丙因为提前解除租赁合同所受到的损失应当由乙承担主要责任

甲系从乙单位分离出来的一个主体，分离不久后，乙与善意相对人丙签订了房屋租赁合同一份（此时该房屋登记所有人为甲），该房屋所有人甲明知但两年内并未提出异议。两年后，甲以丙为被告，提出侵权之诉主张丙退还房屋、赔偿两年的房屋租赁费。一审法院依法追加乙为本案共同被告，对乙和丙所签订的合同作出实体审理（认定合同无效），二审法院作出维持。

问题：(1)本案能否审理合同之效力？如将合同之诉另外成立一个诉讼，本案在实体处理上的结果是什么？(2)相对人丙作为善意人（丙仅在签订合同时未查验房产证这一疏忽），与房屋所有人的权利相比，谁更应得到保护？

解答：(1)显然本案是由于乙擅自与相对人丙签订了房屋租赁合同，虽然甲明知且未在两年之内提出异议，但是毕竟甲不同意乙将房屋租赁给丙，故而才发生了甲起诉丙的案件。对于案件的审理结果可能不具有唯一性，所以，原审法院追回乙为共同被告是适当的，毕竟是乙直接侵犯甲的房屋权益，能否认定侵权，也必然涉及到房屋租赁合同的效力问题，如果租赁合同有效，乙和丙均不构成侵权，而如果房屋租赁合同无效，则乙和丙共同构成对甲的侵权。

如果将租赁合同作为另外一个合同处理，从合同的相对性原则出发，乙和丙之间形成的租赁合同法律关系，并不会产生有效与无效的问题，但是毕竟与甲的房屋产权关系难以独立审查和处理，故而两案合并成一案处理是合适的，不应得到两个不同的处理结果。

(2)就所有权人与租赁权人的权益相比，显然所有权人的权益要优先于租赁人的权益，更何况乙是在无权处分的情况下将房产租赁给了丙，而丙如果要使租赁法律关系合法化，要么需要得到甲对乙的合法授权，要么应当与甲直接签订房屋租赁合同，以避免丙作为善意人其权益难以与甲的权益相抗衡。就此案件来看，丙在履行租赁合同过程中，虽然有未查验房产证这一疏忽，但对于履行合同义务，其并不具有明显的过错，如果在实体中根据过错责任原则处理，对于丙因为提前解除租赁合同所受到的损失应当由乙承担主要责任。

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