘淑兰所述与事实不符，刘淑兰在1995年我与翟克发签订房屋买卖协议时就得知这一情况了，不可能直到2005年才得知此情况。1995年我与翟克发签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，是合法有效的。为此，我不同意刘淑兰的诉讼请求。

2．一审事实和证据

北京市昌平区人民法院经公开审理查明：刘淑兰与翟克发系夫妻关系，翟克发与翟克常系亲兄弟关系。1995年，翟克发与翟克常签订了房契，内容为：“翟克发与家人协商，愿将北房三间、西房两间卖与克常所有，范围是东到克常走道，西到翟书合家，北到克常地，南邻大街。恐无凭证，立字为证。”此房契由翟克仁代笔，翟克发和翟克常在此房契上签字。房契中的“北房三间和西房两间”在1995年即为刘淑兰与翟克发婚后在常兴庄村昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地上所建房屋，系刘淑兰与翟克发婚后共同财产。常兴庄村昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地使用权人为刘淑兰，翟克常1995年购买该宅基地上房屋后，至今未办理宅基地变更登记审批手续，昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地的使用权人一直为刘淑兰。翟克常于1995年购买常兴庄村昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地上房屋时，在常兴庄村已拥有昌集建（96宅地）字第16—14—0024号宅基地使用权。此房契签订后，翟克发即将昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地上房屋交付翟克常。

上述事实有下列证据证明：

（1）房契；

（2）昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地使用权证。

3．一审判案理由

北京市昌平区人民法院依据上述事实和证据认为：农村私有房屋买卖必须履行严格的程序。首先买卖双方必须是同一集体经济组织成员，其次必须履行变更登记审批手续，同时必须遵守一户一宅的原则。翟克发与翟克常在1995年签订买卖房屋契约时，虽然二人系同一集体经济组织成员，但是翟克常当时已是常兴庄村昌集建（96宅地）字第16—14—0024号宅基地使用权人，不能再对昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地行使使用权，翟克常当时购买昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地房屋的行为违背了一户一宅原则。再者，翟克常在1995年开始购买翟克发常兴庄村昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地上房屋后，一直未办理变更登记审批手续，时至今日常兴庄村昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地的使用权人一直为翟克发之妻刘淑兰，基于此点，翟克常购买房屋行为也不符合农村私有房屋买卖的生效要件。翟克发与翟克常二人于1995年签订的房屋买卖协议无效。翟克发于1995年出卖翟克常的房屋系常兴庄村昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地上房屋，而常兴庄村昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地使用权人为刘淑兰，该出卖行为侵害了刘淑兰的合法权益，故刘淑兰有权主张翟克发与翟克常签订的房屋买卖协议无效。

4．一审定案结论

北京市昌平区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，作出如下判决：

翟克发与翟克常于1995年签订的房契无效。

诉讼费50元，由翟克发承担25元，判决书生效后七日内交纳，由翟克常承担25元，判决书生效后七日内交纳。

（三）二审诉辩主张

1．上诉人翟克常上诉称

一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，双方当事人签订的房屋买卖协议合法有效，请求撤销原判，并判决被上诉人与上诉人办理房屋买卖过户手续。

2．被上诉人刘淑兰、翟克发辩称

同意原判。

（四）二审事实和证据

北京市第一中级人民法院经公开审理查明：一审查明的事实无误；另查明，在翟克发与翟克常签订房屋买卖协议过程中，有中间证人齐利贵在场。其到庭作证时表示，在上诉人前往被上诉人家中送交房款5 000元时，被上诉人刘淑兰在场明知。

上述事实有下列证据证明：

1．翟克常提交的房契；

2．昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地使用权证；

3．双方当事人陈述及法院的调查笔录。

（五）二审判案理由

北京市第一中级人民法院经审理认为：翟克发与翟克常达成的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，应受到法律保护。刘淑兰在该房屋买卖过程中在场明知，其所述自己在不知情的情况下其夫擅自处分了夫妻共同财产的陈述与事实不符，本院不予采信。上诉人与被上诉人是亲属关系，又均系本村村民，有权对自己在本村的私有房屋进行处分。所谓“一户一宅”原则是指村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。一审判决认定本案当事人买卖房屋的行为违反“一户一宅”原则，缺乏法律依据。

此外，房屋产权变更登记手续的履行与否，是所有权转移的必要要件，具有公示效力，但并非房屋买卖合同的生效要件。本案中，双方当事人自愿达成房屋买卖协议，并已实际履行，该合同成立并生效。一审判决确认翟克发与翟克常于1995年签订的房契无效，属适用法律不当，本院予以改判。上诉人要求判令双方补办房屋过户手续的上诉请求，因在一审中未主张此项权利，双方在二审中又不能达成协议，可另案解决，本案不予处理。

（六）二审定案结论

北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第一百三十条的规定，判决如下：

1．撤销北京市昌平区人民法院（2005）昌民初字第8921号民事判决。

2．驳回刘淑兰要求确认翟克发与翟克常于1995年签订的房契无效的诉讼请求。

一审案件受理费50元，由刘淑兰负担（已交纳）；二审案件受理费50元由刘淑兰负担（本判决生效后七日内交纳）。

（七）解说

由于我国农村土地归集体所有，村民作为集体经济组织的成员只拥有宅基地使用权，并且一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。农村私有房屋的买卖，不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权的转移，上述案例就是一个典型的例子。这里就产生农村私有房屋的买卖是否会导致与“一户一宅”原则相冲突，订立买卖合同买卖双方是否应当符合特定的资格，是否需要办理过户手续，过户手续是否对合同效力产生影响等一系列的问题。本文结合上述案例作如下分析。

第一，何为“一户一宅”原则，买卖农村私有房屋是否因为违反这一原则而无效？

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从上诉法律条文理解，所谓“一户一宅”原则是指农村村民一户只能申请一处宅基地，如果将原有宅基地上住宅房屋出卖或者出租后，不能再行申请另处宅基地。

由于客观上房屋与土地有着空间的依附性，因此在村民获得房屋所有权的同时也就取得了房屋面积之内宅基地的使用权，这就是长期以来形成的“宅基地使用权随房转移”的原则，但也与“一户一宅”发生了表象上的冲突，因此导致对村民之间私有房屋买卖合同的效力极大地置疑。

2004年3月14日，第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》第二十二条将原宪法第十三条关于公民私有财产权利的规定修改为：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”可见，国家通过宪法这一根本大法的形式，对于公民的私有财产权给予充分的肯定，这是首次鲜明地提出私有财产不受侵犯。因此，村民的私有房屋所有权也是不受侵犯的，村民可以对房屋行使完全的占有、使用、处分、收益等所有权权能，因此村民对于房屋的自由转让从保护私有财产权益角度讲是不受干预的，实际上也没有任何的法律法规予以禁止。但是由于我国的农村土地所有权归农村集体经济组织所有，农民对于土地只有使用权，针对于宅基地来说，宅基地是无偿分配给农民使用的，带有一种福利的性质。

宅基地的福利性质决定了宅基地使用权的主体资格、流转范围要受到极大的限制，但是再多的限制也要在保护公民合法私有财产权的前提之下，“一户一宅”原则也是有适用范围的，不是绝对的。“一户一宅”原则的正确理解应当是，限制重复申请宅基地、多占宅基地的行为，并非限制通过取得房屋所有权而另外获得宅基地，相反上述法律条文中也间接肯定了村民出卖住房的行为，只是禁止卖房后再次申请宅基地。依据当前我国的土地法律和政策，在司法实践中处理此类纠纷通常掌握的标准是，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外，只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效，禁止将房屋卖给城市居民和外村村民。因此本案一审法院认为翟克常当时已是常兴庄村昌集建（96宅地）字第16—14—0024号宅基地使用权人，其购买昌集建（96宅地）字第16—14—0154号宅基地房屋的行为违背了“一户一宅”原则，是对于“一户一宅”原则的误解，二审认定不违反“一户一宅”原则是正确的。

第二，宅基地使用权变更登记与房屋买卖合同生效的关系。

由于我国目前尚未形成内容与体系完整的物权法，因此对于不动产物权变更登记始终没有一部完备的法律作出统一的规定，不过根据现行法规中散见的有关不动产物权登记的规定，应当认为我国采取的是“登记生效主义”（具体分析见下文）。宅基地使用权变更登记只是物权变动的生效要件，而房屋买卖合同则是以物权变更为目的的债权行为，研究此二者之间的关系首先涉及物权变动的原因行为与物权变动行为的区分，这就是大陆法系国家物权法中所普遍认同的“区分原则”。房屋的买卖合同是房屋所有权以及土地使用权（均属物权）转移、变更的原因行为，房屋所有权过户登记以及宅基地变更登记才是真正的导致物权变动的行为，这是两种不同的意思表示行为，具有不同的生效要件，加以区分也具有重大意义。登记是不动产物权生效要件，而买卖合同则遵循一般的债权行为的生效要件，是否登记，物权是否变动与合同效力无关。

在我国，一方面考虑到国家行政权力对于市场经济运行的规范与管理，法律还规定了登记决定合同生效的情形；另一方面，我国的民法学理论也没有完全承认物权行为理论的存在，法律条文中也没有对负担行为与处分行为予以明确地区分。但是，这种需登记才生效的合同已经限制在极少数国家控制的经济领域内，大多数情况下法律对合同生效要件没有特殊规定，依据《合同法》以及相关的司法解释还是能够体会到立法坚持“区分原则”的精神。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”房屋买卖合同是一种典型的债权合同，法律、行政法规并没有规定房屋买卖合同在办理变更登记手续之后才生效，因此宅基地使用权变更登记是宅基地使用权变更的生效要件，而不是房屋买卖合同的生效要件（在农村对于宅基地上的自建房屋没有房屋所有权证书，只有宅基地使用证书证明房屋产权和土地使用权，完成宅基地使用权变更登记即是完成房屋所有权变更登记），是否办理登记手续不影响合同的效力。

物权变更登记是房屋买卖合同的履行内容，进行物权变更登记成为了一项合同债务，而不是房屋买卖合同的成立生效要件。房屋买卖合同的效力与是否办理登记手续没有直接的因果关系。本案中诉争房屋在签订买卖合同之后一直没有办理宅基地使用权变更登记手续，只是不发生宅基地使用权变更的效果，即宅基地使用权人仍然为刘淑兰，但是房屋买卖合同已经生效，并且刘淑兰、翟克发作为房屋出售人应当负有办理变更登记手续的合同义务。一审法院认为双方一直未办理变更登记审批手续，故翟克发与翟克常二人签订的房屋买卖协议无效的意见是错误的，混淆了物权变动的生效要件与合同的生效要件。

第三，物权的公示要件主义原则及其例外。

翟克发与翟克常就房屋买卖达成协议后一直没有办理登记变更手续，依据上述登记制度，房屋所有权以及宅基地使用权没有发生变化，权利人仍然是刘淑兰。但是，在实践中却不能僵硬、死板地适用法律条款，应当结合法律条文的立法意图以及所处的社会生活背景，对具体案件作出合情合理的裁判。

物权公示制度建立的主要目的就是要维护物的占有秩序和保障交易安全，物权变动经过公示让社会公众知晓，防止第三人再次对于就该物进行交易或者行使物权；但是，如果以登记或交付以外的其他方式，就物权的变动予以公示，让第三人能够明显地知道物权已经变动的事实，那么就可以认定物权变动经过公示，具备了变动的生效要件，变动结果已经发生了。有学者亦持此种观点：“在依据法律行为发生不动产物权变动的情况下，不登记不生效的规则的例外，是在如果当事人之间的物权变动的意思表示能够被与登记类似的公开展示行为予以证明的情况下，物权的变动依据法律也能够生效。”①（注释：①孙宪忠：《中国物权法原理》，179页，北京，法律出版社，2004。）在日常生活中，这种与登记类似的公开展示行为应当理解为，如房屋已经实际交付或者入住，买卖合同进行了公证，或者对于农村房屋已经进行了翻建或拆除，这些展示行为符合了物权排他性效力的要求，可以认定物权变更已经发生效力。

本案房屋买卖契约签订于1995年，至今已经有10年之久，房契签订后翟克发即将房屋交付翟克常，并且翟克常已经将诉争房屋予以拆除，在房屋买卖后的10年时间双方都没有就合同是否生效发生过纠纷。审理中法官认为，本案发生是因为最近该处房屋涉及拆迁，而拆迁补偿款数额远远高于当初房屋买卖的价款，由此导致出卖人对于出卖行为的反悔。本案中这种房屋交易手续是农村中普遍存在的情况，村民之间的房屋买卖多是在达成合意以后一方交钱，一方交付房屋，有的签订书面房契，有的甚至没有书面形式的合同，有的找到村委会成员、村干部作为中间证人在一起吃顿饭就把买卖房屋的事情定下来了，很少有人去办理宅基地变更登记手续。司法审判不能脱离实际生活，对上述这些行为都可以认定具有公开的展示性，能够满足物权排他性的要求，符合了物权公示原则，应当认定物权变更发生了效力，这样有利于交易稳定，保护买受人的利益。

北京市第一中级人民法院： 朱华

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