房屋所有权和使用权发生冲突时，如何准确适用法律

房屋所有权和使用权发生冲突时，如何准确适用法律

作者：洛阳市涧西区人民法院 刘鹏涛 发布时间：2013-10-22 09:11:43

【裁判要点】

《物权法》实施以后，在一些房产纠纷案件审理过程中，经常出现所有权及使用权对立的问题，应当在坚持使用权仅为所有权权能之一原则的前提下，准确适用《物权法》及相关物权法理，不能生硬适用法律，一方面要维护法律的权威性、严谨性，另一方面要充分维护当事人的合法权益。

【基本案情】

原告胡某原有宅基地房屋270平方米，于1991年将房屋分给长子胡一某和次子胡二某，当时约定分给胡一某的房屋，原告享有一间半的居住权。现房屋正在拆迁中，被告胡一某长期不承担赡养义务，我无处居住，故要求被告胡一某返还房屋拆迁款200000元。诉讼请求：要求被告胡一某支付房屋拆迁款200000元。

法院经审理查明：原告胡某与被告胡一某系父子关系，原告另有一次子名为胡二某，原告原有位于洛阳市涧西区（郊区）工农乡浅井头村老宅一座，在其两个儿子婚后，原告于1991年11月13日在亲戚及两个儿子共同参加下，订立《分契》一份，将其所有的老宅分给被告及胡二某，其中将老宅南段分给被告，将北段分给胡二某，分契中还约定原告及被告母亲对被告及胡二某的房屋享有居住权。其后，被告及胡二某按照《分契》中显示的内容将自己所分房屋占用的宅基地分别办理了《集体土地建设用地使用证》，并陆续对房屋进行了翻建。

2012年9月17日，因被告胡一某的房屋被列入拆迁范围，根据《洛阳市涧西区工农乡浅井头村整体改造征收补偿安置方案》，被告与有关单位签订了《房屋拆迁征收补偿安置协议书》一份，被告选择按照产权调换的方式进行安置补偿，补偿内容为：一、1至3层房屋证载面积为168平方米，调换所的面积为140平方米；二、被拆迁征收房屋补偿费用为：1、宅基证外和四层以上（含四层）面积补偿费132417.6元，2、房屋装饰装修及附属设施补偿费63024.2元，3、搬迁补助费1792元，4、二十四个月过渡费21504元，5、中小学生交通补助费400元，6、奖励费5040元，7、其他部分6986元。协议签订后，被告胡一某的房屋被拆迁并依照上述协议取得了货币补偿款。

另查明，被告胡一某的房屋拆迁前，原告胡某一直居住在被告胡一某宅院内，该户房屋拆迁后，原告胡某不愿意再与被告胡一某一起居住、生活，另行搬离他处，原告胡某并明确表示：拆迁安置房屋建成后，拒绝居住由被告胡一某为其提供的住房，不再随被告胡一某共同生活。

【裁判结果】

根据审理查明的上述事实，河南省洛阳市涧西区人民法院于2013年5月17日依法以(2012)涧民四初字第401号民事判决书判决：一、被告胡一某向原告胡某支付补偿款35000元。二、驳回原告胡某的其他诉讼请求。受理费5870元，由原告胡某负担4800元，被告胡一某负担1070元。一审宣判后，原、被告双方均未上诉。

【裁判理由】

法院认为：一、原告胡某依照自己的意愿并在与被告胡一某进行协商的基础上，在其他无利害关系人的见证下，订立了将其所有的房屋分配给被告胡一某及案外人胡二某的协议，各方当事人应当按照此协议履行各自的权利义务。二、被告胡一某在取得宅基地使用权后，一直按照协议内容，保障了原告胡某的居住权，且承认原告胡某对其房屋享有一间半的居住权。原告胡某对于房屋的居住权，具体表现为对房屋的实际占用、使用等权能，虽然仅为房屋物权中用益物权的一种，并不享有对其居住的房屋进行完整处分的权利，但是，该房屋因拆迁原因被拆除后，在拆迁单位已经为被告胡一某提供产权调换安置房屋的情况下，被告胡一某有义务继续向原告胡某提供居住房屋的保障；现双方因多种家庭矛盾原因，原告胡某拒绝被告胡一某为其提供居住房屋的保障，被告胡一某应当在其房屋被拆迁获得的拆迁补偿利益中，向原告胡某进行适当的补偿。综合考虑原告胡某权利的性质、被告胡一某因房屋拆迁获得的产权调换的面积、货币补偿的数额等因素，本院酌情确定由被告胡一某向原告胡某支付货币补偿款35000元。

【案例注解】

本案涉及房屋所有权人和使用权人产生纠纷时，如何正确、适当维护当事人合法权益的问题。

房屋的所有权和使用权是在房屋纠纷案件中经常见到的两种权利状态。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。根据物权法的相关规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。拥有上述房屋所有权的四项权能，所有权人可以占有、管理、使用、处置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、赠予、继承，并且排除他人的权利。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限占用权。通过房屋租赁或借用等方式实现的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠予、继承等，它包含在房屋的所有权之中，是房屋所有权四项基本权能之一。而就目前我国的土地及房地产法律法规的规定来看，使用权的概念已经偏离了原有的意义，使用权和所有权有了部分的重叠和混同，这也为司法实践中如何妥善处理因法定或约定产生的房屋所有权人与使用权人之间的纠纷增加了难度。

具体的说，主要存在如下处理意见：第一种意见认为，房屋使用权作为房屋所有权的权能，享有使用权的当事人不能对抗享有所有权的当事人，也当然不享有任何因房屋所有权取得的权益（主要指财产权益，如本案涉及的拆迁权益）。第二种意见认为，虽然房屋使用权系房屋所有权的一项权能，但是因合法理由享有的使用权，应当依法予以保护，并按照实际情况，具体考量维护使用权人合法权益的方式、方法。

本案审理过程中采纳了第二种意见，这种处理较为合理且于法有据。 原告按照分家协议取得了被告房屋的使用权，该约定与一般的有关用益物权的约定有所不同，其实际上为财产分割的附加条件并包含了赡养老人的内容；也就是说，原告将自己原有房产分割给子女的条件即为财产受让人应当保证其一定的使用权，且该使用权不能因新的所有权人的意志而改变。本案中，因房屋拆迁导致了被告原有房屋灭失，原告的使用权也因失去客体而无法直接行使，但是依据原告的房屋使用权的性质、内涵，其权利并不当然灭失，具体到此案涉及房屋灭失的原因，被告胡一某应当在其房屋被拆迁获得的拆迁补偿利益中，向原告胡某进行适当的补偿，故本案采取了现有的处理方式。

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