专家解析房产典型违约责任案例

案例一：按揭购房，逾期办证如何计算违约金

2002年9月30日，王先生与开发商签订了《商品房买卖合同》（下称合同），付款方式为首付加按揭，首付款为10万元，按揭20万元。双方还约定，如因开发商的责任，王先生不能在规定

期限内取得房屋产权证书，开发商按已付房款的2%，向王先生支付违约金。

2005年10月，王先生尚没有取得房产证，多次协商未果，王先生向仲裁委提起仲裁申请，请求开发商承担逾期办证的违约金。但对于逾期办证违约金的计算，开发商与王先生又有了分歧。

专家解析：

西安市仲裁委受理处处长白晓莉解释，案例中王先生的一个关键问题，是违约金的计算基数如何确定。

一种是王先生已经缴纳了全部房款，违约金的计算基数应以全部房款计算（即30万元的2%，6000元）；另一种是，如果王先生作为买受人，未按期付月供达到一定期限，出卖人将承担补供和回购担保责任，况且按揭贷款的10%-20%作为保证金被银行冻结。这与买受人一次性全额付款情形不同，因此认为违约金的计算应当以“首付+王先生已付月供”作为违约金计算基数。实践当中，以两种方式计算违约金的判例都可以见到。

防范措施：

陕西永嘉信律师事务所韩永安主任建议，出现前述争论的关键，在于对已付房款或总房款的概念产生了不同理解。建议商品房买卖合同的当事人，可以在合同中对已付房款或总房款的概念进行明确，明确约定已付房款或总房款是指合同总金额，或直接明确一个数额，避免分歧与误会。

同时，对于违约金的计算方式，不要约定为单纯的固定数额，最好明确为按日或按月计算，以体现合同的公平合理，体现违约责任条款的作用。

案例二：免除不可抗力逾期交房的责任 应区别对待

赵先生于2005年6月从开发商处购买了商品房，合同约定2007年6月1日前交房，但开发商拖到2007年12月底才开始陆续交房。赵先生认为，按合同约定，开发商应当支付违约金。但开发商却认为导致逾期交房是由于建房过程中阴雨天气过多、停电等原因造成，自身并无过错，拒绝支付违约金。

专家解析：

西安市仲裁委受理处处长白晓莉表示，下雨、停电、行政机关的施工限制、原材料涨价等因素不属于不可抗力，是否能够因此免除开发商逾期交房的责任，应依据合同区别对待。

实践中，拟定合同文本的主动权在开发商。开发商完全有能力将这些能够预见到的因素都考虑在开发周期内，进而确定交房时间。

防范措施：

陕西永嘉信律师事务所韩永安主任建议，业主可在范本合同有关不可抗力之后对此进行专门约定。范本合同第九条“逾期交房的违约责任”第2项约定为“前述已交付房价款、已付款以______元计算（建议填写购房合同价或双方商定的数额）”。建议合同双方，在前述约定中也同样由开发商履行告知义务，以便于开发商与业主的有效沟通与相互谅解

案例三：房屋质量不合格，业主有权退房并要求赔偿损失

2006年8月，钱女士购买了一处商品房，装修时发现室内地面有空鼓现象，即粉饰层与混凝土层有脱壳现象，大小共30余处。开发商查看后，认为商品房结构无问题，只要将地面空鼓地方修补即可，故不愿意赔偿。

专家解析：

西安市仲裁委受理处处长白晓莉表示，商品房质量问题，根据其严重程度可以分为房屋主体质量不合格与房屋质量瑕疵两种。

由于房屋质量与安全问题紧密相关，因此房屋买卖行为，除了受双方合同的约束，还要受到一系列不动产相关法律法规的调整。

如果属于房屋主体质量不合格，无论是在房屋交付使用前还是交付使用后发现，业主都有权要求开发商退房并要求赔偿损失。如果属于除房屋主体质量不合格以外的其他质量问题，即普通的房屋质量瑕疵，此时就要具体分析。

防范措施：

陕西永嘉信律师事务所韩永安主任建议，业主遇到的商品房质量问题是否属于房屋主体质量不合格，可以邀请专业的质量检测机构，根据包括《建筑法》在内的一系列与房屋质量有关的规定鉴定。

如果是在开发商提供的《住宅质量保证书》规定的保修期限内，开发商应当向业主承担修复责任及费用，并应承担修复期间给业主造成的其他损失。

如果因质量问题严重影响业主正常居住使用的，业主仍然有权要求开发商退房并赔偿损失。当然，这里的质量问题“是否严重影响居住使用”，存在业主举证、开发商抗辩以及司法机关认定的问题。

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