房地产开发总流程（二）
工程投标策略和作价艺术
2·作价的艺术。
（1）扩大标价法。对某些工程条件变化较难掌握的工程，除按正常方法作价外，对变化较大的部分或风险较大的工程部分，采用扩大标价，增加不可预见费来减少风险。如海岸码头、，防波堤工程。但在一般工程中较少采用这种方法。
（2）逐步升级法。这种方法是先压低报价，以取得协商机会，然后找出足够的理由逐步升级。利用这种方法取得中标，有时中标价还超过了其他投标价。
（3）突然降价法。投标者先按正常情况作价，待投标快截止时突然降价，甩掉其他对手而中标。这种方法是在作价有被对手知道的情况下采用。例如，大成公司在鲁布格水电站工程中开始的报价与前田公司相差不多，但在投标截止日的前三天大成公司突然宣布再降价8％，使前田公司没有时间考虑降价而一举中标。
第二节房地产开发项目建设过程的管理
承担房地产开发建设任务的承包商在与发展商签订了承包合同后，就要按合同要求组织施工，按质按量完成工稷项目任务，对工程质量和合同约定承担责任。对发展商而言，房地产开发项目建设过程管理的最终目标是以最短的工期、最低的成本达到最优的工程质量。当然，工期、成本、质量三者不可能同时达到最优，但它们之间的合理关系可使整个开发项目的整体效益达到最优。
开发项目的建设过程可由发展商自己组织的项目管理机构进行管理，也可由开发商委托的监理机构管理，或者由两者共同联合管理。在目前的开发活动中，以上三种形式均存在。
下面就工程质量、工程进度和工期、工程成本这三个方面的控制内容作简单的阐述。
一、质量控制
质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标以国家标准、规范为所进行的监督与管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个过程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。
工程质量控制工作主要包括以下几个方面：
1．对原材料的检验。材料质量的好坏直接影响工程的质量，因此为了保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同中。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品或样本，材料到货后再与样品进行对照检查，或进行专门的化验或试验。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。
2．对工程中的配套设备进行检验。在各种设备安装之前均应进行检验和测试，不合格的要避免采用。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度：对于主要设备的试验与检查，可考虑到制造厂进行监督和检查。
3．确立施工中控制质量的具体措施，主要包括如下方面：
（1）对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器、仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。
（2）控制混凝土质量。混凝土工程质量对建筑工程的安全有着极其重要的影响，必须确保混凝土浇注质量。应当有控制混凝土中水泥、砂、石和水配比的严格计量手段，应当制定混凝土试块制作、养护和试压等管理制度，并有专人监督执行；试块应妥善保存，以便将来的强度检验。在浇灌混凝土之前，应当有专职人员检查挖方、定位、支模和钢筋绑扎等工序的正确性。
（3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。
4．确立有关质量文件的档案制度。汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面应提交的文件。
按照我国政府倡导推行建设监理制的要求，建设监理机构现已成为房地产开发项目“三大控制”实施的主要力量。在质量控制中监理机构委派的监理工程师应按合同要求协助房地产发展商做好施工现场准备工作，为施工单位提交质量合理的施工现场；确认施工单位资质；审查确认施工分包单位；做好材料和设备检查工作，确认其质量；检查施工机械和机具，保证施工质量；审查施工组织设计；检查并协助搞好各项生产环境、劳动环境、管理环境条件；进行质量监督，行使质量监督权，认真做好质量签证工作，行使质量否决权；协助做好付款控制；组织质量协调会，做好中间质量验收准备工作；做好项目竣工验收工作；审核项目竣工图等。
二、工程进度与工期控制
工程项目的进度控制是施工现场管理最为重要的工作。工程进度控制包括：对项目建设总周期目标进行具体的论证与分析，编制项目的进度计划，编制其他配套进度计划；监督建设项目进度计划的执行，施工现场的调研与分析。
建设项目总周期的论证与分析，就是对整个项目进行通盘考虑、全面规划，用以指导人力、物力的运用和时间、空间的安排，最终确定经济合理的施工方案。
1．工程进度计划的编制。在工程实施之前应严格编制进度计划。
（1）首先，应将全部工程内容分解和归纳为工程单项或工序。单项或工序分解的细致程度，可以根据工程的规模大小和复杂程度确定。一个建设项目首先可分为房屋建设工程、室外道路、各种室外管道工程等较大的子项工程，而后每一子项工程又分为土方工程、基础工程、钢结构制作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、设备安装工程等等。
（2）统计计算每项工程内容的工作量。一般情况下用工程量表中的计量单位来表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用立方米表示，管道工程用延米表示，钢筋加工用吨表示。另外，工程进度亦可用完成的投资额占总投资额的比例来表示。
（3）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。此处的工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人正常工效计算。
（4）按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序。从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期。再逆过来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始日期。如果最早可能开工日期早于最晚开工日期，则说明该项工序有可供调节的机动时间。该项工序只要在最早开工和最迟开工时间之间任何时候开工，均不会影响项目的竣工日期。
根据上述内容，即可绘制一份保证竣工日期的工程进度计划。
2．进度管理及计划调整。进度计划管理通常采用栈道围和网络图法，下面作一简单分析。
（l）横道图法。这是一种用直线线条在时间坐标上表示出单项工程内容进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用，对于一些并不十分复杂的工程，采用这种图表是比较合适的横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些是关键工作。
（2）网络图法。网络图法的基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次是通过计算找出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务。
3．其他配套进度计划。除了工程进度计划外，还有其他与之相关的进度计划。例如，材料供应计划、设备周转计划、临时工程计划等，这些进度计划的实施情况影响着整个工程的进度。
（l）材料供应计划。根据工程进度计划，确定材料、设备的数量和供货时间，以及各类物资的供货程序，制订供应计划。
（2）设备周转计划。根据工程进度的需要制订设备周转计划，包括模板周转、起重机械、土方工程机械的使用等。
（3）临时工程计划，临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。在制订了工程进度计划后亦应制订相应的临时工程计划。
4．进度控制中应关注的因素。影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面：
（l）材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。
（2）设计变更对进度的影响。设计的修改往往会增加工作量，延缓工程进度。
（3）劳动力的安排情况。工人过少会完不成进度计划中规定的任务，而工人过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，因而也完不成任务，所以要适当安排工人。
（4）气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好（如下雨、下雪），则安排室内施工（如装修），天气晴朗时，加快室外施工进度。
在施工过程中，监理机构委派的监理工程师的进度控制的任务主要是：通过完善项目控制进度计划、审查施工单位施工进度计划、做好各项动态控制工作、协调各单位关系、预防并处理好工期索赔，以求实际施工进度达到计划施工进度的要求。
为完成施工阶段的进度控制任务，监理工程师应当做好以下工作：根据施工招标和施工准备阶段的工程信息，进一步完善项目控制性进度计划，并据此进行施工阶段进度控制；审查施工单位施工进度计划，确认其可行性并满足项目控制性进度计划要求；制定开发商材料和设备供应进度计划并进行控制，审查施工单位进度控制报告，督促施工单位做好进度控制；掌握施工动态，研究制定预防工期索赔的措施并及时处理索赔；做好对人力、材料、机具、设备等的投入控制及转换控制工作，做好信息反馈和对比纠错工作，做好进度协调工作。及时协调有关各方关系，使工程顺利进行。
三、工程回用（或称投资）控制
工程费用控制是监督工程费用、降低工程造价的重要手段。房地产发展商的利润来自守租售收入和总开发费用的差值，而工程费用又是总开发费用的主要组成部分，所以降低费用就能增加利润。
1．房地产开发项目工程费用控制的主要方法是：在项目建设实施过程中；按预算费用分阶段、分部位进行费用控制。具体来讲是首先编制费用计划，因为工程费用是随着工程进度逐期发生的。
根据工程进度计划可以编制费用计划。为了便于管理，费用计划可分解为五个方面：①材料设备费用计划；②施工机械费用计划；③人工费费用计划；④临时工程费用计划；⑤管理费用计划。
根据上述成本计划的总和，即能得出成本控制总计划，在工程实施中，应严格按照费用计划实施。对于计划外的一切开支，应严格控制。如果某部分项目有突破费用计划的可能，应及早提出警告，并及时采取措施控制该项费用。
2．施工阶段监理机构委派的监理工程师的工程费用控制的主要任务是：通过工程付款控制、新增工程费控制、预防并处理好费用索赔、挖掘节约投资潜力来努力实现实际发生的费用不超过计划投资。
为完成施工阶段投资控制的任务，监理工程师应做好以下工作：制定本阶段资金使用计划，做到不多付、不少付、不重复付；严格控制工程变更，力求减少变更费用；研究确定预防费用索赔措施，及时处理费用索赔并协助开发商进行反索赔；根据发展商责任制和有关合同要求，做好工程计量工作；审核施工单位提交的工程结算书，协助发展商完成相关工作。
第三节房地产开发项目的竣工验收
房地产开发项目经过建设施工和设备安装以及配套设施建设，达到设计文件要求的质量和使用功能，就要进行竣工验收。项目的竣工验收是开发建设过程的最后一个程序和环节，是全面考核建设成果，检验设计和工程建设质量的关键。通过竣工验收合格的房地产开发项目既可立即投入使用，从而使发展商尽早回收资金，使工程项目及早发挥投资效益。但是，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
由于开发项目的竣工验收是一项涉及开发建设诸有关方面的一项十分复杂的工作，因此，在正式验收前，发展商、设计单位、承包商、监理机构、材料及设备供应商等应分别作验收准备。根据竣工验收的要求、依据和工作程序等来开展工作，协调一致地顺利完成竣工验收工作。
一、开发项目的竣工验收要求
当开发项目完工时，由承包商提供竣工报告并提出竣工验收申请，由发展商负责组织现场检查、测试、资料收集与整理等工作。设计单位和承包商应协助提供资料以及竣工图纸。
在正式办理竣工验收之前，发展商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后油发展商自己组织统一检查工程质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。根据初步检查情况，由工程项目的监理人员列出需要修补的一些小缺陷的“清单”，这时承包商应切实落实修复这些小缺陷，以便最终的正式验收。进行初步检查对加快扫尾工程，提高工程质量和配套水平，对加强工程技术管理，促进全面竣工和完善验收都有好处。
现行规定明确要求：房地产开发项目竣工后，发展商须向当地政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，在30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收。
对住宅小区，须按下列要求进行综合验收：
1．城市规划设计条件的落实情况；
2．城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
3．单项工程的工程质量验收情况；
4．拆迁安置方案的落实情况；
5．物业管理的落实情况；
当为分期开发时，可分期验收。
二、开发项目竣工验收的依据
开发项目或单体工程，其竣工验收依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。
三、开发项目竣工验收的一出标准
1．工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，且已达到国家有关规定的质量标准，能满足使用要求。
2．交工工程达到窗明，地净，水通，灯明，有采暖通风设备的项目，应达到正常运转。
3．设备调试、试运转达到设计要求；
4．建筑物四周2米以内场地整洁；
5．技术档案资料齐全。
四、开发项目竣工验收的工作程序
开发项目的竣工验收工作程序一般分为两个阶段：
1．单项工程竣工验收。在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，发展商首先进行检查，并组织承包商和设计单位整理有关施工技术资料（如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等）和竣工图纸。然后，由发展商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。
2．综合验收。综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合竣工验收标准时，即应按规定要求组织综合验收。验收准备工作，以发展商为主，组织设计部门、承包商、客户（使用方）、质量监督部门进行初验，然后邀请城市建设有关管理部门，如建委、计委、建设银行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等，参加正式综合验收，签证验收报告。
对于已验收的单项工程，可以不再办理验收手续，但在综合验收时应将单项工程的验收单作为全部工程的附件并加以说明。
在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。工程主要部分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进行返修和加固，然后再进行质量评定。
五、开发项目的竣工决算
竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是发展商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向发展商提供有关技术资料和竣工图纸的同时，都要编制工程结算，办理财务结算。工程结算一般应在竣工验收后一个月内完成。
建设项目的竣工决算是以竣工结算为基础进行编制的。它是在整个建设项目竣工结算的基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工，有开发建设的其他工程费用支出。竣工结算是由承包商编制的，而竣工决算是由发展商编制。
六、编制竣工档案资料
开发建设项目的技术资料和竣工图是开发项目的重要技术管理成果，是使单位安排生产，住户适应生活的需要。物业管理者将依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，开发项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给使用者和城市档案馆。
1．技术资料的内容。技术资料的内容主要包括：
（l）前期工作资料：开发项目的可行性报告、项目建议书及批准文件、勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料，地下管线埋设的实际坐标。标高资料、征地拆迁报告及核准图纸、原状录像、照相资料、征地、拆迁安置的各种许可证和协议书、施工合同、各种建设事宜的请示报告和批复文件等。
（2）土建资料：开工报告、建（构）筑物及主要设备基础的轴位定线、水准测量及复核记录、砂浆和混凝土试块的试验报告，原材料检验证明、预制构件、加工件和各种钢筋的出厂合格证和实验室检验合格证、地基基础施工验收记录、隐蔽工程验收记录，分部分项工程施工验收记录、设计变更通知单、工程质量事故报告及处理结果，施工期间建筑物或构筑物沉降测定资料，竣工报告和处理结果，竣工报告及竣工验收报告。
（3）安装方面的资料：设备安装记录，设备、材料的验收合格证，管道安装、试漏、试压和质量检查记录，管道和设备的焊接记录，阀门、安全阀试压记录，电气、仪表检验及电机绝缘、干燥等检查记录，照明、动力、电讯线路检查记录，工程质量事故报告和处理结果，隐蔽工程验收单，设计变更及工程资料，竣工验收单等。
2．绘制竣工图。开发项目的竣工图是真实地记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。因此发展商应组织、协助和督促承包商、设计单位，认真负责地把竣工图编制工作做好。竣工图必须准确、完整。如果发现绘制不准或遗漏时，应采取措施修改和补齐。
技术资料齐全，竣工图准确、完整，符合归档条件，这是工程竣工验收的条件之一。在竣工验收之前不能完成的，应在验收后双方协定期限内补齐。
七、竣工验收中的其他有关问题
在验收中，由于施工原因质量不符要求，需要返工的分部分项工程，双方要确定部位、数量、处理办法及维修期限，经复验合格后再签订竣工验收证书。由于发展商原因造成的甩项工程，应视为符合交工标准、办理竣工验收证书。
八、住宅质量保证书和住宅使用说明书
房地产开发企业须在商品房竣工验收、交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书须列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容，并承担保修责任。保修期内如因开发企业进行维修时造成房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，须依法承担赔偿责任。
某市住宅质量保证书和住宅使用说明书样式。
（一）住宅质量保证书样式
某市商品住宅质量保证书
为加强商品住宅质量管理，确保售后服务质量和水平，维护消费者的合法权益，对所销售的＿区＿街（小区）＿号（栋）＿单元＿层＿号，建筑面积＿平方米、使用面积＿平方米的住宅，本公司对其作出如下质量保修责任的承诺。
一、符合《某市商品房屋销售合同书》中所签定的该住宅使用面积和设计图的设计（附：该套（栋）房屋的设计图纸）。
二、本工程经哈尔滨市建筑工程质量监督站核验等级为＿，工程编号为＿号。
三、在保修期内，如发生以下工程质量问题，我公司将负责保修。保修内容与保修期
如下：
1．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。
2．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期限：
（1）屋面防水3年；
（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏为1年；
（3）墙面、天棚抹灰层脱落为1年；
（4）地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；
（5）门窗出现翘裂、五金件损坏为1年；
（6）管道堵塞为2个月；
（7）供热、供冷系统和设备为1个采暖期或供冷期；
（8）卫生洁具为1年；
（9）灯具、电器开关为6个月。
本保证书未尽事宜，由购、销双方共同议定，其内容作为保证书补充条款。
四、住宅保修期从本公司将竣工验收的住宅钥匙交付用户之日起计算。交付使用时应由用户对住宅设备、设施的正常运行功能签字认可。
五、住户验收后自行添置、改动的设备、设施需征得房管部门同意，并由住户自行承担期维修责任。
六、在保修范围、期限内，如果出现非使用不当而产生质量问题，用户可到我公司或我公司委托的物业管理部门报修，接到报修后，公司当天即到现场组织维修，保证小修不超过3天。如当时解决不了的问题，各用户说明‘情况，并提出完成期限，保证尽快修复。
报修地址：＿
报修电话：＿
联系人：＿
七、住户办理进户手续后，因住宅质量问题，经有关专业部门鉴定确定无法居住的，我公司将予以调换或退房，并做出相应经济补偿。
八、住户因住宅质量问题引起纠纷造成的投诉，来信来访后，本公司将直接或委托物业管理部门予以书面答复并妥善处理。
九、用户对本公司的答复和处理有争议时，可根据《某市建筑工程质量监督实施细则》，向某市建筑工程质量监督站申请裁决，亦可直接向当地人民法院提起诉讼。
十、《某市商品住宅质量保证书》作为住宅销售合同的补充约定，与《某市商品房屋销售合同书》具有同等法律效力。
保证单位（章）：使用单位（用户）签字（章）：
法人代表（章）：
经办人（签字）：
公司联系地址： 区 街 号
联系电话：
联系人：
年 月 日
（二）住宅使用说明书样式
某市商品住宅使用说明书
用户朋友：
欢迎您使用本公司建造的房屋，祝您乔迁之喜、安居乐业、生活美满、万事如意。为使您对本公司的商品住宅有所了解，减少不必要的烦恼，现将住宅的主要结构构件和各种设施的使用说明及注意事项介绍给您，并希望您能在使用前详细阅读该住宅使用说明书。
一、工程概况
二、进户装饰、装修和使用时应注意的问回
1．地基与基础它是整幢建筑的重要受力部分，房屋的全部荷载将通过基础传到地基上，所以地基与基础严禁随意改动。
2．承重墙（一般指墙厚240毫米以上）除承担自重外，还承担由楼板、梁、阳台传来的荷载，因此承重墙不能随意开洞和拆除。
3．非承重墙它不是承重墙，对房屋内部只起分割房间或空问的作用。
4．楼板它是房屋结构中的重要受力构件之一，除承担自重外，还承担家具、物品和人们日常生活中的活荷载，楼面活荷载的设计标准值：居室、方厅、走廊、楼梯为1．5千牛顿／平方米，挑出阳台为2．5千牛顿／平方米。
＊使用中不能超载，更不能在楼板上随意增砌隔墙。
＊大部分住宅的楼板是预制的，每块楼板之间是细石混凝土灌缝，所以装修和使用中应尽量避免过大的冲击和振动，防止灌缝处出现通裂。
5．人口处、楼梯间的踏步、平台、窗等公共部分要爱护使用，搬运物品不要碰坏墙面、玻璃和踏步。
＊挑出阳台除放置物品不能超重外，不允许另行改动。
6．屋面屋面是房屋结构和保温、防水的重要部件，若使用不当易造成保温、防水失效，因此使用时应注意保护，非上人屋面严禁上人，屋面不准堆放杂物，不准破坏屋面构造层。
三、室内各种设施
1．采暖设施
为使冬季室内温度达到标准要求，本住宅配备了采暖系统，因此在使用过程中不得任意改动散热器、阀门、管道和支架等设施。不得随意从散热器和集气罐中放水，不得随意关闭阀门，以免影响全楼的正常供暖，甚至造成散热器冻裂。供暖期如发现采暖系统有局部滴漏现象，请及时与“保证书”中的维修部门联系。
2．室内给水设施
＊住宅的厨房、卫生间配有自来水管道和水龙头，为您提供生活用水，使用时不要改动立管。
＊临时停水时，千万要把水龙头关好。
＊当室内温度和给水温度相差较大时，水管外表会出现冷凝水，这是自然现象，请您用绝热材料（石棉绳、软泡沫塑料带）缠绕即可。
＊水龙头关闭不严漏水，要维修或更换时，先关闭水表前的阀门，打开水龙头的阀盖，更换封垫即可。
3．室内排水系统
厨房、卫生间配有排水管道，每根排水立管都连接着各层用户的卫生设施（污水槽、洗手盆、水冲大便器、浴盆、地漏等）。工程验收时都经过通球和通水试验，使用不当会造成污水或堵塞。千万不能将抹布、筷子、骨头、鱼头、卫生巾等大块垃圾扔到排水管道中，使用时不要碰活支架、吊卡。
＊塑料排水管怕高温排水，堵塞时用管道疏通机应特别小心，防止破裂。
＊地漏子要经常清理，防止淤塞，地漏包子下的水封槽要经常注入清水，防止管道中的臭味散到室内。
＊洗手盆和洗菜盆下排水管及水弯是防止污水臭味的，易挂上油腻堵塞，要经常清理。
4．煤气设施
室内煤气管道及设施是经过试压和试漏精心安装的，因此严禁改动煤气管道及设施，要了解掌握安全使用知识，以免造成严重后果。
＊如发现煤气泄漏应立即采取措施并立刻通知煤气公司及时维修。
5．电气部分
各户电气设备包括照明灯具、插座、开关、电话、有线电视、电子门对讲电话。现将各电气设备介绍如下：
每户设计用电容量2～4千瓦，供电电压220伏单相三线式配线（其中一根为接地保护线），各户内采用钢芯线穿阴燃管暗敷。
为了您使用方便、安全、可靠，每户设漏电保护开关箱，每居室设1～2个二、三孔安全型插座，厨房、卫生问设三孔防溅型插座，每一灯具设有开关。请您精心使用，注意安全。
＊请您勿用湿布擦拭开关、插座、灯头。
＊在您接插家用电器时，要先熟悉一下电器的技术性能，电源电压、容量、插关相数，每一插座按插电器容量不宜超过2千瓦。插接大容量电热设备超过负荷引起导线过热，也可能引起火灾。
＊当您插接插头时不能猛拉硬插，以免造成插座内金属片变形引起短路。
＊当您使用家用电器发生漏电时，漏电保护开关及时跳闸．保证您和家人的安全。当再次合闸发现开关屡断时，千万不能强行合闸。应找电气专业人员查明原因，排除故障后再行送电。
＊您如发现电表箱内开关、电表损坏需要更换时，应找房管或电业部门进行更换，不要自己更换。
＊当您进行二次装修时，需要增设或更换线路、灯具、开关、插座一定要请专业人员按电气安装施工验收规范进行施工和安装。
＊电气线路、电话及有线电视如需改动应向该专业管理部门申请。
＊电子门对讲电话，如发现故障应及时与“保证书”中的维修部门联系维修。请您经常提醒您的家人，教育您的孩子，注意安全，爱护室内外电气线路和器具。
6．排烟和排气
厨房与卫生间均设有排烟或排气通道，如厨房内增设抽油烟机，其排烟管可直接插在厨房墙壁的排气孔上。不准随意改变位置。
7．公共设备、设施
在楼梯间设有配电箱、电表箱、消火栓、电话接线箱、有线电视接收箱、电子门等公共设施，高层住宅还配有电梯，在日常使用中应注意爱护和维护，以免影响正常使用。
＊本公司及物业管理部门忠告住户：凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的装饰装修，拆改给排水、煤气、电气管线和设备时，应到各有关部门办理批准手续，否则，将按有关法规、条例进行处理。
企业名称（章）：
法人代表（章）：
经办人（签字）：
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