公房承租人死亡，出租人指定其中一人为承租人，其同住人不接受而提起诉讼，如何处理

公房承租人死亡，出租人指定其中一人为承租人，其同住人不接受而提起诉讼，如何处理？

公房承租人死亡，出租人指定其中一人为承租人，其同住人不接受而提起诉讼，如何处理？
本案判决集中地反映了法院审理类似案件的思路，判决书说：“本院认为，公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。需要指出的是，根据上述本院阐述的合同相对性原理，案件审理应以维持出租人的确定为原则，除非栾某某有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。根据本案查明的事实，屠某作为承租人，其条件符合本市相关规定，出租人确定屠某作为系争房屋承租人并无不当，在此情形下，栾某某上诉要求撤销并重新确定承租人，于法无据，本院不予支持。”

栾某某与屠某房屋租赁合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院民事判决书    (2010)沪二中民二(民)终字第1765号

上诉人(原审原告)栾某某。

被上诉人(原审被告)屠某。

原审第三人上海张宅物业有限公司。

上诉人栾某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)初字第1236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，本市新闸路568弄某号前客连井搭及二层阁系直管公房，原租赁户名为李甲。该房屋原由李甲与儿子李乙居住，屠某(原姓名李丙)是李甲之次子。1975年李甲夫妻离婚后，屠某随母亲共同生活。栾某某户籍在江苏省兴化市永丰镇新虎村兴建四组某号，1997年5月未办理结婚登记手续与孙甲非法同居。2004年9月生育一女儿孙乙，居住在向他人租借的新闸路568弄某号房屋。2006年1月经法院判决，解除栾某某与孙甲非法同居关系，女儿孙乙随栾某某共同生活|本文来自www.house64.com/上海房产律师网。

李乙与刘甲在1996年10月经法院调解离婚，双方所生一子李某某随同刘甲共同生活。2006年5月，栾某某与李乙登记结婚，未有生育。2007年2月李甲死亡，2008年5月李乙死亡，现栾某某与女儿孙乙居住在系争房屋内。该房屋承租人死亡后，栾某某要求将系争房屋承租户名变更为栾某某，2008年7月24日，上海张宅物业有限公司来信答复栾某某，称其目前户口不在本市，无法为其办理房屋租赁户名变更手续。同时，屠某也要求将系争房屋承租户名变更为屠某，2008年12月10日静安区房地局出具《复查意见书》，要求屠某与该房屋的同住人协商。对此，屠某不服向市房地局申请复核。2009年2月1日市房地局出具《复核意见书》，市房地局认为，根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条之规定，屠某与原承租人的直系亲属协商达成书面意见后，向房屋所在地的物业公司申请变更租赁户名。并作复核意见：静安区房地局在复查意见中称“您要求变更租赁户名需与该房屋同住人栾某某协商”缺乏依据，但维持静安置业逸佳实业发展有限公司(现为上海张宅物业有限公司)的处理意见正确。2009年3月10日，屠某与原承租人的孙子刘乙协商同意屠某为系争房屋的承租人，并向上海张宅物业有限公司出具协议书一份。2009年12月2日屠某向上海张宅物业有限公司提交申请书一份，要求将系争房屋租赁户名变更为屠某，并在申请书中保证变更承租户名后，确保栾某某拥有居住权利。为此，上海张宅物业有限公司确定自2010年1月1日起系争房屋原承租人户名李甲变更为屠某。栾某某不服，遂诉至原审法院，请求撤销上海张宅物业有限公司确定的屠某为本市新闸路568弄某号房屋的承租人，确认栾某某为上述房屋承租人。

原审法院经审理后认为，根据上海市的有关规定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。必须具备具有本市户口是因为公有房屋的租赁主要是为了保障本市居民的房屋居住利益。系争房屋承租人死亡后，在该处无常住户口的共同居住人，屠某系其具有本市户口的直系亲属，有权继续履行租赁合同。上海张宅物业有限公司选择租赁合同的相对人，确定屠某为系争房屋的承租人，经审查屠某具备上海市有关规定的承租人资格。栾某某要求撤销上海张宅物业有限公司的确定行为，法院予以驳回。原审法院据此判决：栾某某要求撤销上海张宅物业有限公司确定的屠某为本市新闸路568弄某号房屋的承租人，确认栾某某为上述房屋承租人的诉讼请求不予支持。

原审判决后，上诉人栾某某不服，向本院提起上诉称：原审判决回避了原承租人死亡后谁该是公房承租人的问题。原承租人死亡后，其子李乙应该是公房承租人，只是没有办理变更手续。栾某某与李乙结婚后一直实际居住在系争房屋内多年，在李乙死亡后应当成为承租人。屠某虽然也是原承租人的儿子，但他在父母离婚后，即随母亲在外生活，并享受了福利分房，不是系争房屋的承租人。故上诉请求撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。

被上诉人屠某辩称：栾某某结婚后没有实际居住系争房屋，而是携女在外居住。请求维持原判。

原审第三人上海张宅物业有限公司述称，听从法院判决。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，根据上海市的有关规定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。本院认为，公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。需要指出的是，根据上述本院阐述的合同相对性原理，案件审理应以维持出租人的确定为原则，除非栾某某有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。根据本案查明的事实，屠某作为承租人，其条件符合本市相关规定，出租人确定屠某作为系争房屋承租人并无不当，在此情形下，栾某某上诉要求撤销并重新确定承租人，于法无据，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币80元，由上诉人栾某某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　卞晓勇
代理审判员　邬　梅
代理审判员　陈　俊
二○一○年八月十八日
书　记　员　韩　瑱

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