抵押人以建设用地使用权抵押的，案外人不能以其系地上建筑物所有权人为由排除人民法院的强制执行

最高法司法观点：抵押人以建设用地使用权抵押的，案外人不能以其系地上建筑物所有权人为由排除人民法院的强制执行

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法律依据

第四百一十七条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

司法观点

来源：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组 编著《中国民法典适用大全·物权卷（三）》，人民法院出版社出版

（二）关于新增建筑物一并处分问题

建设用地上存在建筑物的，处分建设用地使用权时，只有将建筑物一并处分，才能实现建设用地使用权的使用价值和交换价值，并避免建筑物出现“空中楼阁”的尴尬现象。因此，建设用地使用权实现抵押权时，应将该土地上新增的建筑物一并处分。但由于新增建筑物不属于抵押财产，故就新增建筑物拍卖、变卖或折价所得价款，抵押权人仅能作为普通债权人进行受偿，而不享有优先受偿权。

来源：杨临萍 主编 最高人民法院第六巡回法庭 编《最高人民法院第六巡回法庭裁判规则》，人民法院出版社出版

问题2：抵押人以建设用地使用权抵押的，案外人能否以其系地上建筑物所有权人为由排除人民法院的强制执行？

《民法典》第397条明确规定了房地一体抵押原则，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。土地使用权设定抵押的，应当认定对设定抵押的土地使用权的地上建筑物一并抵押，案外人不能以其系地上建筑物所有权人为由阻却人民法院的强制执行。同时，根据《民法典》第417条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。案外人在土地使用权设定抵押权后续建造的建筑物等设施，对该部分不动产享有物权，并不属于抵押财产，根据法律规定的抵押房地一体处分原则，其仍不能以此为由排除对建筑物的执行处分，但依法可参与执行分配程序，优先取得续建建筑物的价款。

相关案例

(2022)鲁02执复145号

本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百一十七条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”根据上述法律规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物虽然不属于抵押财产，但在实现土地抵押权时应当一并处分，故执行法院在处置案涉房产及土地时将抵押登记财产及未登记财产一并处置并无不当。执行法院根据（青岛）东部（2021）房（估）SF字第001号涉执房地产处置司法评估报告和现场照片、青岛益佳丰泰食品有限公司自认等，综合认定无证房产中的1号传达室、5号水井房、7号锅炉房、8号北侧车间、9号无证冷库、10号冷库东侧厕所和地上附着物中的第14项水泥地面中的50％、第15项围墙为抵押财产并无不当。且复议申请人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司并未提交证据证明其他无证房产及地上附着物属于抵押财产范围，故其对该部分财产拍卖所得价款并不享有优先受偿权。执行法院综合上述事实认定有证房产和国有建设用地使用权、1号传达室、5号水井房、7号锅炉房、8号北侧车间、9号无证冷库、10号冷库东侧厕所和地上附着物中的第14项水泥地面中的50％、第15项围墙价值占所有涉案财产总价值的比例为91.365％，即申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司应当对涉案财产总价值的91.365％享有优先受偿权，执行法院的上述认定并无不当，本院予以维持。

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