关于未成年人房屋登记的几个问题

某市登记机构就未成年人房屋登记提出几个问题：

1．现在有很多家庭在购房时将未成年人作为合同当事人一起购房，在房屋登记后，未成年人也成为房屋共有人。如果某一处房屋的产权人是父母和未成年人3人共有，但而后又想把未成年人的份额转移至父母名下，登记机构能否为其办理转移登记?2．未成年人的房屋在转让给其父母时，有的采用赠与的形式，但公证处不愿意出具这类赠与公证书，是否未经公证的赠与合同，登记机构就无法为之办理?3．父母与未成年人共同购房，商品房买卖合同中并未设定份额，可否按申请人要求，将未成年人的份额约定低于平均份额?4．以未成年人的房产作抵押，且借款人为监护人以外的第三方，其监护人也出具了为未成年人利益的书面保证，此抵押登记能否受理?5．对于非婚生子女，登记机构如何确定其监护人?

金绍达：1．购房时将未成年人作为合同当事人，而后成为房屋所有权人或共有人较为常见。但是要把未成年人的共有份额转移至其父母名下就不合适了。《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。因为把未成年人的份额转移给父母，显然不是为了未成年人的利益，违反了《民法通则》的上述规定。所以，登记机构不能为其办理转移登记。

2．把未成年人的房屋以赠与的形式转让给其父母，并不是因公证处不愿为赠与合同进行公证而无法办理。《房地产登记技术规程》根据《公证法》的规定，并没有把赠与合同列为应当进行公证的范围。所以，一般的房屋赠与合同毋需再进行公证就可以作为登记文件收取。公证是公证机构根据当事人的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动，所以公证的事项应当是真实和合法的。而把未成年人的房屋无偿地转让给其他人，明显地不是为了未成年人的利益，不是一个合法的民事法律行为。所以，登记机构不能受理，公证处也不能出具这类赠与公证。

3．父母与未成年人共同购房时，除了在购房合同中设定了各自的份额(或明确各自的出资额)以外，如将未成年人份额约定低于平均份额，就是损害了未成年人的利益。监护人不能损害被监护人的利益，所以登记机构也不能为之办理。

4．以未成年人的房产作抵押，不能为第三方担保，监护人虽出具了为未成年人利益的书面保证，但实际行为明显与此不符，登记机构对此还是要尽到审慎的注意义务，所以不能受理。

5．按《婚姻法》规定，非婚生子女享有与婚生子女同等的权利，但并不等于其生父母一定有监护权(如因强奸而生下的子女，强奸犯是否有监护权就有争议)。如果能确定监护人(指能明确知道谁是其父母)，或已通过司法程序确定了监护人的，可以用该法律文书或户籍登记确定监护人。

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