经过公证的房屋买卖合同不能对抗法院执行

经过公证的房屋买卖合同能不能对抗法院执行

【案情】

被执行人刘某于2009年5月份与第三人张某签订房屋买卖合同，将自己位于湖东高尔夫花园18幢的住宅一处卖给张某，该合同在公证处办理了公证，尚未正式办理过户手续。2009年10月份，申请人岳某持生效法律文书到法院申请执行被执行人刘某42万。法院依法将被执行人刘某存款6万元和湖东高尔夫花园18幢的该房产查封。

刘某表示：该房屋已经卖出并且办理了公证。

【执行释疑】经过公证的房屋买卖合同不能对抗法院执行?

问题一：被执行人的被执行财产范围有哪些？

我国民事诉讼法没有从法律角度明确被执行财产的范围，根据《民事诉讼法》第22章的规定，我国人民法院强制执行的通常方法和手段有以下几种：一、查询、冻结、划拨被申请执行人的存款。二、扣留、提取被申请执行人的收入。三、查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产。四、搜查被申请执行人隐匿的财产。五、强制被申请执行人交付法律文书指定交付的财物或者单据。六、强制被申请执行人迁出房屋或者退出土地。七、强制执行法律文书指定的行为。八、强制加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。九、强制办理有关财产权证照转移手续。 “有关财产权证照”是指房产证、土地证、山林所有权证、专利和商标证书、车辆执照等不动产或特定动产的财产权凭证。在执行过程中，有些财产被执行后改变了权利人，只有办理了财产权证的转移手续才算彻底完成执行任务。人民法院的执行人员在办理这些证照转移手续时，需向有关单位发出协助执行通知书，说明具体要求，通知有关单位协助办理，有关单位有协助办理的义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第三十二条被执行人依照民事诉讼法第二百一十七条的规定，应当书面报告下列财产情况：(一)收入、银行存款、现金、有价证券；(二)土地使用权、房屋等不动产；(三)交通运输工具、机器设备、产品、原材料等动产；(四)债权、股权、投资权益、基金、知识产权等财产性权利；(五)其他应当报告的财产。

由上可知，被执行人名下的房产属于财产权利中的不动产，理所当然的属于被执行财产。按照一般的执行工作实践，被执行人应申报的财产的范围大体有以下几类：一、被执行人为法人应申报的内容：1、投资主体；2、注册资金及是否到位；3、全部银行开户帐号，现在帐面余额；4、全部不动产的名称、数量、价值、牌证、照片，现在何处；5、固定资产、交通工具、库存产品、原材料；6、长、短期投资，投资项目、地点、名称；7、到期债权、债务（名称、数量）；8、在其他企业持有的股权和投资权益；9、上月、上季度、上半年的资产负债表、损益表、财产状况变动表；10、知识产权。为确保所报告财产状况的真实性，被执行人应提交其会计账簿、资产明细表、利润分配表、各种纳税报表、与对外债权相关的合同、还款协议等等。二、被执行人为自然人应申报的内容：1、工作单位、职业、婚姻状况、工资及实际收入、收入来源；2、家庭成员、夫妻共同财产和实际收入情况；3、住房；4、被执行人家中全部存款及其所在金融机构及现金数额；5、全部家庭财产（1000元以上）物品清单等；6、对外投资情况如股票等；7、应承担的债务、抚养、赡养等情况（需保留生活底限的证明）；8、家庭重大事项申报，包括家庭成员就业、婚丧嫁娶事、购置大件物品的报告；9、外出申报登记，包括被执行人外出打工、出国、旅游或其他性质的长时间外出申报登记制度。

问题二：经过公证程序卖出的房屋还是不是出卖人（被执行人）的财产？

依据我国现行民事立法及相关法律法规的规定，我国不动产物权的变动，系采登记要件主义，同时以登记为不动产物权的公示方法。具体说来，根据我国《物权法》规定，不动产登记的效力包括下列几个方面：第一，关于登记发生效力的时间问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力。第二，关于不动产登记与合同效力的关系问题。我国《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三，关于不动产登记簿和不动产权属证书的性质和效力问题。我国《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记确有错误外，以不动产登记簿为准。

公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。公正的效力体现在以下三方面：1.证据效力；2.使法律行为生效的效力；3.强制执行的效力。但是公证不具有物权变动的效力。

所以，房屋买卖合同经过公证处公证，但是没有正式办理过户手续的，仍然是出卖方的财产。法院是可以执行的。

问题三：被执行人与第三人的房屋买卖合同怎么处理？

同样，根据目前我国的物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说被执行人作为买卖合同的出卖方，还是应该履行合同履行的义务。但是因为合同标的被法院执行，造成被执行人履行不能，被执行人应依法承担对第三人的违约责任。

但是也有例外，最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第88条规定：“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。一份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人对同一被执行人申请执行，执行的财产不足清偿全部债务的，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照各债权比例受偿。”所以，如果第三人依据法院已生效法律文书提前申请执行过户，那就依据上述最高院规定确定执行顺序了。

作者:柳海峰

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