房地产开发总流程（一）
房地产开发的全部步骤是：
首先在国土部门拿到地块,取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》并得到相应地块的城市规划规条,然后到设计院根据规条进行方案设计.然后将方案交到规划部分进行报建,报建通过后找地勘单位做地勘,得到地勘资料后交设计院进行施工图设计.施工图审查合格后.取得了《建设工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》就委托施工单位,监理单位进行建设,主体工程完工进行主体验收一次,竣工后进行竣工验收一次.在取得《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》后就可以进行房屋销售. 房地产商具备什么条件才能销售商品房呢？根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定许可证。这五种特定许可证就好像是房产销售的"绿卡"，缺一不可。
我们知道，房地产开发商在房地产市场上销售商品房，应当具备一定的条件，按照有关规定，在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。购房人为防止受不法房地产商的欺骗，在进行签订购房合同之前一定查验房地产商是否有合法的售房手续，各种售房文件、证件是否完备。房地产商在销售商品房时应具备各种售房文件、证件是否完备。房地产商在销售商品房时应具备"五证"即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》
（一）《国有土地使用证》 本证是证明土 使用向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为按照有关法律规定，集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商，还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。有的房地产商获得出某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。
（二）《建设用地规划许可证》 本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管理部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。购房者调查房地产商是否具备《建设用地规划许可证》，可以判断房地产商售房的合法性。未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。
（三）《建设工程规划许可证》 本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程规划许可证》的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者建反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，城市规划行政主管部门可责令其停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，对有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
（四）《建设工程施工许可证》 本证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂的生产活动，是记地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
（五）《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》 本证是市、县人民政府房地产商行睡管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，《城市房地产管理法》规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。有的城市为了更好地规范房地产商的销售行为，还要求房地产商在销售商品房时要分别办理《内销房销售许可证》和《外销房销售许可证》。此外，房地产商在销售商品房时，如房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。购房者如果要调查商品房的建筑质量，还可以查验房地产商的工程验收证
第一节 房地产开发项目建设的招标与投标
按照工作的时间顺序和工作内容，我们可将开发项目的具体实施阶段分为三个有序
的部分：即招投标、项目施工过程管理、竣工验收。
一、概述
因为合同形式的选择决定了承包商的人员构成和所承担的风险，而项目管理的成功与否直接关系到发展商开发投资总体收益目标的实现。
按照现行的建筑工程监理的有关规定，发展商首先应与其委托的监理单位商讨把你的方式和承包合同的形式后才能进行招标工作。
二、房地产开发项目建设的招投标
招标投标的基本概念
招标投标是一种生产交易行为，是商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目的招投标则是指房地产发展商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干个建设单位进行秘密报价竞争，由发展商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。
发展商通过招标方式发包工程，其目的在于选择“适当”的承建单位。因而发展商在招标时必须考虑投标单位的技术实力、经济实力、管理经验、效率的高低、价格是否合理、信誉是否良好。对于众多的投标者，发展商只能按照一定标准，例如技术先进、质量最佳、工期最短、造价最低等方面选择中标者，再把建设工程发包给他。
为了真正选择资质优良的单位承包建设项目，发展商在招标之前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，保证投标者能够在平等的基础上竞争。这些招标文件包括设计图 纸、工程数量、技术规范要求、合同条件等。所有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，都按照规定的招标文件投标，以便发展商进行对比分析，作出公平合理的评价。
最后需要说明的是，招标投标是发展商与承建单位双方的事，双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则，诚实守信，讲求职业道德。双方行为不仅受到法律制约，同时还受到法律保护。
在项目建设阶段，除了工程施工可以通过招标发包外，其他内容如项目设计、设备供应均可通过招标发包，甚至可以通过招标由资质较好的单位总承包，亦即所谓“交钥匙工程”。
（三）开发项目招标方式
在国际市场上，招标方式基本上可以分为两种，即公开招标和限制性招标。在我国则存在三种形式，即公开招标、邀请招标和议标三种方式。发展商可依开发项目的建设规模税复杂程度选择其中某种方式。在市场经济的条件下，发展商一般采用公开招标和邀请招标方式。个别较为特殊的建设项目可采用议标方式发包，但应在招标申请书中写明理由，并经招标投标管理部门批准后方可采用。对此，1998年建设部颁布了《关于进一步加强工程招标投标管理的规定》。
1．公开招标。公开招标是指发展商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内（如全市、全国，大项目甚至可在全世界）公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的如单位前来投标。
公开招标使发展商有较大的选择范围，发展商可以在众多的投标单位之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他达成承包合同，将工程委托他负责完成。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目的建设质量，缩短工期并降低成本造价。
公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时发展商不易掌握确定的造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的单位作为承包单位。
发展商在公开招标时，应在招标文件中规定开标日期、时间和地点，并在评标委员会和投标人在场的情况下当众开标。开标后，各投标人的报价和投标文件的有效性均应公布，并由发展商或委托招标单位负责人在承包商的每份标书上的报价总表上签字，从此时到授标前任何人不得修改报价。
公开招标应遵循规定的程序，这个程序将在下文详细叙述。发展商的评标准则应当公允合理。在评标期间，发展商与评标组织可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，但不能要求投标者调整报价。发展商若希望调整价格，只能在评选出中标者后，在议标和签订合同时，通过双方协商，适当调整最后的合同价。
按常规，发展商公开招标项目应投标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。
总之，公开招标是目前建筑市场所通行应大力推行的招投标方式。发展商应尽量采用该方式发包开发项目的建设任务。
需要说明的是，公开招标过程需要经历相当长的一段时间。因为发展商审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标支出费用较多。这些缺点可由“邀请招标”方式来弥补。
2．邀请招标。邀请招标也称选择性招标，是由发展商或其委托的招标单位向所信任的，具有相应资格的建设单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的单位通常在5至10个之间。
发展商或其委托招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者先公开发布通知，邀请承包商报名，经过资格预审后再选定邀请对象。
采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，发展商不仅可以节省招标费用，而且可以提高招投标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了发展商的选择余地。
邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专用技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。
一般的房地产开发项目都不是上述类型的工程，所以发展商较少采用“邀请招标”方式。
3．议标。议标也是非公开招标方式的一种。议标是由招标单位或投标单位的有关上级主管部门，向招标单位（即发展商）推荐或指定投标单位。议标方式适用于少数保密性较强的工程项目。在房地产开发中很少出现这种情况。若发展商是国有企业，则可能会存在上级主管部门推荐或指定投标单位的可能；若发展商是合资或独资企业，则无上述可能性。因而议标方式在房地产开发项目发包中是很少用到的，是政府严格限制使用的方式，只限于涉及专利权保、只有少量潜在投标者、公开或邀请招标无人报名，或有特殊要求的少量工程。一般房地产工程不属此类。
（四）招标机构的组织运作
当发展商采用招标方式发包工程时，需要组织一个招标机构，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。
所谓招标过程中的决策活动是指下列事项：
1．确定开发项目发包的范围，即决定建设项目全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。
2．确定承包方式和承包内容，即确定是以总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是以全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等方式来发包工程。一般而言，发展商通常是选择全部包工包料的总价合同方式。但对某些高档物业，例如星级宾馆、高级公寓，其装饰材料、电梯及其他高档设备一般是发展商自行采购。此时，包工包料是不完全的，发展商可在签订合同时与承包商商议具体承包条款。
3．确定标底。
4．决标并签订合同或协议。
招标中的日常事务工作主要包括下列内容：①发布招标通告或邀请招标函；③编制和发送招标文件；③编制标底；④审查投标者资格；⑤组织勘察现场和解答投标单位提出的问题；③接受并妥善保管投标单位的标函，负责为其保密；①开标，审核标书并组织评标；③谈判签订协议或合同。
招标机构的人员组成，通常是由发展商或其授权代表，发展商委托的专业咨询机构的专业技术人员（现在一般是委托监理单位的人员），助理人员（即决策和专业技术人员的助手，包括秘书，资料档案管理人员，计算和绘图人员）组成。
（五）招标程序
按照一般要求，房地产开发建设项目招标程序大体有以下主要环节：
1．审查招标单位的资格。
2．报批招标申请书。招标申请书包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；建设单位负责组织招标人员的姓名、年龄、业务简历、职务和职称；资金来源落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件。
3．编制招标文件，编制标底，制定评标、定标方法。
工程招标文件一般包括项目名称、地址，工程内容、建设工期和现在基本条件，工程款项支付方式，技术质量要求，实物工程量清单，物资供应方式，投标起止日期、地点、合同主要条款等。招标文件由招标单位或委托咨询机构代编。一经发出，除另有规定外，一般不得变更。标底主要包括造价、工期和三材指标。目前标底的计价主要有三种计算方式：即以施工预算为基础的造价包干以平方米单位为基本的造价包干和以概算为基础的造价包干。标底编制后并送政府主管招标投标的部门或委托单位审查批准后封存，严加保密，一件招标工程只能编制一个标底。
4．发布招标公告或招标邀请书。可由招标单位根据工程要求和自身条件，研究确定采用招标的具体方式。
5，审查投标单位的资格。主要指招标单位要对申请参加投标的单位进行资格审查，
其中包括企业等级、曾承担过的工程范围和社会信誉等。对符合条件的企业，正式发出招标邀请书。
6．发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场踏勘和招标文件答疑。
7投标单位在提交投标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证明
书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单
位索取投标保证金。
8．开标。无论采取何种招标方式，开标都要公开进行，当众启封标书，宣体各投标企业的报价及其他主要内容，各单位标书全部宣布之后，由招标单位及公证部门当场检验标书，如果发现有的单位标书不符合招标规定时，可以动员投标单位撤回标书或宣布无效。
9．评标、定标。开标以后要根据招标文件中规定的决标原则，对各单位的标书进行评定。确定中标的主要依据是价格合理（在标底上下5％左右幅度），能保证质量和工期，经济效益好，社会信誉高等。为保证招标的公证性，可以招标单位为主，邀请有关部门及专家组成评标委员会（5人以上单数，专家不得少于2／3，且政府主管部门的人员不介／、）进行评标、决标、确定中标单位。如果决标结果，有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门有权予以否决。
10．发出中标通知书并签订承包合同。招标单位根据中标决定，向中标单位发出中标通知书。中标单位在接到通知后的一个月内，同招标单位共同签订承包合同。合同的主要内容必须与中标的标书内容一致，把工程造价、质量条件、违约责任等合同条款确定下来。如果发包、承包双方对合同条款有争议，应由地方主管部门仲裁。招标单位或中标单位在签订合同后撕毁，对方有权持履约保证金证明书，向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成经济损失，如果超过履约保证金的，还应补偿不足部分。
三、工程建设的合同形式与一般合同条款
中标者一经产生，则发展商与承包商就进入了商签合同阶段。尽管招标文件已经对合同文件内容作了明确规定，而且承包商在投标时也表示愿意遵守，但是通常在签订正式合同之前，发展商和承包商仍需要一个商议阶段。通过商议，发展商可以达到如下目的：
第一，通过评审标书，虽然总体上可以接受被授标的投标单位的报价，但还发现报价中可能仍有某些不够合理之处，希望通过议标，进一步压低合同价格。
第二，发现标书中某些建议（包括技术或商务上的建议）对发展商是有利而且是可以接受的。这些建议也许是其他投标单位提出的，但发展商希望中标的承包商也能接受，因此可以在协商时与承包商讨论这些建议，并确定由于采纳这些建议而导致的价格变动。
第三，讨论某些局部变更，包括设计的局部变更、技术条件的变更。需要特别说明的是，尽管合同形式和合同条款在招标文件中已有明确规定，但在协商阶段，只要发展商和承包商能够达成一致意见，某些局部仍可修改。作为发展商，详细了解合同形式以及合同条款，对编制招标文件中的合同条件是有利的，对协商修订合同具体条件也是具有极大帮助的。下面详细说明合同形式与合同条款。
（一）合同形式
建设合同是发展商（发包方）与承建单位（承包方）为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的有法律效力的协议。
按照不同的划分标准，发展商可采用的发包合同，具体形式也是不同的。按照计价方式不同，合同形式可分为：固定总价合同、固定单价合同与成本加酬金合同。按照合同所包括的工程范围以及承包关系不同，合同形式又可分为：总包合同（由总承包商负责组织分包）发展商直接发包的分包合同、独立承包合同。按照是否包料的标准，可划分为：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。下面逐一说明。
1．按计价方式不同划分。开发项目的条件不同，往往要求不同类型的合同及包价计算方法。这些计价方法关系到发展商与承包商之间的切身利益，因而往往是双方需要花费很大精力协商的问题。在实际中，通常采用的计价方式有以下几种：
（l）固定总价合同。固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同。它的特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。在合同执行过程中，除非发展商要求变更原定承包内容或者设计图纸，承包单位一般不得要求变更承包价。
固定总价合同发包方式，对于发展商而言，由于操作较为简单，因而是受欢迎的。对于承包商而言，如果设计图纸和技术说明书相当详细，市场上材料价格稳定，并能据此比较精确地推算造价，则这种承包方式也是可以接受的。但是，如果图纸和说明书不够详细，未知因素较多，或者遇材料突然涨价以及恶劣气候的影响，承包商必须承担应变的风险。为此，承包商会加大木可预见费用来消除这些变动因素带来的风险，从而提高了工程包价，这最终对发展商是不利的。针对这种情况，可行的办法是在固定总价合同中增加一些必要的条款，由发展商分担建设期的部分风险，从而降低承包商的不可预见费用，使总包价下降。这样做对于发展商与建设工程承包商双方都是非常有利的。
增价条款的种类很多，大致可归纳为三种形式：
①按日计价的增价条款。这种增价条款是指在合同签字日或投标报价日之后的任何价格增长，由发展商对承包商给予补偿。发展商应当对合同签字日，或投标报价日与实施施工安装时的材料、设备和能源成本的差异进行部分或全部补偿。
②重大增价的调整条款。这种增价条款是指材料、设备和能源涨价到某一百分比时，齐发商才给予补偿。也就是说小额风险由承包商承担，而大额风险由双方分担或完全由发展商承担。当然，这个限制百分比应当是由双方协商决定，作为发展商应尽量降低该百分地”
③延期增价条款。这种增价条款是指在某一规定时间内的合同价格虽然是固定不变的，但如果超出这一规定时间，则承包商可以得到该延误期间的价格增长和超支费用的补偿。需要特别指出，若上述工期延误是承包商失误造成的，则承包商不但得不到补偿，相反会受到罚款。因而在制定本条款时应写明原拟完工日期，以及误工责任的划分。
以上三种形式的增价条款，发展商应慎重选择。一般情况下，不采用第一种增价条款，因为按照该条款，发展商承担风险过多，而采用“重大增价的调整条款”和“延期增价条款”图改好。
③需要说明的是，订立增价条款确实是增加了发展商所承担的风险，但承担风险是有回报的，此时发展商可以要求承包商削减不可预见费用，从而降低总包价。若发展商对工程建设中的不可预见因素把握良好，则订立增价条款是合适的，也是有益的。
（2）固定单价合同。在没有施工详图就需要开工，或虽有施工图而对工程的某些条件尚不完全清楚的情况下，既不能比较精确地计算工程量，又要避免凭运气而使发展商与承包商任何一方承担过大的风险，此时采用固定单价合同是比较合适的。在实际中，按照开发项目的具体情况，开发商可以采用的形式有如下几种：
①按分部分项工程单价承包。即由发展商开列分部分项工程名称和计量单位。例如，挖土方每立方米、混凝土每立方米、钢结构每吨等等，由承包商逐项填报单价；或者由发展商先提出单价，再由承包商认可或提出修订意见后作为报价，经双方磋商后确定承包单价，然后签订合同，最后按实际完成的工程数量，按合同单价结算工程价款。这种方式主要适用于没有施工图、工程量不明即需开工的紧急工程项目。
②按最终产品单价承包。这种方式就是按每平方米住宅、每平方米道路等最终产品的单价承包，并签订承包合同。其报价方式与按分部分项工程单价承包相同。这种单价合同方式通常用于采用标准设计的住宅，中小学校舍和通用工业厂房等开发项目。考虑到基础工程因条件不同而造价变化很大，因而采用每一平方米单价发包工程时，一般仅指士0．00标高以上部分，基础工程则按分部分项工程单价承包。承包单价可参照预算定额，适当进行调整后，一次包死，但亦可商定允许随人工费和材料价格指数的变化而调整。具体的调整办法在合同中应明确规定。
③按总价决标，按单价结算工程价款。这种单价合同方式适用于设计已达到一定的深度，能据以估算出分部分项工程数量的近似值，但由于某些情况不完全清楚，在实际工作中工程量可能出现较大变动的工程。例如，在开发港口码头时，可能因反常的地质条件而使土石方数量产生较大的变化。为了使承发包双方都能避免由此带来的风险，承包方可以按估算的工程量和一定的单价提出总报价，发展商以总价和单价作为决标依据，确定中标者并签订合同。最后，双方即按实际完成的工程数量与合同单价结算工程价款。不管采用何种形式的单价合同，最后一般还需附有用来对额外工作付款的费率表、日工价表和施工机具台班费率表等。事先确定这些费率和工价表，可以避免对额外工作或工程变动引起的付款发生争议。单价合同中所用单位既包括人工费、材料费、施工安装费，还包括按一定百分比分摊的管理费和利润。尽管工程数量的增减是由发展商负责的，并不影响其中的人工费和材料成本，但是，如果工程数量比原来报价时估算相差太大，则按百分比摊入的那部分管理费和利润将会受到影响，特别是实际工程量大大低于投标报价时的工程量，则承包商将得不到原来预计的管理费和利润，因而承包商可能要求工程单价有所调整，发展商应给予适当考虑。
（3）成本加酬金合同。这种承发包方式的基本特点是：按工程实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的总管理费和应缴所得税），加上商定的总管理费和利润来确定总包价。这种合同方式主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况，如边设计进施工的紧急工程或较为特殊的开发项目。成本加酬金的具体做法有以下几种：
①成本加固定百分数酬金。计算公式为：
C＝Cf＋R·CF
式中C——总包价；
CF——实际发生成本；
R——固定酬金百分率。
这种计算方式由于酬金与实际发生的成本成正比，因而不能鼓励承包商降低成本，对发展商来说是不利的。
②成本加固定酬金。工程成本按实际发生情况，完全由发展商承担，但酬金事先商定一个固定的数目。该酬金数目通常按照预估工程成本的一个百分数来确定。这种承包合同方式虽然不能使承包商努力降低成本，但从尽快取得酬金出发，承包商将尽力缩短工期，这对发展商早日出售出租开发物业是有利的。在这种情况下，发展商还可以根据工程质量、工期和成本降低情况给予奖励，以充分发挥承包商的积极性。
③成本加浮动酬金。这种方式是事先商定工程成本和酬金的预期水平。如果工程完工后，实际成本恰好等于预期水平，工程造价就是成本加酬金；如果实际成本低于预期水平，则增加酬金；如果实际成本高于预期水平，则减少酬金。
从理论上讲，这种承包方式对承、发包双方都没有太大的风险，同时又能促使承包商关心降低成本、缩短工期，因而对双方都有好处。但实际上估算成本较为困难，要求双方都要具有丰富的经验。
2．按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分。如果开发项目较大，则承建单位往往不止一个。发展商可采取总包合同形式（由总承包商负责分包），或者由发展商直接发包的分包方式。如果工程项目较小，则发展商可采用独立承包的合同方式发包。
总包合同。总包就是指一个建设项目的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包商负责组织实施，据此签订的合同称为总包合同。在这种情况下，由总承包商负责将若干专业工作分包给专业承包单位，并统一协调和监督他们的工作。在一般情况下，发展商只与总承包商直接联系而与各分包商不发生直接联系，这种总包合同形式便于开发商对项目建设进行管理和监督，降低工作量，有利于减少现场管理人员。
在总承包条件下，分包商可由发展商指定或由总包自行选择。但最终均需签订分包合同。
（2）发展商直接发包承包合同。这种方式是指，在同一开发项目上，发展商直接把工程分包给各承包商，并由此签订正式合同。在这种情况下，发展商直接与各承包商联系，现场协调工作较为复杂。若发展商工作人员较多且具备此能力，则可由发展商自行负责，否则可委托一个承包商牵头去做或聘请专门的项目经理来管理。
（3）独立承包合同。当开发项目规模较小，技术要求较为简单时，则发展商可将开发戴项目的建设任务发包给一家承包商独立完成。这种承包方式对发展商的管理工作是有利
3．按照是否包料划分。在房地产开发项目建设过程中，由于开发项目的性质不同，材镜料供应由谁来负责亦是不同的。
（）包工包料合同。包工包料就是指由承包商负责施工所用的全部人工和材料设备。通常情况下，这种方式是较为普遍的。
（2）包工部分包料合同。该方式是指承包商只负责施工的全部人工和一部分材料，其余部分由发展商自己提供。如果开发项目的建造标准很高，例如星级宾馆、高级公寓等，部分材料与配套设备需要进口，则这些材料和设备可由发展商自行负责提供，其余普通材料可由承包商负责提供。外商在国内开发房地产项目时往往采取这种方式。
（3）包工不包料合同。即承包商仅提供劳务而不提供任何建筑材料，所有建筑材料均由发展商自行解决。这种合同方式在房地产开发建设中很少使用。房地产开发项目建设的发包合同方式是多种多样的，房地产发展商应结合项目的具体特点选择采用。
（二）一般合同条款
合同文件应包括的内容在投标文件内容中已有说明，此处不再赘述。这里叙述有关房地产发展商与建设项目承包商之间权利义务关系的一般合同条款。
．合同条款又称合同条件，在国际上已编制了若干标准的“国际通用合同条件”，如FIDIC合同条件。在国际通用合同条件的基础上，各国结合本国特点，制定了自己的合同条件。下面就根据我国的特点，逐条说明可供发展商签订发包合同时采用的合同条款。
1．一般义务。一般义务条款主要是笼统地规定承包商应承担的职责。具体内容包括以下几个方面：
（1）承包人责任。根据合同规定，承包人应以细心、认真的态度努力进行施工与维修，提供一切劳务，包括工作监督、材料、施工机械设备及施工和维修所需要的全部临时或永久性的其他物品。
（2）履约保函；为了保证合同能够按期履行，在签订合同时，承包人应提供银行或保险公司开出的保函，保函所担保的金额以授标函中规定的数额为准。
（3）工程应使工地监理人员满意。除了由于法律原因或实际原因不能做到的外，承包人应严格按合同规定以及图纸和技术说明进行工程施工和维修，以使发展商或其委托的监理感到满意。
（4）承包人应提交总进度计划。承包人在中标后应提交一份建议进行该工程步骤顺序的总进度计划。在实际执行中，若工程进度不符合原订进度计划，承包人应向监理人员说明其原因。
（5）竣工时的现场清理。在工程竣工时，承包人应从现场清除、拆除并运出一切施工设备、剩余材料、垃圾和各项临时工程，并保持整个现场和工程清洁整齐，使发展商满意。
2．合同文件管理。
（1）合同图纸、投标书和合同条款，承包人和监理人各持一份，以备随时查阅。
（2）发展商应向承包商免费提供：合同条文、标书，两份合同图纸及两份规范，另外还需提供两份补充大样图。建筑工程完工后上述图纸及文件都应交还发展商。
3．材料及设备供应。材料及设备若是由发展商自行提供，则应在合同中规定供货时间，以便承包人安排施工进度计划。
若材料及设备由承包人提供则应规定：一切材料和设备均应是合同中所规定的相应规格、等级、品质。承包人在购买材料与设备之前应按照工程监理人员的要求，在制造加工地点、现场或在合同可能规定的地点进行检验。对于材料，亦可提供样品，以供检验。提供样品的费用以及检验费用由哪一方承担，应在合同中明确规定。
4．开工、竣工时间及工期。合同中应明确规定开工及竣工时间以及相应的工期。
（1）工程的开工。承包人在接到发展商或其监理工程师有关开工的书面命令后，应在合同规定的期限内，在现场开工，并且应迅速且毫不拖延地继续施工。
（2）竣工期限的延长。如果由于任何种类的额外或附加工程量，或者是由于合同中规
定的原因，以及异常的恶劣气候条件，其他特殊情况造成竣工期限的拖延，则监理工程师应批准并确定该项延长期限，并通知发展商和承包人。
（3）施工进度。如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预订的工程竣工期限内完工时，则承包人应采取必要的措施，以便加快工程的施工进度，使工程能在预定的工期内竣工。此时，承包人无权要求增加为采取这些措施而支付的附加费用。
5．变更与增减。在合同中应规定变更和增减的项目以及处理办法。
（1）变更。发展商或其委托监理工程师认为有必要，可以对工程或其任何部分的形式、质量或数量作出变更。这些变更包括：①增加或减少合同中所包括的工作数量；②削减任何这类工作；③改变任何这类工作的性质或质量及种类；④改变工程任何部分的标高、基线、位置和尺寸；⑤完成工程竣工所必要的某些附加工作。
（2）对变更的估价。对于额外或追加的工作，或已取消的工作，应以合同中规定的单价予以估价。如果合同中未规定用于该项额外或追加工作的单价，则应由合同双方协商确定。
6．转让与分包。合同的转让应得到发展商的同意方可进行。合同转让时，承包商所有的权利和义务都必须随之转移。
建设项目的分包也需经发展商同意。分包人可由发展商指定、推荐，或者由总包人自己选定。
7．竣工验收与维修。竣工工程验收应以国家颁布的施工验收规范、质量检验标准及施工图为依据。在验收时，承包商应提供隐蔽工程验收记录，中间交工验收记录以及竣工图纸。当项目验收后，由发展商签发工程竣工证书。
合同中还需规定维修期。维修期一般从竣工证书签发之日起算。在合同规定的维修期内，若工程出现缺陷。则承包人应负责修复。如果该缺陷被判定是由于承包商所采用的材料、施工工艺不符合合同要求，或由于承包商的疏忽造成的，则由承包商承担此项维修费用。如果该缺陷是由于其他原因造成的，那么对维修费用应进行核实，并作为附加工作予以付款。
8．支付方式。工程款的支付一般按时间大致划分为四个阶段，即预付款、工程进度款、最终付款和退还保留金。
（l）预付款。预付款用来支付承包商初期费用。支付时间一般在签订正式承包合同后的一个限定时间内，由承包商提供一笔相当数额的履约保函之后，发展商即可支付现款。预付款亦可用初期动员费替代。
预付款一般在以后的工程进度中扣除，但扣除的进度可协商确定，并载入合同。预付款也可以按月等分扣回。
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