已亡赠与人的房屋能直接转移登记给受赠人吗

甲与乙是再婚夫妻。甲、乙签订房屋赠与合同并办理了公证手续，甲将其婚前取得并登记在自己名下，但与乙共同居住的房屋赠与乙。在申请赠与转移登记前，甲病故。关于遗产的处理，甲没有另行立下遗嘱。尔后，乙持经过公证的赠与合同、房屋所有权证等材料申请赠与转移登记。试问：乙申请的赠与转移登记，登记机构可否办理?

观点一认为，如果赠与人甲的所有法定继承人与受赠人乙持经过公证的赠与合同到登记机构共同申请赠与转移登记，表明赠与人的全部法定继承人代赠与人甲履行赠与合同，登记机构应当办理。

观点二认为，如果受赠人乙持经过公证的赠与合同与赠与人甲的其他继承人出具的同意履行赠与合同的公证书单方申请赠与转移登记，可以推定法定继承人放弃对此房屋的继承权，受赠人乙取得此房屋的所有权，乙自行申请赠与转移登记，登记机构也应当办理。

笔者不支持此二观点。

1、赠与人在申请赠与转移登记前死亡的，继承人不能代其履行赠与合同

《继承法》第2条规定，继承自被继承人死亡时开始。《物权法》第29条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。据此可知，自被继承人死亡时起，继承人无须登记即依法取得了被继承房屋的所有权。本案中，自甲死亡时起，乙与甲的其他继承人一起，依法共同享有甲遗留房屋的所有权。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。质言之，我国《物权法》采用债权与物权严格区分的立法原则，以取得不动产物权为目的的合同债权，自合同成立时生效，因该债权目的实现而取得的不动产物权自记载于登记簿时起生效，即以取得不动产物权为目的的合同债权是原因，物权是债权目的实现的结果。本案中，乙基于赠与合同取得的只是合同债权，而非受赠的房屋所有权。概言之，本案中，甲的其他继承人与乙一起取得了赠与房屋的所有权，致使乙基于赠与合同直接取得房屋所有权的目的无法实现，即出现了赠与合同不能履行的情形，故已经死亡的赠与人甲的继承人不能代其履行赠与合同，由甲的其他继承人与乙共同申请的赠与转移登记，登记机构不能办理。

2、继承人放弃继承权应当以书面方式明示

《继承法》第25条第1款规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。在司法实务中，《继承法司法解释》第47条规定，继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。该解释第48条规定，在诉讼中，继承人向人民法院以口头方式表示放弃继承的，要制作笔录，由放弃继承的人签名。概言之，继承人有权放弃自己享有的继承权，但一般情况下，放弃继承权应当以书面的方式明示。本案中，如果向登记机构提交的只是甲的其他继承人同意履行赠与合同的公证书，则同意履行赠与合同与放弃继承权是二种不同的意思表示，不能从此推断出彼，即此公证书中没有甲的其他继承人明示放弃继承权的意思表示，乙不能据此单独继承而享有甲遗留的房屋的所有权，故乙持经过公证的赠与合同与赠与人甲的其他继承人同意履行赠与合同的公证书单方申请的赠与转移登记，登记机构不能办理。

3、赠与人死亡后，受赠人凭与赠与人生前签订的赠与合同也可以取得房屋所有权

《物权法》第15条规定，当事人间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。据此可知，本案中，赠与人甲生前与受赠人乙签订了房屋赠与合同，但因甲的死亡而没有完成房屋所有权的赠与转移登记，虽然该赠与合同仍然有效，但只是乙欲取得受赠房屋所有权的原因凭证，乙欲凭此赠与合同取得甲遗留房屋的所有权，有二种途径。

(1)《继承法》第2条规定，继承自被继承人死亡时开始。《物权法》第 29条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。据此可知，本案中，自甲死亡时起，乙与甲的其他继承人一起；依法共同享有甲遗留房屋的所有权。 《继承法》第25条规定，继承开始后，继承人可以放弃继承权。因此，乙可凭其与甲生前签订的房屋赠与合同与其他继承人协商，在其他继承人放弃继承权后，乙凭其独自享有继承权的文书申请继承转移登记。

(2)在司法实务中，《民法通则司法解释》第128条规定，赠与房屋，未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。本案中，乙从甲生前就开始占有、使用该房屋直到现时，且在甲死亡后持有房屋所有权证，故乙与其他继承人协商未果时，可将其他继承人作为被告，诉请人民法院确认甲生前对其作出的赠与有效并指定自己单方补办转移登记手续，然后，凭人民法院生效的法律文书申请赠与转移登记。

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15652571727。