论异议登记的注销

论异议登记的注销

一、异议登记的期限限制

《物权法》第19条对异议登记的期限进行了严格限制，该条规定，“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。据此，在办理异议登记之后，申请人应当在15天内向法院起诉。

对于《物权法》第19条规定的法定期间的性质，学界存在争议。一种观点认为，该期间系除斥期间。异议登记“具有导致不动产物权的不稳定状态的消极作用。为使不动产物权的不稳定状态不致长期延续，尽早恢复正常的不动产物权秩序,法律必须为异议登记的效力设置除斥期间”。[1]因此，该期间届满，无论是否起诉，异议登记都应当自动失效。申请人应当另行申请财产保全，对该房屋进行查封登记。

另一种观点认为，该期间只是一种法定期间而非除斥期间。因为除斥期间的客体是形成权，且为不变期间，而异议登记的效力并非形成权，其存续期间也是可变的。如果当事人在这期间提起了诉讼，则异议登记继续存续，发挥保全物权请求权的效力，而并不当然消灭。所以，这个期间并不是异议登记效力的除斥期间，而不过是异议登记这一法律事实存在的一种法定期间[2]。值得注意的是，德国民法没有这样一个期间的规定，究其原因，在德国民法中依假处分命令为异议登记时，若假处分命令是在诉讼中作出的，本身受诉讼法上规定的期间的调整[3]。

我们认为，对该期限性质的探讨应当从该规定的立法目的出发。《物权法》之所以做这一规定，主要原因在于，一方面，《物权法》规定异议登记的目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据，提供一种临时的保障。因此，异议登记只是将对权利归属的异议在登记簿上加以记载，提示第三人该权利存在争议，登记簿记载的权利人可能并无处分权；但异议登记本身并不能解决权利归属的问题。结合《物权法》第32条和第33条的规定来看，物权的确认主要由人民法院来进行。如果异议登记申请人没有及时起诉，就意味着其并不真正想重新确认权利，而只是给权利人设置障碍，这就违背了《物权法》规定异议登记的初衷。

另一方面，基于异议登记作为临时性救济措施的性质，在审查异议登记时，登记机构必须高效迅捷地作出决定。故而，《办法》 77条省略了异议登记中的审核程序，只要材料齐全、形式合格，登记申请书中指明被提出权利异议的房屋且明确了异议事项，登记机构即可办理异议登记；而无需再行审核申请与登记簿记载的权利状况是否一致等问题。而第23条更是将异议登记的时限限制为1个工作日内。这就意味着，只要申请人提供了一定的证据，能够初步证明登记簿存在错误，登记机构就应当予以受理并载入登记簿。这种做法，在尽力维护异议登记申请人（可能的真正权利人）利益的同时，对登记簿记载的权利人显然是不利的。因为这就可能使相对人因异议登记的存在而不愿与登记簿记载的权利人进行交易，按照《办法》第78条，即便相对人愿意进行交易，登记簿记载的权利人也无法申请处分登记。因此，《物权法》规定异议登记，实际上是在一定程度上牺牲了登记簿记载权利人的利益以维护可能的真正权利人的利益；但同时，从利益平衡的角度上讲，《物权法》也通过该期限的规定，来限制异议登记的申请人，促使其尽快起诉，及时确认权利。

此外，异议登记的审查材料的简略性和登记机构审查的快捷性，也为第三人滥用异议登记提供了空间。故而，为了避免第三人滥用异议登记，也有必要对异议登记进行限制，这最终体现为：一方面，《物权法》第19条明确规定“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”；另一方面，其对异议登记的期限也进行了严格的限制。

如前所述，《物权法》规定该期间的目的在于督促当事人及时请求确认物权，解决物权的归属或内容方面的争议。因此，后一种观点更加符合《物权法》的本意，如果申请人没有在法定期限内起诉，即便异议登记尚未从登记簿上注销，也应当自动失效，不能发生阻却登记公信力的效力。但是，如果申请人在法定期间内起诉，异议登记自然继续存在。

需要指出的是，《物权法》规定该法定期限的目的在于督促申请人及时获得权利状态的最终确认，因此，虽然《物权法》仅规定了申请人起诉，但考虑到仲裁也是确定物权归属和内容的终局解决方式，因此，如果异议登记的申请人与登记簿记载的权利人之间能够达成仲裁协议，在法定期间内申请人申请仲裁的话，异议登记也应当继续存在。

二、注销异议登记——依申请抑或依职权

《办法》起草过程中，对于能否依据《物权法》第19条的规定，登记机构依职权注销异议登记，存在较大争议：

一种观点认为，既然《物权法》第19条明确规定申请人只要在异议登记之后的十五日内没有起诉，该异议登记就应当自动失效，这就授予了登记机关依职权注销异议登记的权力。申言之，在申请异议登记之前，申请人没有向人民法院起诉或者申请仲裁机构仲裁，且在异议登记之日起十五日内没有起诉或者申请仲裁的，异议登记失效。登记机构应当主动注销异议登记。如果在申请异议登记之前，申请人没有向人民法院起诉或者申请仲裁机构仲裁，但在异议登记之日起十五日内起诉或者申请仲裁的，申请人可以凭已经起诉或申请仲裁的证明文件，请求续展异议登记。这就是说，在法定期限届满、申请人没有来申请续展异议登记的情况下，登记机构应当主动注销该异议登记，从而尽量消除对登记簿记载的权利人房屋权利的限制，方便房屋权利的流转和交易。

另一种观点则认为，依申请原则是《办法》确立的房屋登记基本原则。《物权法》第19条虽然规定不及时起诉异议登记失效，但并未授予登记机构主动依职权撤销异议登记的权力。而且，所谓申请人凭已经起诉或申请仲裁的证明文件申请续展异议登记，在实践中很难操作。该证明文件到底如何界定？如果认为是受理通知书，《物权法》只是规定申请人在十五天内起诉，而法院的受理可能需要一段时间，这就大大缩短甚至抹杀了申请人申请续展的权利；如果认为是寄出起诉书或者法院、仲裁机构收到起诉书的签收文件，则前者难以证明，后者法院、仲裁机构未必配合。

最终，《办法》采用了比较审慎的态度，没有授予登记机构依职权主动注销的权限。在异议登记消灭后，应当依申请注销异议登记。

笔者认为，《办法》的做法虽然较为审慎，有利于登记机构规避相关风险，但此种做法是否妥当，仍然是有疑问的：

首先，依申请登记原则虽然是《办法》确立的房屋登记基本原则，但显然，在法律法规另有规定的情况下，登记机构仍然是有权依职权径行登记的。既然《物权法》明确规定期限届满异议登记失效，在该期限届满的情况下，如果异议登记的申请人无法证明其已经起诉或者申请仲裁，则异议登记已经依法失效；登记机构有权依职权注销该异议登记是不言而喻的。

其次，异议登记申请人有能力就其起诉或者仲裁举证。一方面，相关法律对法院和仲裁机构的受理时限都有明确规定。根据《民事诉讼法》第112条，“人民法院收到起诉状或者口头起诉，经审查，认为符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；认为不符合起诉条件的，应当在七日内裁定不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。”《仲裁法》第24条规定：“仲裁委员会收到仲裁申请书之日起五日内，认为符合受理条件的，应当受理，并通知当事人；认为不符合受理条件的，应当书面通知当事人不予受理，并说明理由。”可见，异议登记申请人在申请异议登记之后及时起诉或者申请仲裁的话，完全可以在15日内收到相关通知。至于法院或者仲裁机构判断是否受理所需的时间，在制定《物权法》时应当已经在立法者考虑之列，并不存在大大缩短甚至抹杀了申请人申请续展的权利的问题。另一方面，即便法院违规不及时受理，一般情况下，在收到起诉书或者仲裁申请书之后，法院或者仲裁机构会予以签收；即便其不签收，申请人也完全可以通过公证来证明其提出了诉讼或者仲裁申请，从而申请续展异议登记。

第三，《办法》的做法将导致异议登记长期存在，损害登记簿记载的权利人的利益，也可能给登记机构带来法律风险。在存在异议登记的情况下，一般而言第三人因无法受到善意取得的保护从而不愿与登记簿记载的权利人进行交易。在房屋价格处于下行期间时，登记簿记载的权利人因异议登记的存在而不能及时转让其房屋，从而损害其利益。虽然《物权法》允许其就不当的异议登记请求申请人赔偿，但是，一方面，申请人可能无力承担赔偿责任；另一方面，申请人也可能提出抗辩，认为该损害系登记机构所致，而不应由其承担责任。例如，某甲对某乙的房屋申请异议登记，而后其并未起诉或者申请仲裁。15日后某乙要求注销异议登记，而登记机构则根据《办法》第79条的规定以其无法提供人民法院不予受理或者驳回异议登记申请人诉讼请求的证明材料为由予以拒绝。某乙预计房屋价格可能下跌而积极联系买主，但都因异议登记的存在而无法完成交易。此后，房屋价格暴跌，某乙损失惨重。现某乙起诉某甲要求赔偿损失。则某甲完全可以以其在申请异议登记之后15日内没有起诉、异议登记已依法失效，且房价下跌是在此后发生为由提出抗辩。这种情况下，某乙可能要求登记机构承担赔偿责任。可见，《办法》的审慎态度并未减少登记机构可能的赔偿责任。

第四，依职权注销异议登记并不损害真正权利人的利益。如我们所指出的，无论从法律规定还是法理来看，同一申请人就同一事项反复申请异议登记未尝不可。[4]在登记机构依职权注销异议登记之后，如果申请人认为其确系真正的权利人，只是因为证据搜集不易或者其他原因而没有及时起诉或者申请仲裁，其不妨再次申请异议登记。

综上所述，我们认为，对于异议登记的注销，应当结合《物权法》和《办法》的规定区分两种情况处理：

一是在申请之前，申请人没有向人民法院起诉或者申请仲裁机构仲裁，但在异议登记之日起十五日内起诉或者申请仲裁的，申请人可以凭已经起诉或申请仲裁的证明文件，请求续展异议登记；如其没有提出请求，则登记机构可以依据《物权法》第19条的规定，依职权注销该异议登记，并通知异议登记的申请人。此种做法，虽然《办法》第79条并未明确规定，但该条也没有明确禁止这种做法；鉴于《物权法》第19条已经作出了规定，因此，登记机构如此处理，并不违反法律。实践中，为审慎起见，登记机构不妨在受理异议登记的同时，告知其及时申请续展；在通知申请人异议登记被依职权注销的同时，告知其有权另行申请异议登记。

二是《办法》第79条规定的依申请办理注销登记的情形。需要强调的是，对于《办法》第79条的适用范围，应当严格界定，即在法定期限届满而登记机构未依职权办理注销登记，或者申请人续展异议登记之后，当事人才可以依据该条申请注销异议登记。

三、依申请注销异议登记

（一）申请人

注销异议登记的申请人，可以是登记簿记载的权利人，因为异议登记限制了对其房屋权利处分，注销异议登记就意味着解除了其房屋权利上的负担。申请人也可以是异议登记的申请人。异议登记系其申请，当然也可以由其申请注销。而且，因为异议登记不当造成登记簿记载的权利人损害的情况下，申请人要承担赔偿责任。因此，其也有动力及时申请注销异议登记。

异议登记的申请人申请注销异议登记时，因该异议登记系其申请，其主张注销本身就意味着放弃了异议，故而，其只需要提交登记申请书和申请人的身份证明即可，而无需证明下述事实。

（二）予以注销的情形

依登记簿记载的权利人申请注销异议登记的前提，在于异议登记已经没有必要存续或者已经依法失效。这主要包括以下情形：

一是《办法》第79条规定的“异议登记申请人提出的请求被人民法院、仲裁机构驳回”。这里所言的驳回，在理解上应当限于法院或者仲裁机构作出的生效判决或者裁决驳回异议登记申请人诉讼请求的情形，如果只是法院一审判决驳回诉讼请求，在上诉期未满的情况下，显然不能注销异议登记。这种情况下，法院或者仲裁机构已经作出了终局裁决，认定登记簿记载的权利人是真正的权利人，因此，异议登记应没有必要存续。

二是《办法》第79条规定的“异议登记申请人提出的请求被人民法院、仲裁机构不予受理”的情形。法院、仲裁机构对申请人的请求不予受理，在法律效果上就相对于没有起诉或者申请仲裁。此种情况下，如果在异议登记之日起15日内，申请人没有另行起诉或者申请仲裁，则应当视为没有在法定期限内起诉，15日法定期限届满，异议登记应当依法失效。但考虑到登记机构可能无法及时了解到法院、仲裁机构不予受理的情形，故而有必要依申请办理异议登记。对此需要强调的是，现行法律并未排除在法院、仲裁机构不予受理之后申请人另行起诉、上诉或者申请仲裁的可能，因此，一方面，即便异议登记申请人的诉讼或者仲裁请求被不予受理，也应当待法定期间届满后，方可注销异议登记；另一方面，在收到注销申请及“异议登记申请人提出的请求被人民法院、仲裁机构不予受理”的证明材料之后，登记机构应当通知异议登记的申请人，了解其是否就不予受理的裁定上诉或者另行起诉、申请仲裁。如果其在法定期间届满之前，能够举证证明其已经上诉或者另行起诉、申请仲裁，则登记机构应当驳回登记簿记载权利人注销异议登记的申请。

第三，申请人主动撤诉或者撤回仲裁申请且在异议登记之日起15日内没有再申请诉讼或者仲裁。从法理上看，这种情况应当视为申请人没有在异议登记之日起15日内申请诉讼或者仲裁，故而异议登记已经失效。但考虑到登记机构可能无法及时了解到申请人主动撤诉或者撤回仲裁申请的情形，故而有必要依申请办理异议登记。

对此同样需要强调的是，对于主动撤诉之后能否再行起诉，学理上虽然存在争议，但现行法律也并未排除主动撤诉或者撤回仲裁申请之后申请人另行起诉、上诉或者申请仲裁的可能，因此，一方面，即便申请人主动撤诉或者撤回仲裁申请，也应当待法定期间届满后，方可注销异议登记；另一方面，在收到注销申请及主动撤诉或者撤回仲裁申请的证明材料之后，登记机构应当通知异议登记的申请人，了解其是否另行起诉或者申请仲裁。如果其在法定期间届满之前，能够举证证明其另行起诉、申请仲裁，则登记机构应当驳回登记簿记载权利人注销异议登记的申请。

第四，申请人没有在异议登记之日起15日内起诉或者申请仲裁而登记机构没有及时依职权注销异议登记。《办法》第79条虽然没有规定这一情形，但此时异议登记已经依法失效。如果登记簿记载的权利人此时提出注销申请，则登记机构应当予以注销。值得注意的是，一方面，严格地讲，登记机构没有依职权注销异议登记已属不当，其没有理由再要求登记簿记载的权利人就申请人没有在异议登记之日起15日内起诉或者申请仲裁进行举证。另一方面，实践中，登记簿记载的权利人举证证明申请人没有起诉或者申请仲裁往往是十分困难的。在此情况下，登记机构不应再要求登记簿记载的权利人就此项事实举证；或者从审慎角度出发，登记机构也可以要求异议登记的申请人就其已经在法定期限内起诉或者申请仲裁举证。

还需要讨论的是，如果异议登记之后，申请人又申请了更正登记并被驳回，登记簿记载的权利人能否申请注销异议登记？我们认为，此种情况下，权利争议状态并未最终解决，故而不能允许登记簿记载的权利人申请注销异议登记。

注释:

[1]常鹏翱:《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2002年版第160页。

[2]王富博:《不动产登记瑕疵的法律救济-兼评<中华人民共和国物权法(草案)>的有关规定》，载《法律适用》2005年第2期。

[3]崔建远：《我国物权立法难点问题研究》 清华大学出版社2005年版第422-423页。

[4] 参见尹飞、李倩：《异议登记申请四论》，载《中国房地产》2008年第11期。

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