夫妻一方转让共有房产的法律效力

夫妻一方转让共有房产的法律效力

2004年，北京市A区的张某，与一家房地产经纪公司签订了房屋买卖居间合同，希望出售位于北京市B区的一处房产。该房产属于个人贷款购买的商品房，已抵押给银行，出售时还有银行借款没有还清。张某在委托时出示了房屋所有权证、身份证等证件，并在合同中书面申明该房产属于自己个人所有。房屋所有权证上面登记的产权人也是张某本人。经经纪公司撮合，李某最终决定购买该房产，与张某签订了房屋买卖合同。签订合同时买方向卖方支付了购房定金，并约定，由买方预付一部分房款给卖方，用于提前偿还银行贷款，解除抵押，然后双方办理过户、交房手续。同时，根据三方的合同约定，由买方向经纪公司（居间方）支付了佣金，并约定，如果买卖双方任意一方违约，导致交易不成的，应承担此项佣金，守约方不承担佣金。

合同签订后，买方如约支付了预付房款，卖方提前还贷并办理了解除抵押的手续。可就在约定过户的前一天，卖方打电话说，由于他妻子不同意出售该房产，无法去办理过户。但是愿意退还买方已支付的房款。

在协商处理的过程中，卖方的妻子坚持这是无效买卖合同，因为没有征得作为共有权人的她的同意。居间方和买方认为，房产证上登记的产权人是张某，而且张某申明这属于他的个人财产，买卖合同应属合法有效。

最后三方书面约定，三方所签合同解除，卖方先退还买方的预付房款，三方均保留追究违约责任的权利。居间方亦将居间费用退还给了买方。

后经纪公司将卖方张某诉至A区人民法院，要求张某如约支付佣金。张某以居间方促成的买卖合同属无效合同为由抗辩，认为不应支付佣金。A区法院经审理，认定张某是房屋所有权证上记载的所有权人，张某与经纪公司签订的居间合同合法有效，张某应支付合同约定的佣金。张某不服，上诉到北京市第一中级人民法院，经二审驳回上诉，维持原判。

令人费解的是，本案买方李某根据民事诉讼管辖规定将张某诉至B区人民法院，要求张某承担违约责任，双倍返还定金，B区法院经审理，认为该买卖合同未经卖方共有权人书面同意，应属无效，驳回了原告诉讼请求，二审也予以维持。

上述两个法院，是对同一个事实的合法性作出了相反的认定，还是因为认定的事实不同导致看似相反的结果呢？的确，A区法院审理的是经纪（居间）合同纠纷，B区法院审理的是买卖合同纠纷，是不是说，张某作为产权证上的所有权人，在经纪合同关系中作为委托方，其委托行为有效，而作为买卖合同的卖方，其转让行为就无效呢？

笔者认为，两个法院确实是对同一个事实作出了相反的认定。

虽然，A区法院审理的是经纪合同纠纷，但是，买卖合同是居间行为的结果，如果认定房屋买卖合同无效，即便是居间合同合法有效，由于居间方促成的是一份无效合同，依法也不能收取佣金。换句话说，A区法院认定买卖合同合法有效，这跟B区法院认定买卖合同无效刚好相反。

在房屋买卖过程中，夫妻一方将事实上属于夫妻共有的房产出售给他人，究竟有没有法律效力？在上述案件中，两个法院作出了相反的判决，当事人事后还是一头雾水，究竟哪种意见是对的？

这些年，随着我国住房改革的深入，随着房地产市场的发展，此类纠纷越来越多，法院的判决也是五花八门。这不单使人们对司法的公正和严肃产生怀疑，客观上也增加了交易的风险，加大了社会交易成本，不利于社会的和谐和经济的繁荣。

夫妻一方转让共有房产，一般有四种情况：1、一方转让登记在自己名下的房产；2、一方转让登记在对方名下的房产；3、一方转让登记在双方名下的房产；4、一方转让尚未办理产权登记、未领取房屋所有权证的房产。第二、第三种情况下，第三人很容易判断权属状况与转让人不符，在房管部门一般也完不成过户，第四种情况，目前的法律是禁止转让的，有时候，类似于合同权利义务的转让。因此本文主要讨论第一种情况。

事实上，夫妻一方转让共有房产，之所以出现这样的争议，主要是因为实际上的所有权人（即“真权利人”）与房屋所有权证上登记的所有权人不一致。房屋所有权证上登记的所有权人转让房产，房屋所有权证上未登记的所有权人提出异议，遂产生纠纷。

下面，本文将从以下几个方面对上述问题进行论述：一、相关部门、单位和机构的看法与做法；二、我国法律的相关规定；三、笔者所持的观点及理由；四、结论。

一、相关部门、单位和机构的看法与做法

（一）政府的房屋管理部门。以北京为例，在2003年以前，办理房屋买卖交易过户时，卖方（房产证上的产权人）除了提供房产相关的证件材料及身份证件、户口簿以外，单身的还得提供单身证明（由工作单位或者户籍管理机关出具），已婚的，必须提供《配偶同意出售意见书》，除非夫妻双方共同在房屋买卖合同及相关文件上签字。《配偶同意出售意见书》的内容可以很简单，只要写明“本人同意出售位于XXX号房产”，签上姓名、写上日期即可。许多时候，卖方到了过户大厅才知道这样的规定，配偶也没有来，于是转过身找一张白纸，现写一份这样的意见书，签上配偶的名字交上去即可，过户人员也不十分严格要求。

房管部门的意思很清楚，第一，承认夫妻双方为共有权人；第二，双方没有共同到场签字的，一方提供了《配偶同意出售意见书》，表明共有权人同意出售，买卖行为即为合法。至于当事人提供的意见书真实与否，是管理部门不能控制的。假如提供虚假资料，欺骗了登记机关，按相关规定撤销登记即可。

2003年以后，简化了登记手续，卖方（房产证上的产权人）只需提交房产相关证件材料和身份证件即可，不用提供户口簿，不再关心单身还是已婚，也不管是否还有其他的共有权人，他们是否同意。不过，在相关过户材料上，有出售方保证所售房产没有其他权利人主张权利的表述——这本来就是《合同法》规定的卖方的“权利瑕疵担保”义务。房管部门的意思也很明确，国家实行不动产所有权登记发证制度，登记机关只管房屋所有权证的真实性，以及房屋所有权证上登记的产权人是否同意出售，其他的所谓产权人，登记机关不应当予以关注的。如果申请人侵权，按相关法律规定处理即可。

这有点像婚姻登记，过去都要求有单位证明、户籍证明等，现在，只要出具身份证件，本人申明不存在重婚等违法行为，即可办理登记。如果行为人违反法律，自有相关部门按法律规定处罚。

房管部门的第一种做法，也曾招致微词——我作为事实上的和房屋产权证上记载的产权人，我依法处理自己的房产，作为管理部门，你凭什么硬推定还有其他共有权人，并要求我提供相关手续？

有这样一个事例，一个已婚产权人办理售房过户手续，该房产确属他个人房产（可能是婚前财产，也可能是夫妻依法约定的个人财产），房管部门要求提供上述材料，他既提供不出单身证明（当然了，除非提供假的），又提供不出《配偶同意出售意见书》——大概他们夫妻关系不太好，其配偶既不同意前往一块签字，也不愿出具所谓的《配偶同意出售意见书》——其配偶的理由很简单：房产确实不是我的，我凭什么签字？凭什么要我 “同意出售”？卖方十分着急，扬言要将房管部门告上法庭。后来考虑到买方的利益，在其他人的劝说下，交了一份不知真假的《配偶同意出售意见书》过户了事。

也就是说，房屋管理部门开始时认可（并且强制推定）未登记在房屋所有权证上的夫妻一方的共有权，后来不认可了，至少，不再强制推定了。

（二）房屋按揭当中的贷款银行。直至今日，银行在审批二手房购房贷款时，一直非常谨慎的要求卖方出具单身证明，否则，卖方的夫妻双方必须共同在相关文件上签字。

作为商业银行，谨慎从事无可厚非。因为假如买卖合同最终被确认无效，银行依据该买卖行为向买方发放的贷款就会处于十分危险的境地。而且，银行不是管理机关，住房贷款属于商业贷款，购房人贷款是凭自愿——你可以不选择向我贷款，我也可以拒绝我认为不合适的贷款申请。

当然，此举也经常招致卖方的反感，甚至有些售房人就是不愿配合，而导致买卖无法进行下去。卖方观点是：你银行是向买方发放贷款，而不是向我卖方发放，你审查他的资信情况就行了。至于我们交易的房产以及交易本身的真实合法性，过户时自有政府管理部门审查（一般情况下，银行贷款要等过户后才发放）。人家房屋管理部门都不要求我提供的材料和履行的手续，你银行凭什么要求我提供和履行？客观上，也不单是意气之争，有时，在北京卖房，产权人的配偶得从深圳赶回来签字，或者把相关证件材料寄往深圳，办理一份委托公证，寄回北京。要是配偶在国外，就更麻烦了，还得使领馆见证等等一大套手续。而这些手续，在房屋管理部门那里，都是不需要的。

笔者认为，银行的小心谨慎是对的。但是，如果不解决不动产公示的公信力问题，即便小心如银行，也会发生问题。比如，根据我国婚姻法及相关司法解释，除非有相反的证据，非法同居期间取得的财产也属于共有财产，银行的上述防范措施能防范这样的共有权人吗？

（三）房地产经纪公司。房地产经纪公司在从事经纪业务时，经常碰到夫妻一方委托的情况，委托人有时是产权证上登记的产权人，有时不是。经纪人接不接受委托？现实中非常混乱。有的接受，有的不接受，有的先接受，在正式签订买卖合同时，让双方到场签字。但是在前面提到的房管部门简化登记手续后，只要房屋产权证上记载的产权人签字，大多数经纪公司都认为是合法有效。当然也有一定要夫妻双方签字才能交易的。

另外，许多房屋买卖当事人对经纪公司的服务性质存在着误解，认为只要找了经纪公司，经纪公司就要对交易安全负责，承担交易风险。事实上，我国法律法规明确允许经纪公司实施的，只有两种行为，一种是居间，一种是代理。这两种经纪行为，交易后果都需要买卖双方自己承担。此非本文正题，恕不多论。

（四）人民法院。人民法院的判决应该是最后、也是最权威的评判，可是，如前所述，法院的判决也是非常混乱。前几年，笔者甚至还总结出了一点规律，好像法院对于通过房改购买的住房和经济适用房，更倾向于判定为夫妻共有财产，一方转让无效；而对个人购买的商品房，更倾向于按产权证的登记确定产权人，该产权人有权处分房产。笔者想，可能是因为房改房和经济适用房政策性强，政府管理部门审批购买资格时，是以家庭为对象考虑的，不论登记在夫妻双方哪一方的名下，毫无疑问都属于共有。而商品房纯属市场化销售，个人完全可以自由购买，法律也允许夫妻双方个人财产的存在，因此以产权证登记确定产权人更为合理。笔者对法院的理解性分析似乎也有点道理，可是一个又一个的判例无情的打击着这种分析——法院经常对同样的来源的房产的同样处分行为做出不同认定。

法院判决中还有一种普遍倾向，即房屋买卖中，房屋所有权证上登记的所有权人转让房产，房屋所有权证上未登记的所有权人提出异议的，如果买方属善意（即“不知情”），买卖双方已办理过户登记，买方已取得房屋所有权证，则保护买方所有权，反之则确认合同无效，终止履行。这实际上还是承认登记之外的权利人的共有权，并以未经共有权人同意为由确认买卖合同无效，只不过是根据法律规定的善意取得制度承认买方已取得的所有权而已。当然，北京也有这样的案例，房屋买卖还没有过户，因其他共有权人（未登记在产权证上，但是有合同证明）主张权利，法院判决买卖合同有效，要求继续履行。

二、我国法律的相关规定

首先，根据《民法通则》、《合同法》等相关法律规定，共有财产非经共有人同意，不得转让，否则无效。《城市房地产管理法》也把“共有房产，未经其他共有权人书面同意的”列为不得转让的房产。这些规定，很好理解，没有争议，也没有问题。

关键是如何确定“共有”。尤其是，房产作为不动产，怎样认定共有权人？是只承认房屋所有权证上记载的产权人为权利人呢，还是承认事实上的权利人？

《中华人民共和国物权法》是最新的关于物权（所有权是最完整的物权）方面的法律，应当是最权威的。该法第七条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

1994年7月5日通过，2007年8月30日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》，是我国房地产管理方面的专项法律，该法第六十条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

国务院发布的《城市私有房屋管理条例》，建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》，都作了类似的规定，并进一步明确：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”。对共有房产，明确规定：“共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。”

可见，我国不动产物权以登记作为公示方式，房屋权属证书是权利人权利的唯一合法凭证。按照这样的规定，未经登记，不发生物权效力，除非法律另有规定。

比如，甲和乙共同出资购买一套房屋，但是登记时只写了甲的名字，则乙的房屋所有权在法律上不发生效力。如果甲处理了该房产，乙无法以物权共有人身份主张无效，而只能以债权人的身份要求甲赔偿。

又比如，乙购买甲的一处房产，支付了全部房款并完成了交付，但是没有办理产权过户登记手续，乙没有取得该房产的房屋所有权证。则乙对该房产的物权没有法律效力。如果甲再将此房转让给丙，丙不知情，支付了房款并办理了过户登记，取得了房屋所有权证，则丙可以主张对该房产的物权，而乙只能向甲主张债权。我们知道，一般情况下，债权不能对抗物权。换句话说，丙可以要求乙搬出该房，丙只能搬出，然后去找甲要求赔偿。

在这方面没有太大争议。虽然过去也曾有过不同的判决，但是基本上都以保护经依法登记的产权人为主。尤其是2007年物权法颁布实施以后，更是如此。

当然，按法律的规定，也不是说只要没有登记在产权证上，就不发生物权效力，因为《物权法》还有一个“法律另有规定的除外”的规定。比如，根据物权法第二十八条至三十条的规定，人民法院、仲裁机构的法律文书以及政府决定书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者政府决定书生效时即发生效力；继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；因合法建造，拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。等等。

问题是，夫妻共有财产，是不是属于“法律另有规定”的情形？我国婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（夫妻关系存续期间大多数情况下取得的财产均属此列）。”

根据此规定，夫妻共有的不动产，登记在一方名下，其共有权的效力自然及于另一方吗？未经登记可以对抗善意第三人吗？

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十五条：被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理，但有证据证明为当事人一方所有的除外。此规定是对婚姻法的司法解释，其效力和婚姻法差不多。是不是意味着，同居期间的共有财产，登记在哪一方名下，其共有权的效力也自然及于另一方？未经登记能不能对抗善意第三人？

至此，再回到文章开始提到的问题：在房屋买卖过程中，夫妻一方将登记在自己名下但事实上属于夫妻共有的房产出售给他人，究竟有没有法律效力？

三、笔者所持的观点及理由

对此，笔者的意见非常明确：夫妻一方转让登记在自己名下的房产应属合法有效，未登记在权属证书上的另一方，无权主张买卖无效。理由如下：

（一）、应当坚决维护不动产物权的公示原则，坚决维护不动产公示（登记）的公信力。

所谓物权公示原则，是指物权的设立、变更、转让或者消灭，必须通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权状况。房屋作为不动产，如前所述，按照我国法律的规定是以“登记”作为其公示的方式的。

所谓公信原则，是指一旦当事人的物权依法进行了公示，即使公示方法表现出来的物权状况与实际权利状态不相符，对于信赖此公示的人也不产生任何影响。

物权公示和公信原则，主要是方便人们了解物权状况，避免侵犯别人的物权，同时避免自己受到损害，降低交易成本，保护交易安全。试想，如果法律不规定简单易识别的公示方式，当事人要了解清楚物权状况，不但成本巨大，有时甚至是不可能的。

比如，要购买一处房产，得了解该房产的权利人是谁，目前占有该房产的人是不是产权人，还有没有别的产权人，产权人购买该房产是否合法，是否付清了全款并因此取得了所有权，该房产上面还有没有别的物权权利（比如抵押权），等等，真是不可思议。

同样，如果公示出来的信息不具有公信力，等于没有公示。因为如果一个相信不动产权属证书登记的权利状况的购买人都不能保证自己购买的财产是否安全，则人人都将忌惮交易，社会经济生活将陷于停滞。

既然我国法律规定了公示公信原则，也明确规定了房屋作为不动产的公示方式，人们就应当遵守，行政机关和司法机关就应当维护。

也就是说，法律所指的财产共有权，是依法公示的，未经公示，不受法律保护，除非法律另有规定。

（二）、除非法律有明文规定，否则，非依法公式的所有权不应当受保护，至少不能对抗善意第三人，包括不能对抗善意第三人的合法债权。

如前所述，《物权法》规定，未经登记的物权不发生法律效力，除非法律另有规定。这里的“法律另有规定”，应当理解成“法律另有明文规定”。不应当包括像婚姻法对夫妻共有权这样的泛泛规定。换句话说，按照婚姻法规定属于夫妻共有的财产，根据法律规定以登记作为公示方式的，应当依法进行登记，否则不受法律保护。一方拒绝进行共有登记，协商不成的，另一方完全可以通过诉讼请求人民法院依法作出确认共有权的判决，当事人持判决书到登记机关进行变更登记。

现在，夫妻将共有房产在登记机关登记为共有，操作上也非常简单，没有额外的环节，也几乎没有额外的费用。即便当初没有登记为共有，现在要登记为共有，也非常简单，拿着相关证件到登记机关进行变更登记即可，不存在许多人担心的税费。

一旦登记为共有，夫妻双方一个人持房屋所有权证，一个人持房屋共有权证，两证有同等的法律效力，可是谁也不能单独完成房产的处分，因为证件上清楚的显示着房屋的权属状态。

我们知道，新婚姻法在强调夫妻共有财产的同时，比过去更加明确的规定了夫妻一方的个人财产，而且允许夫妻对财产归属进行约定，而这种约定，又属于个人隐私范畴——当然这种约定不能对抗善意第三人。在这种情况下，片面推定夫妻关系存续期间取得的财产一定属于共有财产，就显得不合法，也没有必要。

比如，张三和李四结婚后购买住房一套，由于是用张三的婚前存款购买，根据法律规定（夫妻双方也认可），此为张三的个人财产，登记在张三名下。现王五准备购买该房产，与张三达成了协议。如果王五不按物权公示状况判断、交易，硬要张三夫妻双方共同在买卖合同上签字，或者非逼张三说出此房虽是婚后购买但属个人财产的原由并举证（即便张三举证，所举之证的真实性又如何认定？），不但不合法、不合情理，也增大了交易成本。如果管理部门非得要求举证，甚至就有违法的嫌疑。同时，如果王五依据公示信息与张三进行了交易，李四随时可以宣告该买卖无效（不论是善意还是恶意）的话，又等于破坏了依法公示的公信力，有悖物权法保护交易安全的初衷。

更何况，根据最高人民法院对婚姻法的解释，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的房产，按一般共有财产处理。当今社会，未婚同居十分普遍，只要不是法律禁止的（比如与有配偶的人同居），社会已经比较宽容，政府和司法机关也不加干涉。那种登记住个旅馆都必须出示结婚证，发现一对男女没有结婚证同住一屋要进行盘查甚至拘留的时代已经一去不复返了。随着社会生活的多样化，社会流动性的加大，人权意识的提高，人们的婚姻家庭状况，交友状况不像过去那么透明。以前，一张单位证明可以说明一切，而且他人（包括政府）可以相信单位证明。现在，一般的单位谁敢说能证明自己员工的婚姻家庭交友状况？何况萍水相逢的交易当事人呢？如果不坚持物权公示、公信原则，交易安全何以保障？

其实，经过这些年的法律普及，我国普通民众都已经知道了“房产不经过登记就不能得到法律的保护”这样简单的道理，在一段时期，甚至出现过另一个极端，即未经登记，房屋买卖合同不生效。走向这个极端的，有普通老百姓，也有行政机关甚至司法机关。2002年，笔者在南京还看到，政府主管部门提供的房屋买卖“标准合同”里，还明确写道：“本合同经房屋管理部门登记生效”。照这样的规定，登记前买方按照合同约定支付的定金、预付房款，卖方按合同约定进行的腾房准备，全都不受合同约束，真是十分可怕。我在这里只是想说明，房屋登记公示方式在民众中已经有深厚的基础，至少，城市房地产严格执行登记公示制度是没有问题的。

问题就在于，“婚姻共同财产”的观念同样根深蒂固。尤其是新婚姻法颁布之后，人们对夫妻共有财产、夫妻一方财产没有清楚的概念。如果行政机关，司法机关再不依法坚持不动产公示原则，将使民众的观念更加模糊。不利于保护真正的共有权人的利益。比如，夫妻大多将依法共有的房产只登记在一方名下，以为即便这样，该财产也当然共有，权利会受到法律的当然保护。而另一方（往往是社会生活中处于弱势的一方）的权益恰恰因此受到损害。如果大家都建立起物权公示的观念，依法登记，则一方无法擅自处分共有财产，权利也就得到了有效的保护。

既然承认物权公示原则，那么未经登记的房产所有权就不应当受到法律的保护，自然就不能对抗善意第三人，包括不能对抗善意第三人的债权。也就是说，善意第三人与公示信息显示的作为夫妻一方的权利人签订的房屋买卖合同合法有效，即便没有过户，也应继续履行，不因另一方主张无效而受到干扰。这就从根本上改变以前常见的处理方式——过了户，买方“善意取得”，未过户，买方自认倒霉（只能追究可怜的“缔约过失”责任）——保护了交易安全。

坚持物权公示、公信原则，还可以避免恶意毁约。像本文开始时所举的真实案例，该房屋里家具用物一应俱全，张某还在里面生活。从张某委托经纪公司卖房到买卖成交， 历时两个多月，其间经纪公司曾带许多人看房，一直没有其他人出现，直到过户前，共有权人出现了。当然，没有直接证据证明卖方是假意交易恶意违约，但事实是，卖方白用了买方几十万元一个多月时间，用于提前还贷解押，加上房价上涨的因素，至少，人们可以作这样的推测，卖方违约有恶意的成份。

综上所述，应当判定合同有效，如果买方取得了产权，是依合同取得而不是善意取得。

（三）、法律也有相关规定。

我国婚姻法第十七条规定：“……夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第17条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有决定权。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

可以清楚地看出，夫妻一方处理房产，另一方是不能随意主张无效的。当然，由于对“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”（也就是前面说的“善意”）有不同的理解。不得对抗“善意第三人”，是不得对抗善意第三人已取得的物权，还是根据合同产生的债权？也有不同的理解。因此法院判决还是不尽相同。

（四）、真权利人的权利受到侵害，可以通过其他方式救济。

夫妻一方，或者其他共有权人（比如同居产生的共有），因为“共有房产”被出售，权力受到侵害的，可以根据法律规定，向侵权人主张赔偿。

这种赔偿，是基于债权，而不是物权。

为什么是债权呢？举例说明，假如前面举的例子中，张三和李四婚后购买的房产不是用张三的婚前存款而是用张三婚后的工资收入购买的，依照法律规定，这属于夫妻共同财产。如果张三将该房产登记在自己名下，根据法律规定的不动产所有权公示原则，李四没有这份共有权。这本身就属于侵权，等于把两个人共有的东西据为己有，也就是本该属于李四的房产所有权（共有权）没有给李四。则张三和李四之间形成了侵权之债，相当于“张三欠李四的”，但不影响从法律意义上讲房产物权已经是张三的，除非进行变更登记。李四可以主张恢复（或设立）应有的权属状态。现在，张三基于法律认定的物权，又把尚欠着李四债权的房产物权给转让了，因此就只能主张赔偿了。

如果李四同意或者放任本该属于自己的共有物权登记成张三一个人的，那就是对自己权利的漠视，就相当于放任自己的东西被别人占有一样。

四、结论

综上所述，夫妻一方转让登记在自己名下的房产应属合法有效。人们应当加强房屋所有权（尤其是共有权）登记意识，维护自己的合法权益。政府管理部门、司法机关应当维护法律规定的物权公示、公信原则，认可依公示信息而为的法律行为，促进经济的活跃和社会的和谐。

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。