商品房预售合同纠纷中主张逾期交房违约金的诉讼时效

商品房预售合同纠纷中主张逾期交房违约金的诉讼时效

基本案情:

2006年4月28日，朱甲、陈某某、朱乙与金轩公司签订一份《上海市商品房预售合同》，约定：朱甲、陈某某、朱乙向金轩公司购买系争本市四平路758弄金轩大邸某号603室房屋，房屋暂测建筑面积为90.43平方米，其中套内建筑面积70.31平方米，公用分摊建筑面积20.12平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币5,830元(以下币种均为人民币)，总房价款暂定为527,207元；合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如金轩公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：

1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；

2、金轩公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%，不向朱甲、陈某某、朱乙收取超过部分的房价款；金轩公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%)，朱甲、陈某某、朱乙有权单方面解除本合同；合同第十一条、第十二条约定，金轩公司定于2007年8月30日前将该房屋交付朱甲、陈某某、朱乙，金轩公司如未在约定期限内将该房屋交付朱甲、陈某某、朱乙，应当向朱甲、陈某某、朱乙支付违约金，违约金按朱甲、陈某某、朱乙已支付房价款的日万分之二计算，自合同约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止；合同第十三条约定，金轩公司应在交付之日前10天书面通知朱甲、陈某某、朱乙办理交付房屋的手续，朱甲、陈某某、朱乙应在收到该通知之日起10日内，会同金轩公司对房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交钥匙；合同第十四条约定，在金轩公司办理了新建商品房房地产初始登记手续取得了房地产权证(大产证)后15日内，由双方当事人签署《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，向交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；合同补充条款约定，房屋交付使用的条件为金轩公司取得《住宅交付使用许可证》，房屋交付使用日期为本合同第十一条约定的日期即2007年8月30日之前，金轩公司承诺2007年11月30日前办理房产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。合同并对其他事项作了约定。

朱甲、陈某某、朱乙于2003年1月28日、2006年6月26日、2006年6月27日分别向金轩公司支付购房款1.8万元、20万元及309,207元，共计527,207元。金轩公司于2008年2月20日发出《入住通知书》，通知朱甲、陈某某、朱乙办理入住手续。2008年10月31日，金轩公司发函通知全体业主：金轩大邸某号楼(甲、乙号门牌)于2008年2月20日取得入住许可证交付使用，至今该房大产证尚在办理中，公司将以最积极的态度尽快办理完成，延期交房违约金正积极筹措资金，并将于当年12月31日起开始办理赔偿事宜。因金轩公司一直未能取得大产证，导致朱甲、陈某某、朱乙无法办理系争房屋的房地产权证。故朱甲、陈某某、朱乙向原审法院提前诉讼，要求金轩公司按照合同约定的建筑面积单价返还房屋面积差额款33,988.90元并按同期银行贷款利率支付利息(自2007年12月15日起算至金轩公司实际支付之日止)，要求金轩公司支付逾期交房违约金18,346.80元并按同期银行贷款利率支付利息(自2008年2月20日起算至金轩公司实际支付之日止)，要求金轩公司协助朱甲、陈某某、朱乙办理本市四平路758弄某号603室的房地产权证，并要求金轩公司按中国人民银行计收逾期贷款利率支付2008年5月20日至2009年12月18日逾期办理小产证的违约金81,908.56元。

本市四平路758弄某号603室房屋实测建筑面积为84.60平方米，其中套内建筑面积65.72平方米，公用分摊建筑面积18.88平方米。

原审法院据此作出了如下判决：一、上海金轩大邸房地产项目开发有限公司返还朱甲、陈某某、朱乙房屋面积差额款33,988.90元并按同期银行贷款利率支付利息(自2007年12月15日起算至金轩公司实际支付之日止)；二、上海金轩大邸房地产项目开发有限公司支付朱甲、陈某某、朱乙逾期交房违约金18,346.80元；三、上海金轩大邸房地产项目开发有限公司支付朱甲、陈某某、朱乙逾期办理小产证的违约金(以已付购房款527,207元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2008年5月20日计算至2009年12月18日)；四、上海金轩大邸房地产项目开发有限公司自取得上海市四平路758弄某号新建商品房房地产权证后45日内，协助朱甲、陈某某、朱乙办理上海市四平路758弄某号603室的房地产权证；五、对朱甲、陈某某、朱乙要求上海金轩大邸房地产项目开发有限公司按同期银行贷款利率支付逾期交房违约金的利息的诉讼请求，不予支持。上述第一项至第三项，均自判决生效之日起10内履行完毕。

原审法院判决后，金轩公司不服，向二审法院提起上诉称：1、对原审判决第一、四、五项无异议；2、朱甲、陈某某、朱乙诉请要求的逾期交房违约金已过诉讼时效；3、对原审判决第三项中计算逾期办理小产证的违约金的本金有异议，认为该本金应扣除3万多元的面积差价款。请求二审法院依法改判。

被上诉人朱甲、陈某某、朱乙共同辩称：1、2009年7月，己方根据上诉人预售合同上地址发函给上诉人要求赔偿违约金，但信被退回。因此己方诉请的逾期交房违约金未过诉讼时效。2、上诉人的面积差价款至今未退还己方，故不同意在计算逾期办理小产证的违约金本金中扣除该金额。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审法院作出了如下判决：

驳回上诉，维持原判。

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