因出卖人原因造成逾期未能办理房屋权属证书的违约责任

1、有关诉讼时效

按照《商品房买卖（预售）合同》样式第十二条的约定，由于出卖人原因造成逾期未能办理房屋权属证书时，出卖人应当承担的违约责任有两种，第一种是继续履行的违约责任，即继续履行协助买受人办理房屋权属证书的责任；第二种是支付违约金的违约责任。在承担这两种违约责任的诉讼时效问题上，笔者认为要求出卖人承担继续履行协助义务的违约责任不适用诉讼时效，但要求出卖人承担支付违约金的违约责任应当受到诉讼时效的限制。

诉讼时效制度一般适用于请求权。请求权分为债权请求权和物上请求权，两种不同的请求权是否都应受到诉讼时效的限制，在理论和实务中长期存在不同的意见。对于物上请求权而上，由于它与物权不可分离，既然物权不适用诉讼时效，则物上请求权亦不能适用之。否则物权无存在之价值。其次，物上请求权通常适用于各种持续性的侵害行为，对这些侵害行为非常难以确定其时效的起算点，因此物上请求权难以适用诉讼时效。再者，虽然物上请求权不适用诉讼时效，但由于取得时效可适用之，依然可以发挥防止权利上的睡眠，推动财产流转及维护经济秩序的作用〔5〕。在商品房买卖合同中，买受人要求出卖人履行协助办理房地产权属证明的权利，是基于买受人对买卖标的物“商品房”享有权利而产生的针对出卖人不履行协助办理权属登记手续，妨害买受人物权完整性而产生的物上请求权。只要买受人所购买的商品房持续存在，买受人取得房屋权属证书的权利就持续存在；相对应的出卖人协助买受人办理房屋权属证明的义务就始终存在，因此买受人要求出卖人承担协助办理房屋权属证明的责任不应当受到诉讼时效的限制。关于债权请求权应当受到诉讼时效的限制，在理论和实务之中都无争议。买受人要求出卖人承担支付违约金是订立商品房买卖合同过程中，经双方协商一致，对履约不能约定的一种责任承担方式，是合同之债的一种表现形式。因此买受人要求出卖人承担支付违约金的违约责任是债权请求权，当然应受到诉讼时效的限制。

2、有关支付违约金

办理“两证”是出卖人彼此独立的两个合同义务，均应有相应的违约责任。同时，即便认为该条款对出卖人承担违约责任的数量约定不明，按照《合同法》第六十二条第一款第（五）项“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，对该合同条文中关于出卖人应承担几次支付违约金的问题也应做出“只要出卖人没有履行办理任一一证的合同义务，都应承担相应的违约责任，买受人都可以要求出卖人支付相应的违约金”的理解。因为，商品房买卖合同的合同目的就是“出卖人向买受人交付房屋并办理相应的产权转移手续，买受人向出卖人支付相应的合同价金”。如果出卖人仅以承担一次逾期办证的违约责任为限，那么但出卖人不能按照合同约定时限办理两证时，出卖人完全可以在支付一次违约金、协助办理其中一证后，对另一证的办理采取不闻不问的态度。即便出卖人不协助办理另一证，也无需承担相应的违约责任，对其不再产生任何不利后果。而对买受人来讲，房屋权属证明中的其中一证可能就永远不能取得，这显然与买受人签订商品房买卖合同的目的不符，买受人的合同目的不能实现。同时，商品房买卖过程中，出卖人与买受人签订的合同，是由出卖人提供的，该合同大部分条款均为格式条款，关于出卖人应当如何承担逾期办理房屋权属证书的违约责任的条款，也是格式条款。按照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，当出卖人与买受人对该合同条款有不同理解和认识的时候，应当做出不利于格式条款提供人（出卖人）的解释，加重出卖人的责任。综上所述，为保证双方当事人合同目的的实现，维护交易安全，规范交易行为，笔者认为，因出卖人原因导致买受人逾期不能办理房屋权属证明的，出卖人应当以其不能办理《房屋使用权证》和《土地使用权证》分别承担违约责任。

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