物业公司对业主委员会的信息披露义务

物业公司对业主委员会的信息披露义务

2004年8月，新成立的草芳社区业主委员会根据业主的意见将2002年12月开发商聘请的从事前期物业管理的某物业公司解聘，物业公司向业主委员会移交了公共设施、设备及楼房的相关材料，而业主委员会要求物业公司还要移交其管理期间的物业管理费、装修保证金、经营性门面房收益的收支明细，物业公司认为法律法规规定的需要向业委员会移交的相关材料已经移交，现业主委员会要求移交的相关财务明细不属移交的范围。双方意见不一而产生纠纷。

业主委员会与物业公司产生的争议，涉及到物业公司对业主委员会的信息披露义务。《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构、其职责包括代表业主与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，监督物业管理企业履行物业服务合同等，这里就涉及到业主委员会对物业公司的监督权问题，业主委员会行使监督权就涉及到物业公司对有关信息的披露。物业公司是独立的法人，按照法律规定，其有经营自主权，经营自主权的表现之一就是经营业绩，包括财务帐目由其自由处分，除法律规定外，他人无权要求其披露经营业绩信息。关于业主委员会的监督权与物业公司信息披露义务之间的关系，或者说业主委员会行使监督权要求物业公司披露信息义务的范围，笔者认为应以是否与整体业主利益有关为标准，即物业公司的经营行为如涉及整体业主的利益，则应予以披露，物业公司的经营行为不涉及整体业主的利益，则可以不披露。下面以物业管理中常见的几种费用说明之。

l、专项维修基金。专项维修基金是指物业大修更新储备基金，主要用于物业竣工后或房屋出售后共用部位、共用设备、公共设施等项目的大修和更新。专项维修基金来源于业主、开发商及地方财政部门，其所有权归全体业主所有，但实践中的专项维修基金的直接使用者却是物业公司,因为物业公司是物业维修和更新的实际操作者，但物业公司对专项维修基金的使用是源于业主委员会的授权和委托，自然物业公司应向作为委托入的业主委员会报告专项维修基金的使用情况，即物业公司就专项维修基金的使用对业主委员会有信息披露义务。

2、物业管理费。物业管理费是物业公司根据物业服务合同和国家相关规定向业主收取的服务费，是业主对物业管理公司提供的服务支付的劳动报酬。因物业公司是独立的企业法人，物业管理费的收入能否与物业管理服务的支出取得平衡，是盈余还是亏损，各个物业企业的管理水平、经营方针和项目不同会有所不同，从这一点上讲，物业管理费的收支情况是物业公司的经营行为，物业管理费的使用由物业公司自主决定，与整体业主之间没有利益关系(至于因个别业主欠交物业管理费问题，则是物业公司与个别业主之间的合同关系)，故物业公司无向业主委员会披露物业管理费的收支信息义务。

但，另一方面，个别业主如没有交纳应交的物业管理费，可能会间接地影响其他业主的利益，甚至违反业主之间的公约，还如物业公司退出物业管理服务时已收取的业主预交的物业管理费的情况，不但涉及交费业主的利益，而且涉及新物业公司的物业管理服务，故上述二种情况的信息物业公司应向业主委员会披露信息。这种包干制的物业服务收费形式是当前物业公司收费的主要形式，按照国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，业主与物业公司还可以约定采取酬金制的收费形式，即在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式，在这种情况下，物业公司自应向业主委员会披露物业管理费的收支信息。

3、装修保证金。据现阶段的大部分情况看，业主进驻房屋前都会对自己的房屋进行装修，物业公司根据地方规定或惯例一般会向装修房屋的业主收取一定数额的装修保证金，在业主装修完成后，如无违反约定的装修行为，物业公司退还业主的保证金，如有违反约定的装修行为，则扣取全部或部分保证金。装修保证金是物业公司与装修业主之间约定装修行为而收取的一种费用，是物业公司与装修业主之间的法律关系，不涉及整体业主的利益，故物业公司没有向业主委员会披露装修保证金的义务。有人认为，在物业公司退出物业服务后对于没有退还的业主装修保证金业主委员会有权代表业主收回，因为装修保证金是因物业服务收取的费用，如果物业公司退出物业管理服务后不退还业主的装修保证金，业主实施完没有违反约定的装修行为后，再找已退出物业管理服务的物业公司退还保证金也不方便。但笔者认为，装修业主要求物业公司退还保证金的权利属合同债权，物业公司要将退还装修保证金的债务转让给业主委员会应经业主的同意。否则无效，如果业主同意物业公司将退还装修保证金的义务转让给业主委员会，也是合同行为，不是物业公司的法定义务，如果将装修保证金合同权利义务直接由物业公司转让给业主委员会则没有法律依据。

4、商业设施的收益。一个社区一般都有一些作为商业设施的用房(商业设施不止商业用房，还包括在公共设施设备上的广告、在公共通道上设置的停车位等，其收益的性质与商业用房的收益性质基本相同)，该商业用房的产权一般有三种情况：一是产权属开发商；二是产权属全体业主；三是没有产权手续的临时建筑或没有任何手续的违章建筑。商业用房的权属明确的，如产权人与物业公司有约定的从其约定，没有约定的，商业用房的收益应属产权人，这是法律的一般原则，故在商业用房产权属全体业主所有时，物业公司对商业用房的收益情况应向业主委员会披露，除非物业公司与业主委员会约定该收益全部归物业公司所有。商业用房的权属不明确时，甚至是违章建筑时，应根据权利义务对等原则确定利益的归属，如该违章建筑涉及全体业主的土地使用权时，业主就应取得相应的利益，那么物业公司也应有向业主委员会披露收益的义务。

5、垃圾费、水电费、有线电视费等代收费用。因该费用是物业公司受委托人委托代收的费用，该委托人不是业主委员会，故物业公司无向业主委员会披露相关信息的义务。

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