浅析房屋买卖中的优先购买权共有人或者承租人须实际占有房屋或者租赁房屋，如果共有人没有实际占有房屋，如遇其下落不明，其他共有人就无法行使通知的义务，此时共有人经过一定期限就丧失了优先购买权；承租人只有占有租赁物，才能对租赁物进行使用受益，才能对租赁物形成依赖关系。并且只有承租人占有租赁物，才能起到公示的作用，使意图从出租人处购买租赁物的第三人知悉标的物上存有租赁权负担，从而避免不知标的物为租赁物而买受但因买卖合同侵害了承租人的优先购买权而被确认无效所蒙受的损失。

承租人优先购买权的法律性质承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权。物权设定时必须公示，是指物权的各种变动必须以一种可以公开向社会显示，并能取信于公众的外部表现方式予以展示，方能生效的法律原则。《民法通则》第72条“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据这一规定，我国现行法律在物权公示立法上所采取的是以成立要件主义为原则、以对抗要件主义为例外的折衷主义。

审理公房租赁纠纷案件若干问题的思考公房的租赁、使用权随着“公转私”政策的实施已日益呈现物权化的趋势，当事人之间争夺“承租权”，无非是认为“有利可图”。随着货币化动迁方案的实施，以及我国对于公房制度的改革，货币化补偿不失为一种妥善解决该类纠纷的有效途径。即条件相同或相近的同住人之间对系争房屋“出价”，竞价高者得承租权，另一方得到货币补偿。在双方不愿竞价的情况下，法官也可以参照系争房屋的市场定价，确定一个金额合理的补偿办法加以解决纠纷。

房屋整体出售部分承租人不享有优先购买权承租人优先购买权本质上是一种债权债务关系。承租人优先购买权是对房屋所有权人行使所有权的一种必要限制，其实现必须依赖于房屋出租人出卖出租房屋的行为。所以，承租人优先购买权是依照法律规定，在出租人与承租人之间产生的特定的权利义务关系，它是从房屋租赁权中派生出的一种权利，是基于房屋租赁合同而产生的一种债权。

未经出租人同意的转租协议无效该口头合同虽然成立，但由于双方的门面房都是租赁他人的房产，原、被告均系承租人，无权转租出租人的房屋，即使转租，当须经出租人的同意，协议才算是合法有效，由此，被告不应对原告的损失承担违约责任。

租赁合同中“任意解除”条款的法律认知租赁合同中经常会见到类似于这样的条款“双方任何一方欲终止合同，应提前一个月通知对方”，笔者暂称此为“租赁合同中的任意解除条款”，但却很少有人（包括双方当事人在内）能真正理解这一条款的法律含义与法律后果，笔者从一个案例，试求探析该“任意解除条款”的真正法律意义。

未经出租方同意承租方能否擅自转租？韩某与洪某签订的房屋租赁合同，系洪某作为转租人的转租合同，未经房屋所有权人即出租方郑州某公司的同意，依法应认定为无效合同。韩某依据该转租合同与牛某签订的房屋联营合同亦为无效合同。洪某因该无效合同收取牛某交付的房屋租金依法应予退还。无效的合同自始至终没有法律效力，故牛某要求韩某按照合同约定向其支付违约金500000元的诉讼请求，无事实及法律依据。

本案的优先购买权是否应予支持物权法虽没有规定优先购买权，但根据合同法第二百二十九条买卖不破除租赁的规定，优先购买权同一般的普通债权是有区别的，具有物权的一些属性，从权利属性上看，应当是一种形成权，形成权是根据自己的意思就可以使法律关系发生、变更、消灭的权利，形成权的意思表示一旦发出并到达相对人，就可以以使法律关系发生、变更、消灭，本案中，张某以价款200000元的价格出售给李某，王某同样也有以此价格购买的权利，故应支持王某的诉讼请求。

关于租赁合同法律有哪些规定租赁物的维修：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。根据合同条规定，对于租赁物的维修以出租人维护为主。

拖欠租金要求排除第三人妨害 不属行使同时履行抗辩权因第一、二份协议系原、被告双方真实意思表示，且原告对本案所涉出租房屋持有合法使用证明，故二份协议合法有效，双方均应依约履行。至于原告是否持有房屋租赁证并不影响本案合同的效力，因为房屋租赁证是否办理属于行政管理问题，与合同效力无关。被告因承租的房屋部分采光井被住户封堵未能解决，拒交租金，为此双方产生纠纷。