本案土地使用权转让合同是否有效

[案情]

原告：朱某

被告：张某

被告张某持有靖江市靖南村11队一幅土地的土地使用权出让合同及缴纳税费凭证，并在国土部门取得批准用地通知书。在被告张某向原告朱某出示上述土地使用权出让手续后，原、被告在明知未办理土地使用权证的情况下于2008年10月7日签订土地使用权出让合同，合同约定张某将该土地转让给朱某，转让价为558000元，合同签订时给付200000元，余款于2009年1月30日钱付清，张某有协助朱某办理过户手续的义务，如该土地办理土地使用权证后不能过户至朱某名下，则由张某办理建房手续，待房屋建成后再一并将房屋及土地过户。合同签订后，原告支付部分土地使用权转让款项。现原告起诉主张讼争土地未办理土地使用权证，其转让合同违反了《城市房地产管理法》的相关规定，属无效合同，要求返还已付款项，并赔偿利息损失。审理中，原、被告确认未办理土地使用权证，法庭向靖江市国土部门了解得知该土地确未办理土地使用权证。

本案原告提出土地未办理登记，主张土地使用权合同无效，返还已付款项；被告认为土地已经取得出让手续并缴纳了税费，合同有效，未能履行系因原告拒付余款。那么土地未办理使用权证，土地使用权出让合同是否无效？

[审判]

法院审理后认为，我国《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告签订的土地使用权转让合同，讼争土地被告已取得国土部门批准用地通知书，虽然未办理物权登记，但不影响合同的效力，该合同系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定享有权利并履行义务。现原告以讼争土地未办理土地使用权证主张转让合同无效，要求被告返还200000元及赔偿损失，缺乏法律依据，不予支持。据此，驳回原告朱某的诉讼请求。

[评析]

一、案涉合同是否成立。合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。本案中，被告持有土地出让手续，并向原告出示，案涉合同系双方意思自治的情况下订立的，故合同依法已成立。

二、案涉合同是否有效。《合同法》第五十二条规定了五种导致合同无效的情形，分别是：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。审理中未发现前四项导致合同无效的情形。原告提出案涉合同违反法律强制性规定，具体指违反了《城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。那么违反该法律规定是否导致合同无效？

1、根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权法确定了不动产物权变动的原因与结果进行区分的模式。签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因。土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果。该合同即原因行为是否生效，不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果，也不取决于准备转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第三十八条的转让条件，而取决于双方签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此，如果没有办理土地使用权过户登记，或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第三十八条规定的可以转让条件，并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。

2、《城市房地产管理法》第三十八条是否属于《物权法》第十五条中的“除法律另有规定”情形？从《物权法》第十五条看出，这里的法律另有规定应指某一部法律明确规定，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过物权登记的，合同才生效。如果法律没有明确这样规定，都应该认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效。没有办理物权登记的，不影响合同效力。而《城市房地产管理法》三十八没有该类规定，不属于“除法律另有规定”范畴。

3、合同是否有效，应从合同签订之日就已确定，而非通过合同是否履行反过来决定合同的效力。此也不符合人们的认识规律。认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，没有办理物权登记的，合同无效，其结果就会鼓励违约一方，纵容违约的当事人，守约一方的合同利益就得不到保护，最终会破坏市场经济条件下交易的基本原则。原告明知土地未办理使用权证的情况下签订土地使用权转让合同，现又基于此事实主张合同无效，明显违背了民法诚实信用原则。

综上，案涉土地使用权转让包括转让合同签订和物权变更登记两个行为，如果土地未办理使用权登记，只会因城市房地产管理法规定无法办理物权变更手续，合同难以履行，不影响合同的效力。从民法精神角度，也不应纵容违约一方，损害守约一方。如此，案涉土地使用权转让合同应属有效合同，对于原告的诉讼请求应予以驳回。

作者：凌达 单位：靖江市人民法院

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