两个与房地产开发有关的房屋登记问题

某县房屋登记机构询问：一、我市一开发企业已把土地使用权进行了抵押，抵押后在该土地上开始建造商品房，开发企业因融资需要，准备将在建工程向另一家银行抵押。对此，我们是否可以受理，如可以，是否应要求抵押人把再次抵押的情况告知第一顺位抵押权人或由第一顺位抵押权人出具书面同意书？二、开发企业在房屋竣工并办好初始登记后，是否可以办理预购商品房预告登记的注销？购房户是否可以重新和开发公司签订合同，办理转移登记？

金绍达：一、在建工程抵押是将“土地使用权连同在建工程”（《城市房地产抵押管理办法》第3条第5款）一并设定的抵押。房屋登记所遵循的也是房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。因此，以在建工程抵押时，必须将土地使用权连同在建工程作为一个整体。本例中土地使用权虽然已经进行了抵押，可是其价值仍然有可能会大于所担保债权。即或土地使用权的价值已不存在余额部分，但在土地使用权和在建工程作为一个整体时，抵押物的价值增大了。因此，可以按《担保法》第35条的规定，就财产的价值大于所担保的债权的余额部分再次设定抵押。

抵押权行使时，是按抵押权的顺位先后为序，顺位在后的抵押权不会对顺位在先的抵押权产生不良影响。所以，法律也没有规定设定后顺位抵押时抵押人应告知顺位在先的抵押权人或取得顺位在先的抵押权人书面同意。

二、《房屋登记办法》虽然没有直接规定预告登记的注销登记，但《房屋登记办法》在第68条第2款规定了：“预告登记后，债权消灭……当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”。以取得不动产物权为目的的债权消灭，预告登记也就没有意义了，这时相应的登记就是预告登记的注销登记。《房地产登记技术规程》已在附录A 登记类型这一部分直接规定了预告登记的注销登记。

开发企业在房屋竣工并办好初始登记后，不影响开发企业和购房人对合同内容的变更或是约定合同不再履行。预告登记所保障的请求权消灭，当然可以办理预告登记的注销。购房户和开发公司另行签订购房合同，则是另外一个民事法律行为，由当事人自己决定。

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