地役权和相邻关系的区别

地役权和相邻关系经常发生混淆，怎样区分这两者，举两个例子:

第一个例子是，一个楼层分上下两户，楼上住户经常从楼下经过。后来楼下用户把房子卖出去作为商店，买受人开店后就把楼梯封死，楼上住户无法从楼下通行，就想办法从旁边搭建楼梯，政府提出不能随便乱搭乱建，否则影响城市市容规划，于是楼上住户每天只能借助木梯上下通行，其母亲五年没有下楼，这是一个上访多年的案例。

第二个例子是，一个公司建了高尔夫球场，后来又修了一个会所，从会所到球场的直线路线需要经过一个村子的土地。公司无权征收土地，而如果修一条专用道路，就要与农民达成协议，双方在协商过程中对价格发生了争议。

一般情况下，这两个例子里的前者属相邻关系，后者则属于地役权的问题。

就第一个例子来说，相邻关系是相邻的一方在必要范围内必须给另一方提供相应的便利，但过去民法中没有关于通行便利的规定，所以法院很难处理。而按照《物权法》的规定，楼下住户应该有义务向楼上住户提供通行的方便。为什么必须由法律规定？这实际上就是一种法律上的强制性干预，是相邻方的法定义务。通风、采光、通行等属于个人的基本生活需要，也可以说是保障个人正常生活的最基本条件，所以有人把它总结为个人的基本人权。有的国家把通风、采光、通行等权利作为人格权，比如日本，就是从这个角度考虑的--它是个人最基本的需要，所以法律必须强制性地要求一方给另一方提供这种便利，才能满足相邻方最基本、最低限度的生活需要。其次，这个问题为什么要由法律强制性地干预，而不能由双方通过合同来协商呢？这是因为涉及到最基本生活需要的问题，双方是无法通过谈判协商的，一方可能漫天要价以求对基本生活需要进行补偿，另一方在其基本需要不能满足时则可能会采取激烈的措施，这就会引发社会严重的冲突矛盾，所以法律要尽量避免这种冲突矛盾，就要直接干预，强制一方提供这种便利，而且不能要求对价，这是法律强制性的要求。第三，从效益角度考虑，也只有提供便利才符合“物尽其用”的要求，尽管通行会给一方造成妨碍，但和另一方对其物的有效利用相比，这种妨碍是比较小的。

第二种情况为什么要称其为地役权呢？地役权不是由法律强制规定的，而是由双方通过合同谈判解决的。为什么必须这样呢？就是因为这不是一个最基本生活需要的问题，因为不是说你无路可走、无法通行。假设出现了民法上所说的袋地，也就是说房屋四周全被人家的土地包围，无路可走了，这时就属于相邻关系，周围的邻居必须让人家走路。但是第二个例子里的情况并不是无路可走，是为了走近路；不是为了满足基本生活需要，而是为了满足经营需要。该公司追求的是一种商业利益，这是法律不能强行干预的，只能由双方通过谈判解决。这就是地役权的范畴，能征到地就征地，征不到地就通过达成协议来设定地役权。其次，用人家的地通行可能会给他人造成重大损失，法律很难确定补偿的问题，但是损失必须得到补偿，因此只能由双方协商，通过地役权的方式解决。

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