北京市律师事务所 律师网站          
 
 

法律服务领域 >> 建筑与房地产

关于未成年人房屋登记的几个问题

日期:2015-11-27 来源:《中国房地产》 作者:金绍达 阅读:302次 [字体: ] 背景色:        

某市登记机构就未成年人房屋登记提出几个问题:

1.现在有很多家庭在购房时将未成年人作为合同当事人一起购房,在房屋登记后,未成年人也成为房屋共有人。如果某一处房屋的产权人是父母和未成年人3人共有,但而后又想把未成年人的份额转移至父母名下,登记机构能否为其办理转移登记?2.未成年人的房屋在转让给其父母时,有的采用赠与的形式,但公证处不愿意出具这类赠与公证书,是否未经公证的赠与合同,登记机构就无法为之办理?3.父母与未成年人共同购房,商品房买卖合同中并未设定份额,可否按申请人要求,将未成年人的份额约定低于平均份额?4.以未成年人的房产作抵押,且借款人为监护人以外的第三方,其监护人也出具了为未成年人利益的书面保证,此抵押登记能否受理?5.对于非婚生子女,登记机构如何确定其监护人?

金绍达:1.购房时将未成年人作为合同当事人,而后成为房屋所有权人或共有人较为常见。但是要把未成年人的共有份额转移至其父母名下就不合适了。《民法通则》第18条规定:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产”。因为把未成年人的份额转移给父母,显然不是为了未成年人的利益,违反了《民法通则》的上述规定。所以,登记机构不能为其办理转移登记。

2.把未成年人的房屋以赠与的形式转让给其父母,并不是因公证处不愿为赠与合同进行公证而无法办理。《房地产登记技术规程》根据《公证法》的规定,并没有把赠与合同列为应当进行公证的范围。所以,一般的房屋赠与合同毋需再进行公证就可以作为登记文件收取。公证是公证机构根据当事人的申请,依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动,所以公证的事项应当是真实和合法的。而把未成年人的房屋无偿地转让给其他人,明显地不是为了未成年人的利益,不是一个合法的民事法律行为。所以,登记机构不能受理,公证处也不能出具这类赠与公证。

3.父母与未成年人共同购房时,除了在购房合同中设定了各自的份额(或明确各自的出资额)以外,如将未成年人份额约定低于平均份额,就是损害了未成年人的利益。监护人不能损害被监护人的利益,所以登记机构也不能为之办理。

4.以未成年人的房产作抵押,不能为第三方担保,监护人虽出具了为未成年人利益的书面保证,但实际行为明显与此不符,登记机构对此还是要尽到审慎的注意义务,所以不能受理。

5.按《婚姻法》规定,非婚生子女享有与婚生子女同等的权利,但并不等于其生父母一定有监护权(如因强奸而生下的子女,强奸犯是否有监护权就有争议)。如果能确定监护人(指能明确知道谁是其父母),或已通过司法程序确定了监护人的,可以用该法律文书或户籍登记确定监护人。



扫描左边二维码手机访问

分享到微信

1. 打开微信,点击“发现”,调出“扫一扫”功能

2. 手机摄像头对准左边的二维码,打开文章

3. 点击右上角分享文章




特别声明:本网站上刊载的任何信息,仅供您浏览和参考之用,请您对相关信息自行辨别及判断,本网站不承担任何责任;本网站部分内容转自互联网,如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题,请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言,本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话:15652571727。