在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记

某市登记机构询问：原建设部《城市房屋抵押管理办法》第34条第2款规定：以在建工程抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。而《房屋登记办法》第62条规定了在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。这两个规定里一个是用“重新”办理房地产抵押登记，而另一个是“转为”房屋抵押权登记。问：1．两者规定有什么不同?2．对这类抵押的办理为什么要用“转为”一词?登记机构应该如何将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记，应收取哪些登记材料?

金绍达：两者规定没有实质区别，只是表述上有一些差别。在建工程的抵押在当时还没有成为法律上的规定，所以在登记时采用了过渡的方法。而在《房屋登记办法》起草时，《物权法》已规定了“正在建造的建筑物”可以设定抵押。《房屋登记办法》和《城市房屋抵押管理办法》完全一致的规定就是以在建工程抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，应当办理房地产抵押登记。

在建工程竣工后，在房屋建造人申请房屋所有权初始登记并申请抵押权登记时，为何用“转为”一词，这是为了与实际的权利变化状况相一致。在建工程是一项工程，或称正在建造中的建筑物，这是一个变化中的物。房屋竣工后，建成的房屋和设定抵押时的在建工程已有了很大的区别，用以抵押的已经不再是相同的标的物，所以，前述两个办法都规定了房屋竣工后应当办理房地产抵押登记。

在实际操作中，为了使登记的权利和实际的权利状态一致，新登记的事项也应当和原登记簿的记载不发生冲突。因此，在房地产抵押权记载于登记簿之时，在建工程抵押应当在登记簿的记载中消失。

如果采用将在建工程抵押先行注销的办法，那就存在两个问题：一是抵押权在此时还没有消灭，在抵押权事实上还存在时将之注销，与实际的权利状态不符；二是将在建工程抵押登记注销以后，而房地产抵押权尚未记载于登记簿之前，有一个短暂的时间间隙。如果在这一期间房地产被法院查封或是当事人提出异议登记，登记机构就不能为申请人继续办理房地产抵押登记，这样就会损害在建工程抵押中抵押权人的合法利益。

而采用“转为”的方法，情况就完全不同：登记机构毋须先注销在建工程抵押登记，而可以将之转为房地产的抵押登记。犹如房屋所有权的转移登记，在房屋所有权转移登记时，毋须先注销原房屋所有权登记，而是通过转移登记使房屋所有权变更为受让方。采用“转为”的方法，房地产的抵押权记载于登记簿之时，在建工程抵押权在登记簿上同时消失，其间没有任何时间间隙。与实际的权利状态的变化也完全吻合。

登记机构在办理在建工程抵押权登记转为房地产抵押权登记时，应收取哪些要件?《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》均未专门予以规定。因为这也是抵押权登记，所以，收取的登记材料应是等同于房地产抵押权的设立登记。其中：抵押合同应是重新签订的房地产抵押合同，主债权合同应是办理在建工程抵押时已提交的原合同。如果是将房屋所有权初始登记与在建工程抵押权登记转为房地产抵押权登记合并办理的，不提交房屋所有权证。在登记审批表上，宜注明“在建工程抵押权登记转为房地产抵押权登记”字样，以示(与一般的抵押权设立登记)区别。

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