出卖人协助办理“商品房权属登记手续”的责任范围

从有利于各自利益的角度出发，出卖人和买受人对商品房权属登记究竟包含哪些要件的认识不尽相同：出卖人认为商品房权属登记手续仅包括《房屋所有权证》，而买受人认为商品房权属登记手续既包括《房屋所有权证》又包括《土地使用权证》。我院审理的（2006）高新民初字第805号案件就是一个典型案例。商品房买卖双方围绕这一问题进行了激烈的争论。出卖人认为根据建设部2001年8月15日修订并颁布施行的《城市房屋权属登记管理办法》第三十一条 “房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》”的规定，《国有土地使用权证》不是合同中约定的房屋权属证明。买受人则认为无论从交易习惯、立法精神还是维护买受人合法利益的角度出发，“商品房权属登记手续”都应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。

笔者认为合同条款第十二条约定的“商品房权属登记手续”应该包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。首先，我国《城市房地产管理法》第六十条第三款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”建设部2004年7月20日修订的《城市商品房预售管理办法》第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”建设部2001年8月15日修订的《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。建设部《商品房销售管理办法》规定第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此可见从法律法规的立法原意来讲，我国对房屋实行的是房屋所有权和房屋占用的国有土地使用权并行管理和土地使用权和房屋使用权登记发证的制度。房屋权属登记手续当然包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。

其次，从不动产权属登记的性质和功能考察，不动产权属登记手续也应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。不动产权属证书是享有不动产物权的证据〔1〕。不动产权属证书是公开的、正式的法律文书，是对财产拥有或交易事实的确认，起到向他人公开所有权的作用，具有直接表明所有权的能力。不动产产权登记作为现代房地产法律制度的基础具有三个方面的功能：第一，产权确认功能。房地产产权登记具有的确认房地产的权属状态，承认并保护房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。〔2〕第二，公示功能。房地产权利变动的事实向社会公开，用以标示房地产流转的过程和结果。〔3〕第三，管理功能。房地产产权登记所具有的实施国家管理意图的功能。〔4〕因此，为了确认商品房买受人的物权，确认出卖人向买受人转移权利，公示出卖人和买受人之间的交易过程和结果，并依法接受国家管理机关的管理，都必须为买受人办理房屋所有权证和土地使用权证。因此，在该类案件审理过程中，必须对出卖人的协助义务严格把握为协助办理两证的义务。这样，既有利于合同目的的实现，又有利于促进房地产交易市场秩序的规范。

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