房屋买受人与抵押权人的权利位阶及其边界

房屋买受人与抵押权人的权利位阶及其边界

近年来，各地房地产迅速发展，但是一旦资金链断裂，就会出现“烂尾楼”，由此引发房屋买受人与抵押权人的权利发生冲突的情形，如何处理此类问题，考验着司法的智慧。本文从山东三联彩石山庄案入手，在分析权利位阶确定原则的基础上，确定房屋买受人与抵押权人的权利位阶，并阐述买受人优先受偿的条件，与大家商榷。

一、问题提出：从山东三联彩石山庄案展开

2015年3月最高法院将“山东三联彩石山庄案”作为公正司法的典型案例写进了法院工作报告，该案的大致情况为：2006年山东省属企业三联集团开发建设彩石山庄项目，占地2000多亩，拟建四个住宅小区，2006年至2007年，三联集团与买受人签订房屋买卖合同，出售2100多套房屋，并向每个房屋买受人收取部分或全部的房款。后因三联集团资金链断裂，走到了破产边缘，彩石山庄房地产项目未能开工建设即停工。同时，三联彩石山庄涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，三联集团因拖欠银行借款本息，抵押给银行的土地使用权被法院查封，抵押权人享有优先受偿权。在这种情况下，房屋买受人的购房款及利息与抵押权人的银行贷款谁优先受偿呢？面对这一难题，山东济南中院从维护保障民生角度，提出了购房人的购房款返还请求权，可以优先受偿的意见得到批复认可，为该案顺利化解扫清了法律障。那么，房屋买受人权利是否一律优先抵押权呢？如果这样的话，抵押权将失去本来的功能，那么在什么情况下房屋买受人的权利应该优于抵押权呢？这个问题值得进一步明晰。

二、理论厘定：权利位阶的确定原则

民事主体的权利是法律所赋予的，一般情况下，各项法律权利均有自身的一定空域，且互不侵犯，但是，由于社会关系复杂多变，由此引申的法律权利也会发生交叉，甚至互相冲突，在这种情况下，权利的选择就涉及到权利位阶，位阶高的权利优先于位阶低的权利优先得到保障。那么，如何确定法律权利的位阶呢？根据法学理论以及司法实践的经验，确定法律权利位阶应当遵循四个原则：

（一）法律优先原则。在制定一部法律之前，立法者通常会进行充分的调研，征求相关专家的意见，在立法的时候一般的法律权利冲突均会考虑到，当两种或者两种以上的法律权利会发生冲突的时候，哪一种法律权利优先会在相关法律中存在明确的规定。比如，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十九条规定“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。”因此，当法律对于权利位阶有明确规定的时候，一律按照法律规定予以确定权利位阶。

（二）生存优先原则。如果法律对于某些权利之间的位阶没有明确规定的时候，那么每一次权利发生冲突进入到司法、执法领域，都要由相关的司法、执法人员根据具体情况作出具体判断。如何进行权利位阶的界定呢？这就要从马斯洛需求理论出发，该理论认为，人类需求像阶梯一样从低到高按层次分为五种，分别是生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。假使“较低”价值关涉一种基本生活需要，而假使不为“较低”价值退让，此生活需要即不能满足的话，一种‘较高’价值可能必须对另一‘较低’价值让步，这就是法律权利位阶确定中的生存优先原则。

（三）安全优先原则。在满足了人类最基本的生存权利以后，法律保障人类安全是至关重要的。有句法谚曰“不公正胜过无秩序。”因为一个社会就算存在不公正，但是一些都有章可循，人们就会对行为的效果有明确的预期，人们的安全感就会增强。比如，抵押权为什么权利位阶比较优先呢？主要是因为抵押权进行了登记，这种登记具有公示效力，凡是向社会公示了的权利就应当更加安全。又如，法律保护善意第三人的利益，也是出于对安全优先原则的考虑。因此，当法律权利发生冲突的时候，确定权利位阶应当考虑安全优先的原则。

（四）发展优先原则。除了法律优先、生存优先、安全优先之外，还存在一个确定权利位阶的原则，那就是发展优先原则。当两种以上的权利发生冲突且不会触犯法律优先、生存优先、安全优先原则的时候，执法人员、司法人员在确定权利位阶的时候必须考虑优先保护哪一种权利更有利于科学的进步、经济的发展，乃至整个社会文明的向前迈进。比如有些科学家进行学术研究不可避免地会对个别企业的声誉带来积极或者消极的影响，一旦出现消极影响的时候，企业是否有权利要求科学家赔偿损失？这就涉及到权利位阶的确定需要从发展优先原则出发进行界定的问题。假如司法机关判决科学家赔偿企业的损失，那么，学术自由将被扼杀，试错的科学实验将没有人敢做，整个社会的科学发展会停滞不前，显然不符合发展优先原则。

三、位阶序列：抵押权人享有优先受偿权

在确定房屋买受人与抵押权人的权利位阶的时候，首先根据法律优先原则，看我国法律对此有没有明确规定。根据司法实践的实际，实践中应当存在两种情形：

（一）抵押登记在先，房屋出卖在后。如果房屋已经办理了抵押登记，抵押人仍然出卖该房屋，那么，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。”也就是说，在这种情况下，抵押权人的权利优先于房屋买受人的权利。

（二）房屋出卖在先，抵押登记在后。如果房屋已经出卖给买受人并办理了过户登记，自然不存在与抵押权冲突的问题；但是在出卖以后，房屋办理过户登记之前，如果房屋办理了抵押登记导致买受人取得房屋受到阻碍，买受人与抵押权人的权利谁更优先呢？对此，法律和司法解释没有明确的规定，但是根据安全优先原则，买受人购买房屋以后，应当在不动产登记部门进行备案，只要进行了备案，就算一时没有办理产权过户手续，也无法办理不动产抵押登记；同时抵押权人有理由相信所办理抵押登记的房产没有出卖，抵押权人属于善意的第三人，为此，在这种情况下，司法机关、执法部门也应当优先保护抵押权人的权利，这也符合促进市场经济发育的发展优先原则。

综上所述，在一般的情况下，抵押权人的权利位阶要高于房屋买受人的权利。

四、权利边界：房屋买受人优先受偿的条件

虽然法律权利体系中存在一定的权利位阶，但是，权利位阶并不具有整体的确定性。在房地产开发的过程中，由于存在大量的开发商将未竣工的房屋或者未动工的土地抵押贷款，同时预售商品房，一旦资金链断裂，房地产开发失败，就会导致涉及人数众多的房屋买受人与抵押权人的权利冲突，比如山东三联彩石山庄案就是一个典型。在这种情况下，如何确定房屋买受人与抵押权人权利的位阶呢？《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）指出“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”在这里，商品房买受人的权利位阶高于抵押权人的权利位阶，主要理由是：商品房预售均经得了不动产登记部门备案，抵押权人也明知抵押物是预售商品房，并明示或者默视开发商出售商品房的，同时买受人在购买房屋的过程中完全是善意的，根据安全优先原则，应当优先保护房屋买受人的权利；与此同时，为了符合发展优先原则，在同样属于经营性的房屋，则买受人并不享有这一特殊的位阶优惠权，只有买受人符合《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的“消费者”的买书人才能根据生存优先原则享受这一特殊的位阶优惠权。因此，房屋买受人的权利位阶高于抵押权人的权利位阶必须符合下列三个条件：

（一）买受人必须无过错。房屋出卖人系取得商品房预售许可证的开发商，房屋买受人在购买过程中不存在明显的过错，如果开发商没有办理房屋预售许可证以及个人出售已经办理抵押登记房屋，买受人在购买过程中没有尽到注意义务，说明购买人存在过错，那么购买人不得享有买受人权利位阶优惠特殊保护措施。

（二）买受人必须符合消费者的构成要件。买受人必须符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定“消费者”的条件，即买受人必须为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务；假如买受人为经营需要购买商品房，则不符合消费者的条件，不能享受权利位阶特殊优惠的待遇。

（三）买受人必须支付了购房款。买受人已经支付所购买标的房屋的全部或者大部分款项，如果买受人只是与开发商签订了买卖合同，但是没有缴纳购房款，则不能要求继续购买，只能解除合同。

（作者单位：湖南省永州市零陵区人民法院）

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