夫妻一方恶意转让共同房产的风险防范

夫妻一方恶意转让共同房产的风险防范

核心提示：夫妻共同财产中房产是比较受双方关注的。一方面是因为它的价值，另一方面人们的观念中房子是一个人安身立命的根本。那么婚后取得房产登记在谁名下？谁又有权处分呢？ “想结婚？可以。先买房！”这恐怕是许多女人回答男人求婚的“标准答案”。

夫妻共同财产中房产是比较受双方关注的。一方面是因为它的价值，另一方面人们的观念中房子是一个人安身立命的根本。那么婚后取得房产登记在谁名下？谁又有权处分呢？

一、物权法出台前夫妻共同房产登记及转让

1、物权法出台前夫妻共同房产登记及效力

在没有婚前财产约定或夫妻财产约定及其它限制性规定（如指定为一方受益的赠与）的情况下，夫妻关系存续期间一方或双方取得的房产属于夫妻共同财产。不论产权登记在哪一方名下，其所有权均属于夫妻双方，归双方共同共有，夫妻共同享有占有、使用、收益、处分的权利。在现实生活中，家庭购买了房产后一般只登记在一方的名下，实际这样的不动产登记簿记载的权利是有瑕疵的（所有权人没有登记完全，另一共有权人没有登记在房屋产权证上，成了“隐名的共有权人”）。

2、对一方擅自转让的限制

登记簿记载的权利有瑕疵，加重了行政单位和普通购房人的审查责任。普通购房人是没有能力进行审查的，为了防止一方恶意交易，保护隐名的共有权人，房地产交易管理部门只能通过加强行政管理，即要求房产交易时办理转让登记的所有权人出示婚姻情况证明，如所有权人已婚且该房产是婚后取得，则要求提供隐名的共有权人对交易的书面认可，方可准予办理房产过户手续。

二、物权法出台后夫妻共同房产的登记及转让

1、物权法时代夫妻共同房产的登记及效力

2007年3月16日出台的《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房产作为不动产，它的所有权归属以房屋产权登记为准，就是说除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿（即房屋产权登记证）的人是该不动产的权利人。

2、物权时代房地产交易管理部门对房产的转让要求

物权法出台后，房屋交易管理机关遵循该法的规定，在房产转让的手续要求上，只要求房屋产权登记证上记载的产权人同意转让房产，交纳规定的税费并办理相应房产转让手续，就可以过户。不问婚姻状况或共有情况，如果是夫妻共有的房产但产权证只登记了夫妻一方姓名，那么只要履行了合法买卖手续一方即可进行转让，无须夫妻另一方出具意见。

3、新要求下产生的纠纷解决

按照上述规定，如果夫妻一方（甲）故意隐瞒房产共有情况，不经另一方（乙）同意擅自转让了夫妻共同房产，而受让方（丙）又对此不知情，且支付了正常价款，被乙发现后，乙起诉到法院要求确认房屋买卖合同无效，收回房产的情况如何处理？

这种情况法院不会支持乙的诉讼请求，而乙只能向甲要求分割房款、赔偿损失。虽然甲无权单独处分此房产，但毕竟此项交易是在原来形式合法的房屋产权登记基础上进行的另一个合法的登记程序，丙从法律上也得到的该房屋的所有权，成为房屋合法的主人，且丙对甲的无权单独处分行为并不知情，属于善意第三人，根据民法保护善意第三人的理论及物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 ”应该判定交易成立，所有权转移给了丙。否则不但浪费了行为人的交易成本，也因损害了善意第三人的合法利益不利于社会公平的体现，更不利于社会经济秩序的稳定。

有人会说：“这么搞不就乱套了吗，两口子一闹离婚，房产证中登记的一方就把房子卖了，另一方怎么办？”这就涉及物权法上述规定的意义了。

三、物权法出台后，房屋转让简化的意义

根据物权法的要求，房屋交易管理机关的新规定，使今后房产登记正规化、交易手续简便化，这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动力产物权公示原则的必然要求。对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人法律则不予保护。房地产交易管理机关依据物权法对所有权证进行转让登记，规范了房产所有权管理，减少了行政负担，同时也免除了普通购房人的审查义务。目前看可能会纠纷多一点，但大家对些法律要求了解后就会按法律要求保护自身权益，使以后的物权登记、转让正规化，长远来看还是使社会秩序规范了，法律梳理社会关系的作用也就达到了。

四、防范措施

理解了立法的真正意义，在新的不动产转让规定下，我们如何防范共有不动产恶意转让的风险？这就要求夫妻双方在取得房产时应当避免瑕疵，完善共有形式，具体办法是：

1、已购房屋进行产权登记变更

夫妻共有的房产，原有的产权证上只登记了一方的，夫妻间应当协商，向房屋交易管理机关申请变更登记，将另一房屋共有人体现在该不动产登记簿上。

2、新购置房屋应当进行双方登记

夫妻双方购置房产时，共同去房地产交易管理部门办理共有房产登记，这样不动产登记簿上就登记了完全的权利人，共有权人均同意转让房屋，共同办理转让手续的情况下，房产转让才能实现。从而避免了出现上述案例中一方擅自转让房产，损害另一方利益的问题。

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