租赁合同的转让与租赁物的转租纠纷案评析

【案情介绍】
某县铁路综合服务楼旅店和白某某于1999年7月1日签订了饭店租赁合同。约定：合同期限为八年，自1999年7月1日起至2007年7月1日止；第一、二、三年租金每月700元，第四、五、六年每月租金800元，第七年以后每月租金900元；春节放假一个月免收租金即每年按11个月收取租金。被告白某某租赁经营两年后，于2000年6月末将承租的饭店转让给被告房银峰，房银峰一次性给付白某某12万元，双方签订了转让协议书。此后，被告房银峰直接向原告交纳了2001年7月1日至2002年6月30日的租金7700元。自2002年7月1日起至2004年10月30日止的租金20800元，被告房银峰未予交纳。原告多次催要未果，以两被告之间的转让行为未经其同意为理由，起诉至牡丹江铁路运输法院，要求二被告立即给付租金20800元、违约金及将租赁的饭店归还原告，并终止饭店租赁合同。被告白某某答辩称：其已将承租的饭店转让给房银峰，应由房银锋向原告交租金，原告应当向房银峰主张权利。被告房银峰答辩称：租赁合同是白某某与原告签订的，欠租与其无关。

牡丹江铁路运输法院经审理认为：原告某县铁路综合服务楼旅店与被告白某某之间的饭店租赁合同，是在平等、自愿和公平的基础上签订的，是双方当事人真实意思的表示，应认定该合同合法有效。被告白某某经营两年后，将饭店转让给房银峰经营，原告虽然称此转让行为未经其同意，但在房银峰经营饭店期间，原告曾直接向房银峰收取了租金，应视为对该转让行为的默认，应认定该转让行为有效。转让行为发生法律效力后，原承租人白某某即退出租赁关系，而由受让人房银峰取代其位置，成为新的租赁合同关系中的承租人。房银峰作为新的承租人应及时向原告交纳租金。由于被告房银峰未及时将租金给付原告，对此纠纷的产生应负全部责任。原告要求被告房银峰给付租金、违约金、终止合同和归还租赁物的诉讼请求合法。但原告对被告白某某的诉讼请求没有法律根据，本院不予支持，驳回原告某县铁路综合服务楼旅店对被告白某某的诉讼请求。

【案例分析】

本案中，两被告之间的转让行为的认定是解决纠纷的关键。认定不同，承担合同违约责任的当事人也就不同。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。此种转让即为合同转让（合同权利义务的全部转让，学理上称为“合同权利义务的概括转移”）。这种转让的法律后果，在于合同的原一方当事人作为转让人，在转让合同后就退出了该合同关系，不再是该合同的一方当事人主体，而由受让的第三人作为该合同的该方当事人来概括地承担该合同上的权利义务，成为合同的一方主体。

由此可见，合同转让发生合同主体的变更，合同所设定的权利义务内容并不发生变更，仍然是同一合同的继续履行。合同转让的条件，一般是必须经过对方同意，对方不同意的，不发生合同转让的效力。但同意的方式及其时间是多样性的，可以是书面的，也可以是口头的；可以是明示的，也可以是默示的；可以是事先的，也可以是事后的。

本案中的同意认定，是事后的默示同意。租赁物的转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，是指承租人经出租人同意，将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当向出租人赔偿损失这种情形。其特点在于租赁物的转租并不改变租赁合同关系的双方主体及其权利义务内容，承租人依然依合同约定对出租人负责；但因租赁物的转租又增加了一层或一个新的租赁关系，即承租人作为转租人与作为次承租人的第三人之间的租赁关系。此外，根据合同相对性原则，两个关系的各自当事人之间发生权利义务关系，但后一个租赁关系的期限等受前一个租赁关系的限制。转租成立的条件，一般也是必须经对方即出租人的同意。

【律师解析】

现实操作中．租赁合同的转让与租赁物的转租也经常被混淆。其实，它们既有相同之处也有明显差别。相同之处在于租赁物都要转移给第三人占有，第三人要承担租赁物上的基本义务。所不同的是，租赁合同的转让发生承租人的变更，由受让的第三人作为新的承租人对出租人负责；租赁物的转租并不改变或取代既存的租赁合同及其主体与权利义务内容，承租人仍对出租人负全部合同责任，第三人（次承租人）仅对转租人负转租合同上的责任。但租赁物转租的租金交付，在实际履行时，也可能由第三人直接将租金交付于出租人，此时注意的重点在于第三人是以自己名义还是以转租人的名义向出租人交付租金。第三人以自己名义向出租人交付租金的，应当是其作为该合同的一方当事人所为的行为，故第三人的这种行为反映的是合同转让的特征，应按合同转让来确定转让后的合同双方主体及其责任人。

【相关法规】

《中华人民共和国合同法》第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，第五章物权债权官司承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

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