房地产律师谈房地产税费

房地产律师谈房地产税费

1、增值税

增值税实行三档税率，基本税率为17%，低档税率为13%，出口货物税率为零，小规模纳税人销售销售货物或应税劳务的征收率4%。

计算公式：

当期应纳税额 =当期销项税额 - 当期进项税额

当期销项税额 =销售额×征收率

销售额 =含税销售额÷（1+征收率）

小规模纳税人当期应纳税额 =销售额×征收率

销售额 =含税销售额÷（1+征收率）

消费额、营业税、印花税按国家有关规定执行。

2、企业所得税

外商投资和外国企业的生产性企业所得税率15%，地方所得税税率为应纳税所得额3%。

内资企业年应纳税所得额低于3万元，税率18%；3万元 - 10万元，税率27%；10万元以上，税率33%。

3、个人所得税

个人所得税率适用下表

个人所得税率表

级数     全月应纳税所得额     税率（%）     速算扣除数

1     不超过500元的     5     0

2     超过500元至2，000元的部分     10     25

3     超过2，000元至5，000元的部分     15     125

4     超过5，000元至20，000元的部分     20     375

5     超过20，000元至40，000元的部分     25     1375

6     超过40，000元至60，000元的部分     30     3375

7     超过60，000元至80，000元的部分     35     6375

8     超过80，000元至100，000元的部分     40     10375

9     超过100，000元的部分     45     15375

注：（本表所称全月应纳税所得额是指外籍人员每月收入减除4，000元后和中国居民每月收入减除800元及定额扣除各项补贴100元后的余额）

4、房产税

计算公式：

外资全年应纳房产税=房产原值×（1-30%）×1.2%或租金收入×12%。

内资全年应纳房产税=房产原值×（1-扣除率）×1.2%或租金收入×12%。

5、土地增值税

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

计算土地增值税税额可按增值税乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

土地增值税税额 = 增值额×30%

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分

土地增值税额 = 增值额×40%-扣除项目金额×5%

增值税超过扣除项目金额100%，未超过200%

土地增值税税额 =增值额×50%-扣除项目金额×15%

增值税超过扣除项目金额200%的部分

土地增值税税额 = 增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

收费标准

(工商行政管理收费标准)

类     别     收费标准     备       注

注册资本     ≤1000万元     注册资本1.0%     最低50元

  〉1000万元     超过部分0.5‰    

1亿元     超过部分免收    

设立常驻代表机构     600元     延期收费300元

企业名称申请     100元     预先申请登记100元

变更登记     100元/次     增加注册资本只交追加部分注册登记费

基础设施主要项目收费价格标准

单位：人民币元

项目     类别     价格     备注

给排水     增容费     500元/米3     按日用气量一次性交纳

水费     工业     0.7元/米3

酒类饮料     0.7元/米3

机关团体学校     0.6元/米3

建筑营业等     1.0元/米3

排水设施使用费     0.15元/米3     按实际用水量80%计收

煤 气     增容费     500元/米3     按日用气量一次性交纳

煤气费     民用     1.0元/米3     开发区为人工煤气

工业     1.3元/米3

营业等     1.6元米3

热力     增容费     蒸汽     15万元/米3     按平均每小时用量一次性交纳

水暖     30元/米2     按建筑面积计收

蒸汽费     115元/吨

采暖费     25.41元/米2     按建筑面积计收,层高3米

电讯     初装费     2600元/台     不包括话机

电力     贴费     10千伏用户     660元/千伏安     按变压器容量一次性交纳(T接)

基本电价     10千伏用户     10元/千伏安·月

电费     10千伏用户     0.4-0.52元/千瓦小时     按用户用电性质、功率因数等

注：准确及详细情况可向规划建设局或有关专业管理部门查询

土地费收费标准

1、土地出让价格：每平方米26美元，对特殊项目可根据投资强度、产出效益、技术含量及付款期限由双方另行协商确定。

2、土地使用费：投资企业每年每平方米1元人民币。

保险福利费标准

项目     标准（按中方职工工资总额额计）     备注

养老保险金     21．00%     其中个人承担3%

失业保险金     1．10%     　

工伤保险金     0．3-0．6%     各行业费率按规定的比例缴纳

住房补助基金     39．93%     　

物价等项补贴     10%     　

注：外资企业中方职工工资不得低于开发区企业最低工资标准

住宅小区的概算（含小区配套设施）原创

某小区概算方案

一、占地：8.42亩，252.6万元（地价按30万元/亩）

二、建筑面积：10416平方米（包括地下室，不包括阳台）

三、基建造价：781.2万元（750元/平方米）

四、 市政配套费（土建和征地费用的5%）46.11万元。

五、旧城改造费（安土地2万元/亩）16.84万元

六、人防费（按建筑面积40元/平方米）：35.71万元

七、工程报建费用:73.43万元

1、规划费(放线按土地面积0.4元/平方米,规划费按1.5万元/公顷):1.75万元

2、勘探费:4.32万元

3、设计费：20．9万元

4、设计审查费(造价x 0.3%)：2.0l万元

5、招标代理费(造价x 0.3%)：2.0l万元

6、质检费(造价x0.1%)：0.67万元

7、监理费(造价x2.5％)：16.74万元

8、统筹费(造价x2.3％)：15.4万元

9、绿化:(绿化造价x30％)：16.74万元

10、节能(建筑面积5元／平方米)：4.46万元

11、预算费(造价x 0.3％)：2.01万元

12、施工合同审查费(造价x0.05%)：0.33万元

八、区内配套工程(不包括锅炉安装及设备变压器安装费用)：44．7万元

1、给水(包括二次加压)：12万元

2、电照：7万元

3、排水(包括化粪池)：10万元

4、道路：9万元

5、区内绿化［绿化造价(33.6元／平方米)<普通绿化标准价)]：6．7万元

九、不可预见费：20万元

十、管理费:20万元

十一、办理房产手续费(建筑面积的11．25％)：123.04万元

十二 、营业税(收入x 5％)：58.05万元

十三、城建税(营业税x 7％)：4.06万元

十四、教育附加税(营业税x 3.5%)：2.03万元

十五、平方米造价(不包括土地部门费用、阳台、地下室)：1373元／平方来

注：

1、方案未计算土地部门收费

2、因土质不清没有考虑基础处理费用

3、物业管理费用未计算成本内

4、锅炉变压器两项配套工程未计算成本内

5、阳台、地下室未作销售成本

推荐】土地征用费用构成(参考值）

1.1土地使用权出让金            13.34万元/亩

1.2征拨用地费            按照土地总价2-3%

1.3用地性质变更费            2元/平方米

1.4土地补偿费            1.2万元/亩

1.5国有土地补偿费            30元/平方米

1.6农业重点开发基金            0.2万元/亩

1.7耕地开垦            9元/平方米

1.8土地复垦            0.2万元/亩

1.9青苗补偿            0.1万元/亩

1.10劳动力安置            3.5万元/人

1.11土地费用合计            约18.2万元/亩

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